안녕하세요!
"열심히 임장해서 여왕처럼 살자!!"
내집마련 구조대 119조 임장 여왕입니다.
1주차 과제는 내가 거주하고 있는 동 아파트 리스트 만들고
매수가능 단지 3개 뽑아보기 였습니다...
저는 현재 성동구를 임장중에 있어 성동구를
조사했습니다
생각보다 시간이 꽤 오래 걸렸습니다.
하지만 다 마치고 나니 너무 뿌듯하네요!!
과제는 총 6단계로 나누어 수행 했으며
각 단계별 결과 및 설명은 아래와 같습니다.
1단계 : 대출금액 계산
내가 가진 종잣돈, 저축금액을 토대로
월 적정 원리금 상환금, 대출 가능 금액 산출하기
금리 5% 가정시 1억당 약 월 50만원의 원리금 상환을 하게 됩니다.
특례보금자리, 회사대출, 신생아 대출등을 활용한다면 달라 질 것이고
DSR 도 고려 해야 겠지만요.
(저축액은 더 늘려야 한다고.. 신랑과 다시 손 붙잡고
다짐을 합니다...)
2단계 : 아파트 List 뽑기
"성동구의 전용 84m2 미만, 200세대 이상 아파트 리스트 뽑기"
버들 가지 반장님께서 단지 리스트를 주셔서 레버리지 잘 했습니다
감사합니다!! 쵝오!!!
3단계 : 가격 전수 조사
"각 아파트의 평형별로 세대수, 현재 매매, 전세가, 전고점, 전저점 조사"
- 각 평형의 현재 매매, 전세가 기입 : 네이버 부동산
- 각 단지들 전저, 전고점 조사 : 네이버 부동산, 호갱노노, 아실
"와... 3번 진짜... 4시간 넘게 걸렸습니다"
특히나 평형별로 타입이 여러가지인 단지들이 많죠?
이 경우 네이버 부동산 뿐만아니라 호갱노노, 아실과
크로스 체크를 해가며 추출 하느라 땀 좀 뺐네요...
대망의 결과는!!!
176행 밖에 안되니까요
서울에 등기치려면 이정도는 거뜬이쥬...하하하
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4단계 내 종잣돈 + 1억으로 투자 가능 단지 추출
투자의 기회를 넓히기 위해
혹은 전세가를 더 낮춰야 할 경우도 있으므로
종잣돈에 +1억 하여 필터링을 해줍니다
5단계 : 전고 대비 -20% 이상 하락 단지 추출
176행에서 매우 많이 줄어 들었네요...
하지만 가능한 곳이 있다는 것이 너무 감사합니다.
위 단지들은 단임을 다녀온 곳입니다
제가 평가한 순으로 나래비를 세웁니다
심지어 전세가율 63% 인 곳도 있네요!!
6단계 : Top 3 단지 뽑기 위한 소거 과정
일단 후보군에 오른 단지 모두 비교해 보았습니다.
여러 단지를 두고 단지 평가를 할 때는
어렵기 때문에
소거 방법을 사용합니다.
후보군 중에서는 제가 선입견을 가지고 있는
생활권의 단지도 포함되어 있었는데요,
30평형이라서 일단 넣어 봤는데,
역시 전고점은 가장 높았습니다.
그러나!!!
"이 투자금이면 상위 생활권의 20평대,
혹은 하급지의 선호 생활권 단지에 투자하겠다"
그리고 가장 전고가 낮은 단지는
단임때도 위치적으로 가장 별로라고 느낀 단지 였습니다
이를 토대로 소거해 버립니다
그리고 남은 단지들!!!
놀란점은 꽤 상위 생활권의 신축도 껴 있었구요
그리고 구축이지만 입지 자체는 너무 좋은 단지도
포함되어 있었습니다.
이 단지들은 전고대비 하락률도 높은 편으로
"아직 덜 반등 했다는 것"도 확인 했습니다.
대망의 결론
대망의 Top 3 입니다.
전고점이 모두 비슷하죠?
신축의 특성상 전세가가 높아서 범위에 들어 온 단지도 있구요
그런데도, 구축의 전세가가 전혀 밀리지 않습니다.
선호도가 높고 입지가 좋은 단지 맞네요
다음 계획은 해당 단지들을 매임하고
꾸준히 트래킹 하는 것입니다
물론, 시세는 항상 바뀌므로 다른 단지들도
지속적으로 노려보다가
기회를 잡는 투자자가 되겠습니다.
이번 과제를 통해 많이 배웠습니다.
좋은 과제를 주시고 또 엄청난 자료를 주신
너나위 멘토님
감사합니다!!
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