내집마련 중급반 2주차 과제 [내마중 5기 내집마련 잘 4려고 오늘도 열심히 0부하조 백살]

#1. 내가 뽑은 후보단지의 직장/교통/환경 분석 (성남시 수정구, 중원구)

: 예산 내에 들어오면서 선호도가 있다고 생각되는 단지들로 후보 단지 선정

#2-1. 단지 비교 힌 눈에 하기

#2-2. 내가 뽑은 입지가 가장 좋은 단지와 이유

입지평가 기준(S/A/B/C)의 기준에서 임의로 (-/+)를 추가 하였음

: ① 교통 - 지하철역까지 도보 10분 이상 (-)

② 환경 - 1.5Km 이내에 대형마트 있는 경우 (+) (수정구, 중원구 내 백화점 없음)

🚩수정구, 중원구 단지의 가치평가 시 가장 중요한 요소가 '교통'이라고 생각함

: 분당구(판교)에 일자리가 많기도 하지만, 강남과의 물리적 거리는 가까워 서울에 비해 상대적으로 저렴한(급지 차이 있음) 매매가로 강남이나 판교로 출퇴근해야하는 직장인들의 대체적인 주거지역으로 선택된다고 생각함. 따라서 출퇴근을 위한 교통의 요소가 가장 중요함

- 백화점 대형마트와 같은 환경의 정량적인 요수 부족하며, 전반적으로 경사와 균질성 부분에서 주변 분당이나 송파에 비해 부족하며 강점이 아님. 학군 역시 워낙 강력한 학군지인 분당 옆으로 강점은 아님

🚩 입지 순

① e편한세상금빛그랑메종3단지

: 강남역까지 접근성이 아주 좋은 삼부와 고민을 많이 하였으나, 초신축의 환경적인 강점이 가장 큼. 삼부와는 26년의 연식 차이가 나며, 특히 삼부가 90년대 단지임을 고려하면 '삼부'가 많이 아쉬움. 또한 주변 상권형성 역시 e편한세상금빛그랑메종3단지는 변화하고 있으며 깔끔한 느낌이 있으며, '삼부'는 구상권의 느낌이 많이 듦. 학급당 인원수가 25명에는 미치지 못하지만 24명의 많은 학생수의 초등학교로 배정되며, 초등도 매우 가까운 도보 1분으로 접근 가능함. 아주 큰 도로는 아니지만 단지와 단지사이의 길을 건너 초등학교 갈 수 있음. 아이를 키우며 초등학교 까지는 무난히 살 수 있는 단지라고 생각함

② 삼부

: 강남역까지 접근성은 다른 단지들과 비교해서 깡패 수준임. 구성남에서 몇 안되는 평지로 강점이 큼. 다만 연식차이가 크다는 점이 상당히 아쉬움. 비교하는 단지들이 계단식의 최소 00년식 이후 임을 비교하면 '삼부'는 복도식으로 방3화1의 구조적인 부분도 상당히 아쉬움. 균질성이 부족한 부분도 아쉬움. 그래도 2위로 뽑은 것은 역세권 평지 단지의 메리트가 아주 크다고 생각했기 때문

③ 힐스테이트2차

: 구성남에서 가장 깔끔한 상권과의 접근성이 좋다는 것. 주변 신축 단지 개발이 있으며, 바로 앞 신축(신흥역하늘채랟너스원)이 들어서면서 점차 균질성이 개선되고 있는 점이 강점이라고 생각함. 물론, 경사이며 역세권이 아니라는 것이 단점이지만 주변 환경이 더욱 나아질 가능성에도 이점이 있음. 초등학교가 인접하고 주변 단지와 함께 초등학교를 가는 것도 장점이라고 생각함. 연식도 좋음. 또한, 대형평수가 섞여있는 것도 단지의 쾌적함에 영향을 미친다고 생각됨. 그럼에도 3등으로 뽑은 이유는 경사와 역세권이 아니며, 비교단지들에 비해서 연식과, 교통접근성에서 후순위가 된다고 생각했음

#2-3. 내가 최종 선택한 실거주 단지와 이유

🚩 e편한세상금빛그랑메종3단지

: e편한세상금빛그랑메종은 1,2,3,4,5단지를 합치면 5천 세대가 넘는 상당한 대단지. 역에서 더 멀고 더 경사진 5단지의 20평대 호가가 8억 중반인데 역에서 더 가까운 3단지가 7.5억에 나와있다는 것은 급매라고 보여짐. 비교단지들 가격이 유사하며, 같은 값이라면 가장 신축인 e편한세상금빛그랑메종3단지가 가장 좋은 선택이라고 생각됨.

최고점을 비교해 보았을 때도 같은 가격이라면 성남어울림보다는 다른 단지들을 선택하는 것이 좋은 선택이라고 보여짐. 또한, 성남어울림과 삼부를 제외하고 힐스테이트1,2단지 역시 경사가 있고, 같은 경사라면 신축인 금빛그랑메종, 역과의 거리를 생각했을 때에도 힐스테이트와 금빛그랑메종3단지와의 거리나 경사가 유사하다고 생각되므로, 그렇다면 신축에 급매로 보여지는 e편한세상금빛그랑메종3단지가 좋은 선택으로 생각됨!!

: 다만, 힐스테이트 단지는 최근 실거래가를 고려하여 네고도 가능할 것으로 보여짐. 네고가 가능하다면 물론 1단지와 2단지가 입구를 마주하여 붙어있는 단지이지만 기왕이면 더 대단지인 힐스테이트2차가 초등학교거리나 강남까지의 거리가 1차와 비슷하기 때문에 1단지보다는 더 좋은 선택으로 보여짐. 그때는 힐스테이트 2차도 차선책으로 좋은 선택으로 보여짐.

: '삼부'는 연식이 너무 아쉬워 10년 후 매도 생각이 있을 때, '30년' 대출을 받아 구매하고 싶지는 않을 것으로 생각되어 유사 가격이라면 후순위

#3. 느낀점

실거주를 고려하면서 단지를 뽑다보니, 감정도 많이 섞이고 남편과도 토론의 시간을 가졌다. 확실한 역세권의 구축과 확실한 신축의 비역세권과의 비교에서 장점과 단점을 확실히 가지고 있는지라 가격적인 부분을 가장 많이 고려해보았고 급매로 여겨지는 신축에 좀 더 가산점을 주게 되기도 했다. 또한, 실거주를 고려하자니 '환경'의 중요성이 '교통'보다 조금 더 크게 다가왔다. 성남으로 출근하는 남편과, 서초로 운전을 해서 출근하는 나에게는 '삼부'의 역세권보다는 '환경'적인 부분이 더 중요했다. 물론 강남까지의 시간이 약 20분 정도 상당히 큰 차이가 있어 많은 고민이 되었으나, 사람들의 선호가 가격에 반영되어 있고, 항상 삼부가 조금 낮은 가격대를 형성하는 것으로 보였음. 평소 '삼부'아파트는 남편과 내가 모두 선호하는 단지이기도 했다. 하지만 다른 단지들도 모두 예산 내에 들어온다면 굳이 선택하지 않게되는 것을 실제로 경험하면서, 앞으로 신축이 많아지게 될 구성남에서 90년대 구축이 매매하기에 약간 부담스럽게 느껴졌다. 매물도 보고싶다는 남편의 굳은 의지에 힘입어 조급하진 않지만 내집마련을 준비하는 시간을 가지게 될것이라는 확신이 든다.

가격만 살피는 것이 아니고 직장, 교통과 환경 요소를 함께 고려하면 보다 나은 선택을 할 수 있을 것이라 생각된다. 이번 과제에서 구성남의 단지들에서 추려 비교하다보니 입지의 평가적인 면에서 아주 큰 차이가 나진 않았지만, 같은 A로 평가되더라도 같지 않은 A이기에 그 안에서 비교가 들어가니 상당히 디테일해진다는 것을 경험했다. 확실히 하나하나 살피게 되고, 집중하게 되었다. 이렇게 관심 단지의 가격변화를 계속적으로 살핀다면 반드시 좋은 기회를 놓치지 않을 수 있겠다는 확신이 들었다! 매물도 예약 스케줄도 잡아보는 행동까지 연결시켜주는 과제였다!