[내마중5기 2번생에 1급지에 내집마련하조 미니드리밍] "2주차 과제 " 후보단지 3곳 입지분석"

안녕하세요~

꿈을 이루기 위해 열심히 노력하는

미니드리밍입니다~

1주차 과제에서 내 예산에 맞는

후보단지 3개를 뽑아 봤었는데요~

이번 2주차에는 ,

이 3개 단지의 입지 분석을 해 보는

과제가 주어졌습니다.

서울 수도권 입지분석 기준표를 기본으로 하여

입지분석을 해보았습니다.

첫번째 단지는:) 2군 광진구의 "자양한라" 입니다.

자양 한라는 2군이고,

2호선을 직접적으로 이용가능하며

환승없이 강남에 35분 이내에 도착할 수 있는

강남접근성이 아주 뛰어난 단지입니다.

그 때문에

구축이고, 복도식임에도 불구하고,

롯백, 이마트, 건대병원 등

주변 편의시설 잘 되어있고,

2호선을 도보권으로 이용할 수 있고,

광진구가 학군으로 유명한데,

이 단지는 광장학군과 멀지 않은 거리에 위치하며

초중고가 밀집된 인근단지이기 때문에

후보단지 3개 중 현재 매매가와 전세가가

가장 높습니다.

두번째 단지는:) 동작구 "흑석유앤미" 입니다.

흑석 유앤미는 3군이고,

마을버스타고 1번 환승해야

2호선 이용이 가능한 위치이며,

강남에 41분 이내에 도착할 수 있는

강남 접근성이 뛰어난 단지입니다.

흑석동은 동작구에서 가장 높은 생활권이지만

이 단지는 그 생활권에서 가장 선호도가 낮은 단지입니다.

언덕 꼭대기에 위치해 있고, 복도식이며

흑석뉴타운이 좋다고는 하지만

위치 때문에 선호도가 떨어지는 단지입니다.

초중접근성은 도보권이지만

학원가도 적고,

중대부중은 학업성취도 점수도 낮아

학군적으로 의미있는 학교를 다니는 것도 아닙니다.

후보단지 3개 중 현재 매매가와 전세가가

가장 낮습니다.

세번째 단지는:) 동대문구 휘경동 "해모로프레스티지" 입니다.

해모로프레스티지는

4군인 동대문구에 위치해 있고,

강남에 가기 위해서는

2번 환승해야 하는 불편함이 있습니다.

하지만, 도심 일자리 접근성이 제일 좋습니다.

동대문구에서 천지개벽을 할

2등 이문휘경 생활권에 포함되어 있고,

1호선 회기역 초역세권 단지입니다.

초역세권인 만큼

지상철 소음이 크게 느껴지는 것과

초등학교가 도보로 15분소요되고,

중학교 학군도 떨어지는 곳이기에

초신축임에도 매매가가

낮지 않나 하는 생각이 듭니다.

후보단지 3개 중에 매매/전세가가

2번째 순위를 차지하고 있습니다.

전고점과 현재 전세가의 추이를 보았을 때

군의 순위가 아닌 단지 대 단지로

비교해 보았을 때

자양한라>해모로프레스티지>흑석유앤미

순으로 평가해 볼 수 있습니다.

과거의 매매가를 비교해 보았을 때,

자양한라가 가장 높은 전고점을 보이는 것을

볼 수 있습니다.

휘경해모로 프레스티지와

흑석유앤미의 전고점이 비슷해보이지만

휘경 해모로프레스티지는

신축이기 때문에

이문뉴타운으로 인한 환경개선효과와

청량리역 GTX-A가 뚫림으로 인해

동작구의 흑석유앤미보다

강남 접근성이 더 획기적으로 높아질 것이기에

2등으로 주는 것이 타당하다고 보았습니다.

전세가를 보면, 신축이기때문에

해모로프레스티지가 높게 거래되고 있는데

자양한라도 전고점이 이와 비슷하기 때문에

실사용가치는 자양한라와 해모로프레스티지가

비슷하다 생각해 볼 수 있고,

흑석유앤미는 현저히 떨어지는 것으로 볼 수 있습니다.

결론:)

현재 자양한라>해모로프레스티지>흑석유앤미

순서로 단지순위를 매겨 볼 수 있는데요.

투자금적인 측면을 보았을 땐,

자양한라가 아직 전고점에서 20%떨어진 가격에서

거래되고 있기 때문에

전고점에서 25%하락률을 보이고 있고,

3개 단지 중에서 투자금도 가장 적게 들어가는

해모로 프레스티지를 1등으로 뽑겠습니다.

추후에 자양한라가 8억대 초반으로 내려온다면

자양한라도 투자적인 측면에서

우선적으로 고려할 수 있을 것 같습니다.