안녕하세요, 즐검게 도전해 보려는 do전해 보ra입니다.
이번 과제의 도전은 3개구 전수조사 뽀개기...였는데
너무 무리여서 뒷부분이 엉망진창이 되었네요..ㅎㅎㅎ
더구나 중간에 양식을 바꾸느라 더 엉망 진창...ㅋㅋㅋ
다음부터는 한 개구부터 제대로 뽀개고 리스트업 한 후
다른 구로 넘어가야겠습니다.
현재 종잣 돈이 적어 미래의 종잣돈으로 설정했더니
종잣돈+1억에는 아파트가 너무 많았습니다..하하
덕분에 상위 급지를 얼른 해보고 싶어졌습니다!
1) 내가 거주하는 동의 아파트 리스트 정리하기
■ 매매가-전세가 차이과 하락률
-하락률과 종잣돈을 모두 만족하는 곳이 관악구 1개, 동대문구 1개, 성북구 7개였다.
-동대문구가 투자금 많이 드는 곳이 많고 성북구가 적게 드는 곳이 많다.
-하락률은 동대문구에 큰 곳이 많아서 가치대비 싼 곳이 많은 것 같다.
■ 랜드마크 아파트 비교
-전고점은 동대문구 래미안크레시티가 가장 높았다.
동대문구 래미안크레시티 17억 > 성북구 길음래미안센터피스 16.4억 > 관악구 이편한세상서울대 14.8억
-이중 크레시티와 이편한세상의 하락률이 26%로 높고 길음래미안센터피스는 하락률이 18%밖에 안 되었다.
-투자금까지 고려하면 이편한세상서울대입구1단지가 가장 매력적이다!
2) 내 종잣돈으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기
의외로 성북구에 단지가 많이 나와서 놀랐다. 동대문구는 한 군데 나와서 더 놀랐다..아쉽..
이 중 25% 하락한 곳은 관악구 1개, 동대문구 1개, 성북구 7개이다.
3) 내 종잣돈 + 1억으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기
종잣돈을 1억 더 늘리니까 갑자기 이렇게 많은 단지가 들어온다.
이 많은 곳에서 고르는 것보다 종잣돈 1억을 늘렸을 경우는
상위 급지를 보는 게 나을 것 같다.
그리고 기존 종잣돈으로는 2번 리스트에서 투자금과 하락률 범위를 더 넓게 잡고
협상으로 가격을 조정하는 게 나은 것 같다.
결론적으로 지금 종잣돈으로는 관악구, 동대문구, 성북구가 적절한 것 같고
종잣돈+1억의 경우는 한 급지 위를 봐야 적절한 시장인 것 같다.
4) 같은 돈으로 살 수 있는 아파트 중 선호도가 높은 아파트 3개 뽑아보기
4-1) 강의에 나온 과제 해보기 (위험한 아파트와 괜찮은 아파트 3개씩 찾기)
기존 월부 생활을 해온 사람의 입장에서
항상 가치평가를 먼저 하다가
전수조사+시세트래킹+단지분석이
한번에 되는 것 같은 이 작업이
오로지 가격만 본다는 점이
손쉽고 재밌으면서도
막상 가격만 보니
뭘 고를지 막막해서 헷갈렸다.
이래서 현장 조사가 필수라는 생각이 들었고
가치 평가가 중요하다는 생각이 들었다.
또한 전세 호가가 높게 나온 곳이 매우 많았다.
일일이 실거래가로 바꿔 쓰긴 했는데
여기 나온 호가들이 현실화됐는데
매매가 반등이 안 이뤄진다면
얼마나 두근두근할지!!
결론적으로 아직은 서울에 괜찮은 곳 투자하려면
적어도 3억은 있어야 해 보였고
아직은 전세가율이 높지 않았다.
그래도 이 과제를 하면서
서울 전체 가격을 한눈에 볼 수 있어서
시장에 대한 전반적인 분위기를 알 수 있어서 좋았다.
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