[내마중 5기 106조 The리치] 1주차 과제_내집마련 단지 리스트 만들기

안녕하세요?

내집마련의 꿈을 키워나가는 The리치입니다.

임장하고, 임보쓰고 1등 뽑기와 매임을해도

아직 절대금액이 비싸고

막연하게만 느껴졌습니다.

"1주차 과제인 내집마련 단지 리스트 만들기"는

최대한 가용할 수 있는 내 예산안에서

-25%를 기준으로 투자가능한 단지들을 추려보고

같은 가격이면 어디를 사야할지 지역을 넓게보고

실제 투자를 고민해 볼 수 있는 의미있는 시간이었습니다.

다른 때와는 좀 다르게 이번 과제를 통해서

내집마련을 하겠다는 의지와 앞으로

시세트레킹하고자하는 단지들을 정리하다보니

10개의 구를 조사하는데 시간이 많이 걸렸습니다.

내집마련의 꿈을 이룰 수 있도록

한땀한땀 서울 11개구를 전수조사해주신

너나위님의 따뜻한 마음에

존경과 감사함을 전하고 싶습니다.

주신 자료 소중하게 계속 업데이트해가며

잘 활용하도록 하겠습니다.

1) 내가 거주하는 동의 아파트 리스트 정리하기

내가 사는 지역에서 관심있는 2개동을 정리해보았습니다.

먼저 네이버 시세를 조사해보고

같은 급지와 상급지 서울에서도 가능한 단지들을 포함하여

대략 200여개의 단지들을 정리해았습니다.

아직 나의 예산으로 쉽게 접근할 수 있는 건 어려워보였지만

실제 현장에서 추가 네고가 가능할 거 같은 희망과

생각보다 -25%와 전세가율 평균 60% 범위에

들어오는 단지들이 많아서 놀랐습니다.

만약 투자한다면 올해부터 내년까지 입주물량이 많아

입주시 역전세에 대한 Risk 감당이 가능한지

가능하다면 어떻게 대비할 것인지

25년 입주장에서의 시장상황을 보고 접근할지를

좀 더 고민해봐야 할 거 같았습니다.

2) 내가 거주하는 지역에서 위험한 아파트와 괜찮은 아파트 3개 선정하기

먼저 위험해보이는 단지로는

신축으로 조정폭이 약하고

상승후 최고점을 찍고 거래 절벽이거나

큰 폭의 조정과 전저점 대비

26% 상승인 경우가 있었습니다.

괜찮은 아파트의 경우는

전고점 대비 하락폭이 크고 반등은 미비한 단지들에서

주로 볼 수 있었습니다.

3) 내 종자돈으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리

처음 리스트를 확인하고 달랑 3개.....생각보다 적어서

좀 실망스럽기도 했습니다.

왜 이렇게 작을까? 다시 살펴보니

나의 예산으로 가능하지만

현재 -25%기준에 들지않거나

실제 투자 가능했지만 처음에 제외하였던

주로 복도식, 300세대 미만,

30년차 가까운 년식의 아파트들이라는 것을

알 수 있었고 추가로 더 정리해보면서

앞으로는 생각의 폭을 넓혀서

하고싶은 단지가 아닌

할 수 있는 것들에 더 초점을 맞추어

리스트들을 정리하는 것이

중요하겠다는 생각이 들었습니다.

내 종잣돈 + 1억으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기

종잣돈에 +1억을 더하니 상급지에서도

투자 가능한 단지들이 더 눈에 들어옵니다.

더 종잣돈을 모아서 좀 더 괜찮은 단지에 투자할 건지

지금이라도 매수가능한 후보들 중에서

가장 저평가 되어있는 단지에 투자 할 것인지

어떤 선택이 더 좋은 선택일지에 대한

고민이 깊어집니다.

4) 같은 돈으로 살 수 있는 아파트 중 선호도가 높은 아파트 3개 뽑아보기 

호갱노노를 통해 +1억 예산으로 가능한

단지들의 위치와 강남까지의 시간

초등학교와의 거리

1K이내 생활환경과 상권

주변 생활권의 균질성들을

확인하면서 내가 좋아하는 것이이닌

모든 사람들이 좋아할 만한 곳

Top3를 뽑아보았습니다.

내가 좋아하는 단지는 Top3에 없없지만

임장했던 3급지 중에서 투자로 괜찮겠다

생각했던 단지가 속해있어

너무 반가웠습니다.

지금은 매수자 우위시장으로 가만히 지켜보고

결론만 내고 과제하는데 의미를 두기보다

적극적으로 내가 원하는 금액을 위해

현장에서 노력하는 과정이 있어야

실전투자가 가능하겠구나

깨닫는 시간이었습니다.

3급지 2곳과 4급지 1곳의 그래프를 붙여보니

흐름이 거의 차이가 없지만 2급지(파란색)의 가격이

고점 대비 회복 후 가장 많이 떨어져 보입니다.

5) 느낀점

같은 투자금으로 상급지에서도

투자가 가능하다는 걸 알 수 있었고

아직은 경험과 실력이 부족하지만

실전처럼 과제를 하는 과정에서

그 동안 월부에서 강조하신 것처럼

5천만원이든 1억이든

나에게 감당가능한 예산으로

최고가 아닌 현재 내가 할 수 있는

최선의 선택을 하는 것이 어떤 의미인지..

급지는 다르지만

가격과 투자금이 비슷한 걸 보면서

고평가와 저평가의 의미도

이해할 수 있었습니다.

임장지의 가격을 보면서

계속 비싸다고만 생각하고

싼지 비싼지에 대한 판단기준이 없었다면

1주차 과정을 통해서

이 정도면 적정한 가격이겠구나~

더 벌진 못하더라도 잃지 않을 수는 있겠구나~

알 수 있었습니다.

너바나레시피에 이어서

너나위레시피를 따라해 보면서

너나위님의 실제 투자하는 방식을 배워보고

막연하기만 했던 투자대상을 어떻게 골라내는지

알 수 있는 소중한 시간이었습니다.

배운 방식대로 행동할 수 있는

투자자가 되겠습니다.