우장산 힐스/아이파크 입지분석 [내집마련 중급반 4기 88조 세화리]

안녕하세요

내집마련 중급반 4기 88조

세화리입니다🐳

내집마련 중급반 2주차 과제로

지난 1주차에 뽑았던 단지 3개의

단지분석 및 최종선택 내용을 정리해봤습니다.

Step 1) 후보 단지 기본정보

후보1)

아파트명 : 우장산힐스테이트

세대수 : 2,198세대

입주연도 : 2005년

위치 : 서울시 강서구 내발산동 657

후보2)

아파트명 : 우장산아이파크e편한

세대수 : 2,517세대

입주연도 : 2008년

위치 : 서울시 강서구 화곡동 1159

후보3)

아파트명 : 강서힐스테이트

세대수 : 2,603세대

입주연도 : 2015년

위치 : 서울시 강서구 화곡동 1165

Step 2) 직장/교통/환경 살펴보기

[직장] 서울 평균정도의 종사자수. 종사자수와/사업체수 증가 추세 (종사자수 28만명, A)

4급지에서 가장 탄탄한 직장 보유! 마포와 규모 비슷, 앞으로 확장가능성도 더 큼

대기업 현재 33개 수준. 18년 대비 500인 이상 사업체수가 9개 늘었다.

마곡은 좋은 대기업 직장이 많고, 균질하고 깔끔하다. 직장을 마곡으로 다니며 거주하고 싶은 수요 충분해보임

[교통] 강남까지 1시간 내 접근가능, 여의도/광화문/상암은 30분, 그리고 마곡을 품고있음!!(A+)

대장홍대선은 내년 착공 31년 개통 예정, 강북횡단선은 아직 일정 없음 둘다 아직 착공하지 않아 risk있음

[환경] 강서구에 백화점은 없다. 마트도 가양/등촌에 몰려있다. 종합병원은 이대병원 부민병원 미즈메디병원 등 잘 갖춰져있다.

향후 코엑스 및 sk부지 스타필드는 마곡쪽에 가깝다. 코엑스와 스타필드 들어오면 강서구 위상은 달라질 듯?

현재는 주변 수요를 끌어들일 상권은 아니다. 향후 발전 상황을 봐야한다. 상권은 등촌/가양이 편리하지만, 균질성은 마곡에!!!

Step 3) 각 후보 단지의 입지 비교해보기

Step 4) 최종 선택 및 느낀점

[최종 선택] 저의 최종 선택은 강서 힐스테이트 59 입니다.

먼저 입지면에서는 교통/학군은 A로 같고 환경은 우장산 힐스가 우위에 있다고 생각했습니다.

우장산 힐스 주변의 환경이 NC 백화점이라 살짝 약한감이 있었습니다.

우장산 힐스는 이 3개단지중 ('5/'8/'15년) 05년식으로 가장 오래되었지만, 가격이 현재 같습니다.

이경우 땅의 가치는 가지고 있다고 생각이 들었고 59기준 이미 반등 폭이 가장 높은 모습입니다

따라서 가치는 좋지만, 가격이 싼구간이 아니란 생각이 들어 후순위로 했습니다.

강서힐스와 우장산아이파크는 입지는 같은데 연식이 다릅니다.

7년연식차이가 전고점에서 5천이상의 힘을 보여줬다고 생각이들어

현재는 동일 가격이라면 강서힐스를 선택해야겠다는 생각이 들었습니다.

[느낀점] 우장산 힐스는 59는 이미 반등했지만, 84는 여전히 떨어진 가격입니다.

반대로 우장산아이파크와 강서힐스는 84가 이미 올라있습니다.

동일 단지들의 비교라도 평형대에 따라 상황이 다르다는 것은 수요층이 또 다름이 있음을 배워가는 것 같습니다.

어떤 사람들이 사는지 평형대별로 매임을 통해 봐야겠다는 생각이 들었습니다!