[내마중 5기 32조 K직장인] 1주차 과제_내집마련 단지 리스트 만들기

안녕하세요 K직장인입니다!

1주차 과제 제출합니다 :)

1) 내가 거주하는 동의 아파트 리스트 정리하기

거주하는 동만 정리할까 하다가 이왕 하는거 구 단위로 다 해보자! 하고 시작했는데...

하다가 너나위님이 정말 대단하시구나....라는 사실을 깨달았습니다🫠

너무 길어서 첫 페이지만 잘라서 넣었는데!

정리를 하다보니 어느정도 손에 익어가는 느낌이 들어서 점점 수월해졌고,

우리 동네 아파트들이 대부분 싼 가격은 아니구나~ 라는 생각이 들었습니다!

이제 본격적으로 너나위님이 나눠주신 자료를 토대로

꾸준히 트래킹을 해보기 위해 사거리에 들어오는 단지들만

엑셀에 따로 정리를 해보았습니다 :)

내 예산은 "현금성 종잣돈 + a(부모님 찬스 등 ㅎ)"으로 계산했습니다~

지금 깔고 앉아있는 보증금과 실거주 해야할 집의 보증금은 퉁쳐서 없는거로 계산하여,

"O"억원을 기준으로 리스트업을 해보았습니다 :)

사실 직접 단지 리스트를 뽑아보기 전까지는

내가 무슨 서울이야~ 하고 있었는데

의외로 꽤나 많은 단지들이 걸러지는 것과

전고점 대비 하락률이 큰 단지들이 꽤나 되는 것을 보면서

오... 서울이 아주 먼나라 이야기는 아닐 수 있겠구나? 라는 생각에

재미있게 과제를 할 수 있었던 것 같습니다😆

2) 내 종잣돈으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기

3) 내 종잣돈 + 1억으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기

4) 같은 돈으로 살 수 있는 아파트 중 선호도가 높은 아파트 3개 뽑아보기 

선호도 높은 아파트를 선정해보기 위해

전고점 기준 TOP10 단지들과 현재 매매가 기준 TOP10 단지들을 뽑아서 비교를 해보았습니다!

대부분 전고점이 높았던 단지들이 현재 매매 가격도 높은 것을 확인할 수 있었습니다.

그런데 용케(?) 딱 3개 단지가...

전고점 TOP10에는 있었지만 현재 매매가 TOP10에서는 제외되어있는 것을 확인할 수 있었습니다!

특히 3개 중 2개 단지는 현재 매매가 순위로 봤을 때 한참 아래에 위치해 있어서...

와.... 이거 뭐지? 싶은 생각이 들어서 두근두근.....

이 단지의 공통점은 역시나 전고점 대비 하락률이 큰 반면,

아직 전저점 대비 상승은 크지 않은 단지들이었습니다.

전고점 기준 TOP10에 들어올 정도면 우선적으로 선호도가 있을 것이라 판단하였고

때문에 이들 중 저평가일 수 있겠다 싶은 앞선 3개 단지를 먼저 간단하게 살펴보았습니다 :)

<후보 1. A 아파트('95)>

ㅇ 교통 : 강남역까지 37분(근처 역까지 도보 16분)

ㅇ 환경 : 균질성이 떨어짐, 대로 인근으로 도로 소음 but 한강뷰 나올지도?

역 근처에 백화점과 대형마트 위치 & 상권이 나름 규모있게 형성

초등학교 학년당 학급수가 3학급이고 학생 수도 적은 편

ㅇ 학군 : 중학교들이 한~~~~참 멀리 떨어져 있음 ㅎ 학업성취도는 82~83% 정도로 좋은 편은 아님

※ 총평 : 강남 접근성은 굿! 하지만 살고 싶은 동네 느낌은 아닐 것 같다

<후보 2. B 아파트('10)>

ㅇ 교통 : 강남역까지 54분(근처 역까지 도보 17분 & 환승 2번...)

그래도 시청역까지는 40분으로 나름... 접근성 괜찮은 편

ㅇ 환경 : 뉴타운으로 균질성 굿, 백화점과 대형마트 각각 2개나 근처에 있음!!!! 대박!!!

초등학교 학년당 학급수가 8학급이고 학생 수도 많은 편, 단지 바로 앞에 고등학교

로드뷰로는 약간 경사지 느낌이 나는데 확인이 필요할 것 같다.

ㅇ 학군 : 도보 15분 거리에 중학교 위치, 하나는 학업성취도 98%의 국제중... 하나는 88%로 나름 괜찮은!

※ 총평 : 업무지구 접근성이 썩... 그래도 준신축에 편의시설&학교 등등 살기 좋은 쾌적한 환경

<후보 3. C 아파트('03)>

ㅇ 교통 : 강남역까지 54분(근처 역까지 도보 17분)

그래도 여의도역까지는 34분으로 접근성 굿!

ㅇ 환경 : 균질성이 다소 떨어지는 편... 대로 건너편은 아파트가 많아서 분위기가 확 다를 것 같다

초등학교를 대로 건너편으로 보내야 하고 멀어서 아쉬운 부분, 학급수가 학년당 2 학급으로 진짜 적다

학교 주변으로 아파트가 많길래 학생도 많을 줄 알았더니 의외!!! 소형평형 단지들이라 그런듯

주변에 대형마트 1개와 백화점으로 보기 어려울 듯한 NC백화점이 위치 그리고 단지 바로 뒤에 "산"

ㅇ 학군 : 대로 건너 도보 15분 거리에 중학교 위치, 2개의 중학교 모두 80% 이하로 공부랑은 거리가...ㅎ

※ 총평 : 확실한 여의도 출퇴근 수요가 있을 듯! 그 외에는 장점이 딱히... 특히 학부모 입장에선 선호도가 떨어질 듯

손품을 통해 간단히 확인해본 결과, 개인적인 의견으로는...

A(강남 접근성) > B(거주 환경) > C(여의도 접근성) 순으로 선호도가 있을 것이라고 예상해보았습니다!

역시 강남 접근성이 가장 우수한 "A"단지가 확실히 상승장에서 힘이 컸던 것을 확인할 수 있었고,

B와 C는 가격이 거의 비슷하게 흘러갔지만, 상승장에서의 전고점은 C가 약간 더 높았고

하락할 때 가격 방어도 C가 조금 더 되는 모습이었습니다.

B단지가 거주 환경은 쾌적하고 좋겠지만

가장 중요하게 볼 수 있는 3대 업무지구 접근성이 다 조금씩은 애매한 느낌이 있는 부분이...

여의도 접근성이라는 장점이 확실한 C단지에 밀리는 모습을 보여준다는 것을 알 수 있었습니다!

결론은 A > C > B 로 내보고, 임장을 통해서 더 확실히 체크해보는 것으로!!!

그래프를 보면 A단지는 이미 전저점에서 굉장히 많은 상승을 보여주고 있어서

네이버 부동산 매물을 확인해보니...

실거래가 찍힌 가격과 네이버 매물 가격의 격차가 상당히 큰 것을 확인할 수 있었습니다.

3억 이상 차이가 나는데... 이건 전임으로 확인을 해봐야겠다는 생각이 들었습니다 :)

B단지도 그래프 상에서는 반등이 꽤 큰 모습이었는데,

네이버 부동산 매물을 확인해보니 저층 보다 낮은 가격의 매물이 딱 1개!!!!

9곳에 내놓은 것을 보면 뭔가 급한 느낌이 들어서

이건 무조건 전화해봐야겠다 생각이 들었습니다 ㅎㅎㅎ

C단지는 하락이 이 중에는 가장 적긴했지만 아직 반등이 거의 없는 상황이라...

뭔가 매력적이라는 생각이 들어서 들썩들썩 합니다😆

이렇게 1~3순위 단지 확인까지 마쳤습니다!

뭔가 서울의 단지들을 확인해보면서

이거 될 수 있겠는데?? 싶은 생각이 드니

신나서 이 단지 저 단지 마구 뒤져본 것 같네요 ㅎㅎㅎ

남은 기간 동안 더 열심히 찾아보면서

재미있고 의미있게 마무리 해봐야겠습니다!!!

파이팅🔥