Step 1. 내집마련 후보 단지 기본 정보 적어보기

아파트명: 광장청구

세대수: 654

입주 연도: 1996

위치: 서울시 광진구 광장동

아파트명: 행당대림

세대수: 3404

입주 연도: 2000

위치: 서울시 성동구 행당동

아파트명: 선사현대

세대수: 2938

입주 연도: 2000

위치: 서울시 강동구 암사동

Step2. 직장 교통 환경 살펴보기

2-1. 직장 분석

등급 / 종사자수 / 사업체수

광진구 - B / 126,305 / 24,445

성동구 - B / 178,243 / 28,343

강동구 - B / 141,770 / 29,080

2-2. 교통 분석

광장청구아파트 -> 강남역 (30분, 10.9km)

= 도보 2분 + 마을버스 4분 + 도보 5분 + 지하철 16분 (강변역 ~ 강남역)

= 마을버스 + 지하철

행당대림아파트 -> 강남역 (35분, 17.6km)

= 도보 5분 + 지하철 1분 (행당역 ~ 왕십리역) + 도보 5분 + 지하철 11분 (왕십리역 ~ 선릉역) + 도보 2분 + 지하철 3분 (선릉역 ~ 강남역)

= 지하철 환승 2회

선사현대아파트 -> 강남역 (30분, 12.0km)

= 도보 7분 + 지하철 8분 (암사역 ~ 잠실역) + 도보 3분 + 지하철 12분 (잠실역 ~ 강남역)

= 지하철 환승 1회

2-3. 환경 분석 (백화점, 대형마트 상권)

광장청구: 강변역 롯데마트

행당대림: 왕십리역 이마트

선사현대: X

Step3. 각 후보 단지의 입지 비교해보기

강의에서 배운대로 직장 / 교통 / 환경 / 학군 기준으로 비교

직장: 광장청구 = 행당대림 = 선사현대. 3단지 모두 직장은 B등급으로 주요 업무 지구는 아님.

교통: 광장청구 >= 행당대림 > 선사현대. 세 단지 모두 강남역 도어투도어 30분이자 지하철 20분대이므로 매우 좋은 교통으로 보임. 행당대림은 왕십리역 접근이 가능하여 3대 업무지구를 균등하게 접근 가능하다는 장점이 있고, 광장청구는 강남역을 환승없이 16분 지하철로 접근 가능하다는 큰 장점이 있고 여의도 접근도 나쁘지는 않은 편. 선사현대는 강남역 접근은 용이하나 여의도 종로는 접근이 많이 불리, 그대신 초역세권이라는 장점이 있음.

환경: 행당대림 >= 광장청구 > 선사현대. 왕십리역이라는 메가상권+교통허브의 배후 단지역할을 하는 행당대림이 제일 좋다고 볼 수 있지만, 광장청구도 동서울터미널을 끼고 있는데다가 동서울터미널쪽도 테크노마트 및 이마트를 갖고 있어 충분히 좋은 상권을 가지고 있다고 말할 수 있음. 선사현대는 주변에 대형마트 및 백화점이 부재하여 3개의 단지 중에서는 가장 아쉽다고 볼 수 있음

학군: 광장청구 > 행당대림 > 선사현대. 광장청구 아파트는 광장동 메인 학원가에 가장 인접해 있고 양진학군을 누릴 수 있는 아파트 단지이다. (양진중 학업성취도 93.5%, 특목고 진학률 3.3%). 행당대림과 선사현대도 대단지이다보니 아파트 주변에 학원가가 배치되어 있으나 유의미한 학원가로 보기에는 어려울 것 같으며, 행당대림 인근 무학중학교 학업성취도는 80.6%, 특목고 진학률은 3.6%임. 선사현대 인근 천일중학교 학업성취도는 69.1%, 특목고 진학률은 1.2%이다.

Step 4. 최종 선택 및 느낀 점

4기준 모두 따져보았을 때에는 광장청구 > 행당대림 > 선사현대라고 보여지긴 한다.

일단 신기하게도 군이 높은 순서대로, 그리고 구 내에서도 선호도 높은 동 순서대로 순위가 매겨진듯 하다. 광장청구와 행당대림은 2군에 속하는 광진구 및 성동구 아파트이며, 선사현대는 3군의 강동구에 속한다. 광장청구는 광진구 안에서도 가장 선호도가 높은 광장동에 속해 있는 아파트이며, 성동구는 아무래도 성수동이라는 막강한 1등과 옥수동이라는 막강한 2등 동, 하왕십리동 등 때문에 행당동은 성동구 안에서는 중하위 정도의 동이라고 볼 수 있겠다. 선사현대는 강동구 암사동인데, 강동구 자체가 성동 광진보다 낮은 군인데다가 강동구 메인 동인 고덕동 상일동 등보다는 아쉬운 위치의 동이기에 결국 군의 순서대로, 군 안에서는 선호도의 동 순서대로 순서가 매겨진 것 같다.

다만, 광장청구 아파트 단지 자체의 규모는 광장청구가 가장 작은 세대수 (654) 를 가지고 있기에 대단지 아파트를 선호하고 주변 상권이 더 중요하다고 판단한다면 행당대림아파트가 우위를 가질 수도 있을 듯하다. 선사현대는 바로 앞 암사생태공원이 있고, 한강변 바로 앞 단지라는 점, 아파트에서 바로 올림픽대로 진입가능하다는 특장점도 있으므로 이러한 환경을 좀 더 주요하게 생각한다면 선사현대를 좋게 고려해볼 수도 있을 것이다.

굳이 광장청구의 단점을 꼽자면 광장동은 매우 좋은 동네이지만 광장동 안에서의 선호도는 많이 낮다. 광장동이 특이하게도 현대건설 단지 밭(?)인 희안한 동네인데 그 중에서 500세대 이상 아파트중에 특이하게 비현대 브랜드 단지이다. 또 용적률도 높고 지하철과의 거리가 꽤 있는 편이다 (도보 15분 이상). 행당대림은 이름답게 (행당한진과 더불어) 행당역 대표 단지이고, 선사현대도 암사역 대표단지이다. 즉 나머지 두 단지는 지하철역 인근 가장 대표 단지라고 볼 수 있지만 광장청구는 아쉽게도 그렇진 않다. (광장동 대표 단지는 광장힐스테이트다)

그 역을 누릴 수 있는 단지 중 가장 유명한 대장 아파트를 갈 것인지, 역의 급지 자체를 더 높일 것인지에 대한 선택선호도에 따라 3개 단지의 우선순위가 달라질수도 있을듯 하다.

🔽아래는 추가로 아실에서 각 단지 가격 비교를 해본 것이고, 강의 내용과 상관없이 나 스스로 고민해보고 발견(?) 해낸 부분이다. 🔽

최고가는 3개 단지 얼추 비슷하게 찍혔다. 청구아파트 123,500만원, 행당대림 118,800만원, 선사현대 125,000만원. 다만 선사현대의 경우 최고가 찍힌 동이 108동 고층으로 24평형 내 한강뷰 조망이 되는 몇 안되는 특정 동 + 향임을 감안하여 보아야 한다. (부동산 내 확인해본 결과 24평 기준 한강뷰 뻥뷰 조망 가능 매물은 최소 5천만원에서 1억 정도 차이가 난다고 한다.)

여기서 내가 특히 주목한 부분은 지난 상승장 초기 당시 올라간 순서인데, 세 아파트 모두 결국 비슷한 수준의 가격까지 올라왔으나 광장청구 아파트가 보통 먼저 오르고 행당대림, 선사현대 순서대로 가격이 오른 걸 알 수 있었다. (2015년말 정도 부근을 보면 빨간색이 먼저 올라오고 몇달 뒤 파란색이 올라왔으며, 심지어 검은 색은 2017년까지 해당가격까지 상승을 못했음)

2018 일시하락 이후 재상승장시기에도 빨간색이 치고 올라간 후 파란색과 검정색이 따라 올라가는 모습을 보였다. 그래프 위에 가로선을 그어보면 만나는 부분이 있는데 빨간 선과 만나는 점이 보통 파란, 검정선과 만나는 점보다 더 왼쪽에 있는 경우가 많았다 = 가격 상승을 먼저 했다)

2018 일시적 하락기도 보면 파란색, 검정색은 하락을 많이 했는데 빨간색은 심지어 상승 거래를 한 모습을 볼 수 있다. 단순히 해당 단지에 하락거래 및 급매가 없었던 것일 수도 있지만, 그 시기에 전 거래가보다 더 비싼 가격에 상승거래가 이뤄졌고 나머지 단지는 그렇지 않다는 점은 특이한 점으로 볼 수 있을 것 같다.