[내마중4기 123조 서울에 1,2,3호기 마련하조 보태다]1주차 과제_내집마련 단지 리스트 만들기

안녕하세요

언제나 선한 보탬을 드리고픈

보태다입니다.

드디어 1주차 과제!!

내마중 1주차 과제는 정말루

실제 내집마련이라는 목표를 달성할 수있도록

방법을 알려주시는 경험적인 과제였습니다.

내마기때 확인했던

내가 지금 대출을 받아 감당가능한

아파트를 확인하는 과정에 그치치 않고

실제로 레버리지를 이용하여 살고싶은 지역에

매수할 수 있는 단지가 어디인지 그리고

그 단지가 향후 내집마련에 그치치 않고 입지적으로도

오래 가지고 갈 수있는 물건인지도,

판단할 수있게 해주는 길잡이 같은 과제인 것같았습니다.

이번 내마중 선택 지역은

마포구입니다.

선정 이유는 제 친동생이

경기도 현재의 집을 매수하기전

마포구에 집을 매수하고자

열망했지만..

3년전 높은 매매가에.. 끝네 포기를 하였거든요..

그래서 이번 내마중 강의를 들으며

현재의 마포구 부동산 시장과

동생의 종잣돈으로 갈아탈수있는..

앞으로 가능성이 보이는 단지를 찾아보고자

선정하였습니다.

제 동생이 직접 듣지 못해 아쉬웠지만,

배운 대로 알려주고, 그리고 직접 월부강의를

들을 수있도록 꼬셔~~ 보아야 겠네요 ㅎ

현재 마포구의 위상은 어때요?

*전세가율&평단가(2/14기준 _ "30억부쟈"님 글참고)

https://cafe.naver.com/wecando7/10640370

2024년 전국표준주택공시가격

변동률은 전년 대비 0.57%이네요.

강남3구 의 상승폭이 작년에도 가장 컸고,

강남구>용산구>서초구>송파구>마포구 순으로

마포구의 상승률이 서울 TOP 5에 들었네요

요상하조~비싼 동네가 더 비싸지는 현상~~

강남,서초,용산,송파구 1군 입지 다음의

2군으로 분류하고있는 지역입니다.

평단가 및 입지 위상으로 보아도 동일입지로 보고있는

양천구,성동구,광진구에 비하여

가장 낮은 평단가를 보이고 있는데요.

실제 랜드마크의 위상으로 보면 양천구를 제외한

2군 중 가장 높은 가격대를 보여 주고 있습니다.

마포구를 왜 선호할까요?

사외안전지수는 매년 경제활동과 생활안전, 건강보건, 주거환경 등

크게 4개의 차원의 정량지표로 산출된다고 합니다.

23년 결과 마포군 전국 12위 에 랭크 되었는데요.

서울만 본다면 와우~ 또 TOP 5에 포함되네요

마포구는 비강남권 이지만

종로도심권, 영등포/여의도 업무지구 접근성이 탁월하고,

(서울2호선,5호선,6호선, 경의중앙선,공항철도)

강남/판교까지 40분내에 도착이 가능하여

교통면에서는 편의성을 지니고 있습니다.

이런 교통의 장점은 신혼부부가 먼저 찾게 되는 지역임을

가늠 할수가 있겠네요.

그리고 가장 눈에 가는 부분은

도시 재정비사업으로 신축 단지가

들어서면서 선호도가 높아졌으며,

아파트 가격 상승을 주도해온 곳입니다.

유명한 마래푸(마포래미안푸르지오)가

대표적인데요.

아현3구역을 재개발해서 총 3885세대

대단지 조성되면서 강북 대장주가 된 곳이조.

현재도 정비사업에 박차를 가하며,

아현뉴타운 일대가 미니 신도시급 파급력을

지니고 있는 곳이기도 하네요.

간단히 마포구의 위상을 알아봤습니다.

저도 여의도에 직장이 있어서

마포구에 살고 싶네요 ㅎㅎ

마포구 아파트 리스트 정리

멘토님이 설정해주신 기준으로

마포구를 잘 모르기에

전수 조사를 하였습니다.

전수 조사를 하면서 알게 된 부분은

1) 마포구는 현재 기준가 대비 25%하락한 단지는 없다.

2) 전고점대비 현재 매매가는 평균 12%하락된 것으로 보인다.

3) 가장 높은 상승률과 하락률을 보인 단지는 아현동 마포더클래시이다.

4)마포구 전체 평단가는 4,124만이고 아현동(4,687만),염리동(4,617만)이다.

5) 현재 전체평균 전세가율 54%로 형성되어 있다.

1)내가 거주하는 동의 아파트 리스트 정리하기

현재 거주하고 있지 않지만,

거주하게 된다면 선호하는 동은

아현동과 염리동이 될거 같습니다.

평단가 4,650만원

나이가 평균 13세로

서울에서는 젋은 축에 속하는 곳이네요. ㅎ

2) 내 종잣돈으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기

현재 동생의 종자돈이

약 3억 5천 정도(?) 있다고 했으니

딱잘라서 매-전 갭을 보면

망원동 망원휴먼빌 32평

상암동 상암월드컵파크 7단지 33평

성산동 성산월드타운대림 2단지 35평

아현동 서서울삼성 20평/30평

중동 DMC마포청구 32평

중동 성산 현대 2차 25평/33평

중동 건영월드컵 27평/32평

추려 지는 데요.

매매가 8억~9억

전세가 4.8억~8억

보여 지고 있습니다.

선호하는 아현동, 염리동 쪽은

딱 하나~~~

서서울 삼성이 있습니다.

2호선 역세권 장점이 있지만

아이들 키우기는 어떨지 모르겠네요 ㅎ(임장가장!!)

아현1구역 아직 진행 전이라

주변환경은 그리 좋을 거 같지 않습니다.

우선 아현동에서 전세끼고 살수 있는 단지 픽!!!

서서울삼성

기억하겠써!!!

3)종잣돈 + 1억으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기

종자돈3.5억+1억=4.5억

조금 더 매수할 수있는 단지가 늘어났네요

상암동 월드컵파크 7/9/10/12 30평대

연식 15년이내의 단지를 매수 할 수있군요!

그럼 선호동 인 아현동, 염리동에선...

염리동 상록아파트가 추가되었네요

지하철 2,5,6호선 역세권이라고

하기 그래도 도보로 10분거리에

있는 장점이 있고,

신축 대단지 환경 및 대흥역 주변

학원을 이용하기 편해 아이들 키우기

좋은 곳으로 보입니다.

상록아파트도 픽픽!!

4)같은 돈으로 살 수 있는 아파트 중 선호도가 높은 아파트 3개 뽑아보기

우선 가격대를 평형 상관없이

3그룹으로 나눠봤습니다.

10억이하/10억~15억/15억~20억

#10억이하 선호도 높은 아파트 3개

#10~15억 선호도 높은 아파트 3개

#15억~20억 선호도 높은 아파트 3개

아직 임장을 제대로 하지 못하여

선호도를 현장에서 파악하긴 어렵지만,

입지요소 및 무엇보다도

안전히 아이들을 키울 수있는 환경을

가장 우선으로 하여 선정해보았습니다.

# 현재 동생이 가진 종자돈으로 갈아타기 할 수있는 단지는?

자가 9억+종자돈 3.5억 + 1억= 13.5억대

역세권+초등학교아이 1명

이렇게 3단지가 추려지는데요.

마포구가 타 지역에 비하여

가격이 싼 구간이 아닌 것으로 보임으로

그나마 현재 전고점 대비 현재 매매가가

20%하락된 매물이 있는

마포자이더센트리지를 추천할거 같습니다.

이번 과제를 통해 마포구에 내집마련

검토 연습을 하였는데요..

정말 과제를 통해 마포구의 시세 상황과

얼마로 내집을 미리 선점할 수있는지 알게된

좋은 숙제 였던 것같습니다.

감사합니다. 너나위 멘토님