서홍우남퍼스트빌 입지분석[내집마련 중급반 5기 48조 봉우리]

안녕하세요. 투자의 정상에 서게 될 투자자 봉우리입니다. 오늘은 내마중 2주차 과제_후보 단지 입지분석을 작성해 보려고 합니다. 지난 1주차 과제에서 뽑은 후보 3단지의 입지와 단지분석을 해보도록 하겠습니다.

* 후보 단지 및 나의 종잣돈 예산 범위

제가 현재 살고 있는 곳보다 상급지인 수지에 단지 3군데를 골랐고 그에 맞춰 단지분석(입지)을 해보도록 하겠습니다. 우선 수지에 입지지도를 만들어서 One Page로 정리해 보았습니다.

I Part1. 상급지 입지분석

1. 교통 - 지하철

분석 포인트 : 주요 업무지구 접근성 + 거주수요 의미 有

수지의 교통은 기본적으로 강남,판교와의 접근성이 높고 다른 주요 업무지구와는 조금은 떨어져 있는 측면이 있습니다. 그렇기에 강남과 판교의 수요로 한정적이라는 면이 조금은 아쉽기도 하지만 이 두 업무지구의 규모 자체가 크기에 다른 면들 상쇄할 수 있다는 판단이 들었습니다.

2. 학군

분석 포인트 : 학군지+학원가(종류/질적확인) 의미 有

수지의 학군은 분당보다는 떨어지기는 하더라도 서울/수도권 지역의 다른 어떤 지역들보다 떨어지지 않는다고 생각합니다. 후보 단지가 있는 풍덕천과 성복동,죽적동의 경우 학군지일 뿐만 아니라 주변 학원가 역시 잘 갖춰져 있기에 갈아타기와 장기적으로 투자적인 관점에서도 수요가 탄탄하게 받쳐주기 때문에 의미가 있다고 판단됩니다.

3. 환경

분석 포인트 : 정량적+선호도 파악이 의미 有

백화점과 대형마트 뿐만 아니라 균질성 역시 환경적인 요소라고 판단되는데 수지에서 사람들이 선호가 높은 곳이 풍덕천과 성복동이고 죽적 역시 신세계 백화점과 이마트가 있기에 거주 편의성이 높다고 생각합니다. 후보단지 모두 이 주변에 위치해 있어 환경적인 요소가 충분히 좋은 곳이라 판단됩니다.

I Part2. 후보단지 입지 및 가격분석

입지분석

가격분석

I Part3. 마지막, 그래프 검증

아실 그래프를 통해 후보 세단지를 비교해 보고 그 중에서 어떠한 선택이 옳은 것인지를 다시 한번 더 과거 데이터를 통해 검증해 보는 것이 중요하다는 생각이 듭니다.

A단지는 현재 매매가가 가장 높고 선호도가 상대적으로 떨어지는 생활권에 위치해 있지만 거주편의성이 좋아 전고점이 가장 높은 단지입니다. 하지만 현재 가격이 많이 빠져 B단지와 비슷한 가격을 형성하고 있습니다.

B단지의 경우 전고점 대비 하락률이 가장 낮은 단지로 전세수요가 탄탄한 1등 생활권 주변에 위치해 있는 단지입니다. 그렇기에 환경적인 측면에서 A단지보다 선호도가 더 높은 것으로 판단됩니다. 또한 신분당선의 개통이후 가격 역전현상이 일어나 가치가 더 높아진 것을 확인 할 수 있었습니다.

마지막으로 C단지의 경우 리모델링 이슈가 있었기에 가격이 튀어 오른 단지입니다. 그렇기에 주변 시장 상황에 영향을 많이 받아 현재 단지 가치는 세 3단지 중에서 조금은 떨어지는 면이 있다고 생각합니다.

이번 과제를 하면서 제가 1주차 때 골랐던 단지들을 한번더 깊이 있게 확인해 볼 수 있었고 이를 통해 지역에 대해 자세히 이해 할 수 있어서 즐겁고 재미있는 시간이였다고 생각합니다. 이러한 입지 분석을 통해 내집마련이나 갈아타기를 한다면 무지성으로 판단했던 과거보다 훨씬 더 좋은 선택을 할 수 있을 것이라 생각합니다.

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