[내집마련 중급반 4기 74조 유긍정] 새벽보기님2강 단지 입지분석~

돈보다 더 소중한 가치들을 지키고 누리기 위해서는

‘돈’이 반드시 필요하다.

나는 '돈'을 좋아한다.

내안의 선함이 차고 넘쳐

세상으로 베어나오는 데 일조할..

'돈', '돈', 거리는

나는 우아한

우아한 속물이 될 유긍정 입니다.

너나위님의 몰입도높았던 1강에 이어,

거의 휘몰아치며 서울한바퀴를 투어시켜주신 새벽보기님의 2강역시... 어마어마했습니다.

아니... 저많은 단지들이 어떻게 머릿속에 착착착!! 정리되어 있으신건지... 놀라울 따름이었습니다~

STEP01.

내집마련 후보단지 기본정보 적어보기

1주차 과제에 2주차 강의 기준(6개 항목)을 덧붙여 알아보고자 하였습니다.

리스트 안의 단지들 중, 하락률이 25%기준에 부합하거나 협상을 통해

기준가로 들어올 수 있는 단지들 위주로 살펴보기로 합니다.

(마포삼성, 공덕삼성 언제내려올거야~~ 비싸비싸 ㅠㅠ)

NO.1

아파트 명 : 가락쌍용1

세대수 : 1064세대

입주 연도 : 1997

위치 : 송파구 가락동

NO.2

아파트 명 : 옥수삼성

세대수 : 1114세대

입주 연도 : 1999

위치 : 성동구 옥수동

NO.3

아파트 명 : 벽산

세대수 :1708

입주 연도 :2001

위치 : 성동구 금호동

NO.4

아파트 명 : 행당대림

세대수 :3404

입주 연도 : 2000

위치 : 성동구 행당동

NO.5

아파트 명 : 도원삼성래미안

세대수 :1458

입주 연도 :2001

위치 : 용산구 도원동

NO.6

아파트 명 : 선사현대

세대수 : 2938

입주 연도 : 2000

위치 : 강동구 암사동

NO.7

아파트 명 : 고덕그라시움

세대수 : 4932

입주 연도 : 2018

위치 : 강동구 고덕동

NO.8

아파트 명 : 신동아리버파크

세대수 : 1696

입주 연도 : 2001

위치 : 동작구 노량진동

STEP2.

직장 교통 환경 살펴보기

새벽보기님의 강의 기준(6개 항목)을 중심으로 알아보고자 하였습니다

STEP3.

각 후보 단지의 입지 비교해보기

- 가락쌍용1차를 제외한 나머지 단지들의 직장등급은 B로 동일

- 교통항목의 비중이 큰 서울 수도권의 경우 평가를 할 때, 물리적인 강남접근성 뿐 아니라 강남으로 도달하는데까지의 용이성을(환승, 호선별 특징 등) 살펴보고 좀 더 세세한 평가가 필요하다는 생각이 들었다. 가령, 선사현대의 경우 물리적인 시간은 30분 이내로 S등급이지만, 여타 S등급의 단지들과는 질적으로 떨어진다는 생각이 든다. 반면 A등급인 행당대림의 경우 시간은 조금 더 소요되지만, 초역세권 단지로 지하철 이용이 용이하여 체감 상 'S'등급과 차이가 크지 않다고 판단된다.

STEP4.

최종 선택 및 느낀점 적어보기

엄청나게 어려웠던 순위매기기... (사실 1,2등 까지만 내맘속에 확실한 순위이고 나머지는 억지로 ...^^;;)

단지의 가치를 제대로 알지 못하고, 선호도를 알지 못하면 아무리 매/전갭이 줄어들어 투자가 가능하다 하더라도,

절대로~! 쉽사리 투자할 수 없겠다는 생각이 강하게 들었다.

인간의 손실회피 성향에서 오는 고통을 잠시나마 ... 느껴본 2주차 과제..

[급!급!!끕!!!을 올리자 - 이왕이면 다홍치마]

가락쌍용을 1등으로 뽑은 이유는, 강의에 강조하셨던 상급지 '군'으로 가는것이

가장 중요하다고 이해했기 때문이다.

현재 투자금차이는 1억이내로 좁혀져 있다.

하락장이기에 좋은 기회로 땅의 가치가 높은 상급지의 접근이 가능할 것으로 생각된다.

선호도 높은 균질한 단지라고 생각이 든다.

도보로 이용가능한 역이 3,5호선이며 초등학교가 2개나 붙어있는(가주초, 가동초)아이들이 많은 균질한 단지.

학업성취도가 나쁘지 않은 중학교(송파중)도 품고 있다.

단지 바로 옆성동구치소 자리 신축 아파트 예정.

주변단지들이 하나둘씩 재건축, 리모델링이 진행되고 있어 3,7호선을 품은

균질하고 더욱더 쾌적한 지역으로 한단계 레벨업하는 중이라 생각든다.

아이들 많고 학교와 가까워서 거주만족도가 높으나, 용적률 높은 구축인 게 단점이다.

그렇기 때문에 지금의 기회가 있다고 생각된다.

쌍용프라자(단지상가) 및 대로변 상가이용 용이하다.

벽산의 경우, 지난 7월 대비 매매호가가 1억 떨어진 상태. 게다가 전세호가는 4천만원 상승한 가격.

엄청나게 매력적인 가격이라고 생각된다.

지난 상승장 때 리모델링 호재로 인해 높은 전고점을 찍은 단지.

호재의 힘이 없는 하락장이기 때문에 엄청난 하락률을 보이지만,

금호동의 경우 선호도가 높은 좋은 지역이라 생각이 든다.

대단지 이다보니 동에따라 역 이용에 차이가 있다. 상가동에 가까운 경우 신금호역 도보로 가능하고

마을버스 이용하여 옥수역 이용하면 강남 35분가능. 다만, 선호 동에 따라 수익률의 차이가 클 수 있기 때문에

면밀하게 째려보고 있어야 한다.

매매전세 차이에만 너무 집중하지 않고,

가치대비 현재가격이 매력적이고

내가 '감당가능하다면 미리 쟁여놓아야 겠다'는 생각을 다시한번 하게 되었다.

훗날 '그때 살걸...'하는 후회 노노