후보단지 입지분석 비교 - 내마중 2주차 과제 [내마중4기 서울 1급지에서 만날거조 탕]



안녕하세요, 탕입니당!

🔫 멈출 수 없탕 🔫

지난주 후보단지를 추려보고

어디가 더 좋은가 고민해보았는데요

내마중 1주차 과제

https://cafe.naver.com/wecando7/10628450

이번주에는 보고있는 지역의

몇 개 단지의 입지분석을 해보겠습니다.

좋은 가이드가 있어 편하게 작성해볼 수 있었습니다

샤샤튜터님, 미요미우님 감사합니다

샤샤튜터님의 과제가이드

https://weolbu.com/community/225112

후보 단지 입지분석하고 비교하기 (내집마련 중급반 2주차 과제 가이드)

지난학기 미요미우님의 2주차 과제

https://cafe.naver.com/wecando7/10297673

[내마중2기 내집마련2렇게잘하는운0진 미요미우] 2주차 강의과제. 후보 단지 입지분석하고 비교하기

1. 내집마련 후보단지 기본정보 적어보기

제가 보고있는 동작구의

흑석동, 사당동, 신대방동에서

하나씩 단지를 선정해 보았습니다.

-흑석동 흑석동양(03) 423세대 계단식 24평

-사당동 신동아4차(93) 912세대 복도식 18평

-신대방동 보라매낙천대(03) 734세대 계단식 23평

3개의 단지를 비교해보겠습니다.

2. 직장 교통 환경 살펴보기

[직장분석]

동작구의 사업체 수는 10만이 조금 넘고

종자자수는 2만명이 채 안되네요

등급 기준으로는 B.

동작구 내에 많은 대기업이 있지는 않습니다.

하지만 위치적으로 주변에 다

S급 지역을 가지고 있습니다.

B이지만 주변이 좋은 B

라고 생각되네요

따라서 주변에 좋은 주요직장군이

얼마나 가까운지 살펴볼 수 있을 것 같아요

[교통분석]

[학군분석]

서울 내에서 동작은 학군지 역할을 하는 곳이 아닙니다.

아실에서 확인한 학업성취도(2016년)

흑석동 흑석동양 : 중대부중 80%

사당동 신동아4차 : 동작중 85%

보라매롯데낙천대 : 대방중 89%

중대부중이 생각보다 높진 않네요

신동아4차는 동작중까지

거리가 약간 있어보입니다.

초등학생이 고학년으로 가면서 늘어나는지

학생 수는 총 몇 명 정도 되는지 등을 살펴보고

지도에 표기하였습니다.

흑석동양은 은로초까지 거리가 조금 있고

경사도 있을 것 같네요

신동아4차는

주변의 다른 단지처럼 삼일초가 아니라

동작초로 가는 것 같습니다.

보라매낙천대는 보라매초로 가는데

학급당 학생수가 높은 편이고

고학년으로 갈 수록 학생이 증가합니다.

학군지는 학교만으로 생성되지 않으니

학원가의 위치와 밀집도를 확인 해봅니다.

세 단지 모두 학원이 뚜렷하진 않네요ㅎㅎ

[환경분석]

각 단지의 주변에 무엇이 있는지 살펴봅니다.

흑석동양은 중대병원이 있고

하나로마트가 있습니다.

신동아4차 앞에는

특별한 환경적인 요소가 보이진

않는 것 같습니다.

이수역과 사이에 사계시장이 있습니다.

보라매낙천대는

보라매공원, 그리고 보라매공원을 넘어가면

롯데백과점 관악점 이용이 가능합니다.

3. 각 후보단지의 입지 비교하기

흑석동 흑석동양(03) 423세대 계단식 24평

동아4차(93) 912세대 복도식 18평

신대방동 보라매낙천대(03) 734세대 계단식 23평

이렇게 입지 요소만 놓고 보면

롯데백화점과 초등학교까지 괜찮은

보라매낙천대가 나쁘지 않아 보입니다.

18평 복도식이 아쉽지만

서울에서 무엇보다 중요한

강남접근성으로 보면

신동아4차도 좋은 것 같습니다.

그래도 앞에 흑석뉴타운으로 계속 신축이 들어오며

좋은 택지가 형성된 흑석동양이 좋아보이는데요...

셋을 어떻게 1등으로 주어야 할지

고민하게 되었습니다.

제가 먼저 정리한 생각은

1) 흑석동양 VS 보라매낙천대

주변의 연식 등 개선이 된 곳이 더 좋다.

동작은 입지 상 다른 구의 백화점

(고터 신세계, 여의도 더현대, 용산아이파크몰...)

으로 이동해 이용할 곳이 있다.

주변이 개선되었고, 또 개선 예정인 곳이 더 좋다

2) 흑석동양 VS 신동아4차

가능하면 10평대 복도식보다는 20평대 계단식

신동아4차가 강남에 더 가깝지만

9호선도 마곡나루, 여의도, 강남(논현, 삼성)에

모두 접근이 가능해 나쁘지 않다.

이럴때 세 단지의 전고점을 살펴보면서

힌트를 얻어봅니다.

4. 최종 선택 및 느낀점

제가 먼저 생각해본 것과 같이

흑석동양이 가장 높은 전고점이 찍혀있는데요

신동아 4차는 10평대로 선호도가 없었다가

16-17년이 지나면서 비슷하게 올라갔고

보라매낙천대와 비슷하게 가다가

오히려 전고는 더 높았습니다.

신동아4차에도

리모델링 호재가 붙으면서

작은 평형이어도 투자가치를 보고

시세가 높게 유지되는 것이 아닐까

추측해봅니다.

동작에등기하나 치고오는 날이 있겠죠?ㅎ

긴 글 읽어주셔서 감사합니다♡