한강현대 입지분석 [내집마련 중급반 5기 124조 동징이]

안녕하세요! 동징이 입니다.

2주차 과제를 시작해 보겠습니다!

1주차 과제할 때 자양동 단지 1개와 비교를 위한 단지 3개를 보여드렸었는데요,

그 단지들의 입지분석을 하나하나 해볼까 합니다.

1. 광진구 한강현대 84㎡

- 세대수 : 204세대

- 입주 연도 : 1993년

- 위치 : 서울시 광진구 자양동 829

- 평형 : 29평(84㎡, 계단식, 방3화2) 단일평수

- 시세

· 매매 10.8억, 전세 6.5억, 전세가율 60%, 매전갭 4.3억 👍

· 전고점 15.0억(21년11월) 대비 28% 하락 👍

· 전저점 10.5억(24년1월) 대비 3% 상승 👍

- 입지분석

1) 직장 : 종사자수 13만명 B‍

2) 교통 : 출근시간대 강남역 소요시간 23분 S

3) 학군 C

- 초등 : 신양초 배정, 도보 4분, 학급당 학생수 17.6명(서울 21.3명, 광진구 21.6명)

- 중등 : 신양중 배정, 학업성취도율 67%, 특목고 진학률 2%

4) 환경 A

- 백화점 : 롯데백화점 건대스타시티점 800m 거리

- 마트 : 이마트 자양점 800m 거리

- 대형병원 : 건국대학교병원 900m 거리

- 공원 : 뚝섬유원지 400m 거리

2. 광진구 광장현대3단지 59㎡

- 세대수 : 1056세대

- 입주 연도 : 1990년

- 위치 : 서울시 광진구 광장동 484

- 평수

· 22평(59㎡, 계단식, 방2화1) 252세대

· 27평(계단식, 방3화1) 168세대

· 32평(84㎡, 계단식, 방3화2) 636세대

- 시세

· 매매 9.8억, 전세 5.5억, 전세가율 56%, 매전갭 4.3억

· 전고점 12.7억(22년1월) 대비 23% 하락

· 전저점 9.0억(24년2월) 대비 9% 상승

- 입지분석

1) 직장 : 종사자수 13만명 B‍

2) 교통 : 출근시간대 강남역 소요시간 28분 S

3) 학군 S

- 초등 : 광남초 배정, 도보 2분, 학급당 학생수 25.7명(서울 21.3명, 광진구 21.6명)

- 중등 : 광남중 배정, 학업성취도율 98%, 특목고 진학률 8%

4) 환경 B

- 백화점 : 현대백화점 천호점 2.3km 거리

- 마트 : 롯데마트 강변점 500m 거리

- 대형병원 : 서울아산병원 1.8km 거리

- 공원 : 한강변 산책로 300m 거리

3. 성동구 금호브라운스톤1차 84㎡

- 세대수 : 217세대

- 입주 연도 : 2007년

- 위치 : 서울시 성동구 금호동4가 1507

- 평형 : 32평(84㎡, 계단식, 방3화2) 단일평수

- 시세

· 매매 12.6억, 전세 8.5억, 전세가율 67%, 매전갭 4.1억

· 전고점 15.9억(21년6월) 대비 21% 하락

· 전저점 11.85억(23년3월) 대비 6% 상승

- 입지분석

1) 직장 : 종사자수 18만명 B‍

2) 교통 : 출근시간대 강남역 소요시간 22분 S

3) 학군 C

- 초등 : 금옥초 배정, 도보 5분, 학급당 학생수 17.3명(서울 21.3명, 성동구 19.1명)

- 중등 : 옥정중 배정, 학업성취도율 79%, 특목고 진학률 0.5%

4) 환경 C

- 백화점 : 현대백화점 압구정본점 2.4km 거리

- 마트 : 롯데마트 행당역점 1.6km 거리

- 대형병원 : 순천향대학교 부속 서울병원 1.6km 거리

- 공원 : 한강변 산책로 800m 거리

4. 마포구 신공덕삼성래미안2차 59㎡

- 세대수 : 458세대

- 입주 연도 : 2000년

- 위치 : 서울시 마포구 신공덕동 159

- 평수

· 23평(59㎡, 복도식, 방3화1) 186세대

· 32평(84㎡, 계단식, 방3화2) 162세대

· 43평(계단식, 방4화2) 110세대

- 시세

· 매매 9.2억, 전세 5.0억, 전세가율 54%, 매전갭 4.2억

· 전고점 11.5억(22년4월) 대비 20% 하락

· 전저점 8.475억(23년1월) 대비 9% 상승

- 입지분석

1) 직장 : 종사자수 25만명 A

2) 교통 : 출근시간대 강남역 소요시간 49분, 여의도역 24분 A

3) 학군 C

- 초등 : 공덕초 배정, 도보 4분, 학급당 학생수 21.3명(서울 21.3명, 마포구 20.8명)

- 중등 : 동도중 배정, 학업성취도율 83%, 특목고 진학률 4%

4) 환경 B

- 백화점 : 현대백화점 신촌점 2.2km 더현대서울 3.5km 거리

- 마트 : 이마트 마포점 600m 거리

- 대형병원 : 신촌세브란스병원 2.4km, 강북삼성병원 2.7km 거리

- 공원 : 효창공원 200m 거리

5. 정리, 느낀점

- 정보를 한 표에 정리

- 각 단지별 느낀 점 한줄

· 한강현대 : 전고점 대비 하락률이 크고 교통/환경이 좋지만, 세대수가 적고 구축이라는 부분이 단점

· 광장현대3단지 : 교통/학군이 너무 좋지만 중학교 학생을 키우기에 방2화1 구조가 너무 취약

· 금호브라운스톤1차 : 교통/시세/연식 좋음, 환경C지만 실제 상권/병원/한강 갖추고 있음. 중학교 학군 아쉽

· 신공덕삼성래미안2차 : 가장 저렴하나 전고점 하락률이 가장 적음, 강남 접근성 아쉽

- 최종 선택 : 성동구 금호브라운스톤1차

· 2급지 84㎡ 임에도 투자금이 적게 들어가고 연식 대비 시세도 좋음 (성동구 84㎡ 평균 14억 수준)

· 임장결과, 세대수는 적지만 단지 깔끔하고 구성이 좋았음, 뒷문으로 금호역 빠르게 접근 가능

· 교통 입지는 2급지 내에서도 최상급 (3대 업무지구 모두 30분내 접근 가능)

· 중등 학군은 아쉽긴 하지만 옥정중이 성동구 내에서는 상대적으로 나쁘지 않음

· 상권은 한강만 건너면 압구정 상권이 있고, 같은 지역 내 왕십리 상권, 성수 상권도 있어서 좋음

· 한강 접근성은 보너스!

- 아쉬운 부분 : 광장현대3단지

· 교통이 괜찮고 학군이 최상급이라 아쉬움

· 방이 3개만 되었어도 괜찮지 않을까 생각이 되는데, 구조에 따라 선택하지 않은 부분은 매임을 통해 확인 필요

(구조가 안 좋아도 충분한 수요가 있다고 판단이 된다면 적극적으로 고려해볼 수 있음)

· 근데 한강현대도 교통/환경, 하락률 생각하면 참 좋긴한데..... 비교평가는 역시 어렵다...