강남구 입지분석[내집마련중급반3기 54조 황금알거위]

안녕하세요.

독서,강의,임장,투자와 나눔과 행동실천으로

한 발 한발 나아가는 황금알거위입니다 😊😊

저는 이사갈 수 없는 이유가 있어,

1강 너나위님 강의에서 서울1~4급지에 대한 트래킹을 한달에 한번씩 하신다고 하셔서

저도 서울25개구와 알려주신 수도권에 대해 54조 조원님들과 시세 트래킹을 해 나가고 있습니다.

(1강 과제에 업로드 중)

오늘은 추후 이사갈 수 있을 때

내집마련(2주택 혹은 갈아타기)을 위한 후보단지의 입지분석을

해보겠습니다.

음.... 저 같은 경우 강남 신축아파트에

실거주중으로 앞으로 몇 년간 여러가지 이유로 인해

현재 아파트에 살아야 합니다.

월부에서 투자 공부를 하며, 돈을 더 많이 모으며

실거주 갈아타기를 한다는 가정하에!

그리고 제가 결국에는 저의 노후로 살고 싶은 아파트에 대해

여러 단지들을 추려본 후 입지분석을 해보았습니다.

1번은 제가 노후로 살고 싶은 곳

2번 3번 후보단지는 중간에 걸쳐서 살고 싶은 곳

4번 단지는 현재 자산으로 안정적으로 갈아탈 수 있는 곳

으로 해 보았습니다.

STEP.1

내집마련 후보 단지 기본정보 적어보기

1. 압구정 현대아파트3차 ( 미래 노후로 정말 살고 싶은 곳이에요 😆)

아파트명: 압구정 현대아파트3차 61동 (한강뷰 보임...😃✨✨✨😆)

세대수: 422세대

입주연도: 1976년도

매물정보: 복도식, 12층 중 중층, 방3화1, 남향, 지역난방

공급/전용면적: 108 / 82

위치: 서울시 강남구 압구정동

투자로는 중층으로 하지만 이 곳은 한강뷰가 있기에 탑층 바로 아래층으로 해야 하나? 이런 생각도 들었습니다 >.<

(사실 노후에 살거면 재건축 된 다음에 살겠지만! 압구정은 오늘이 제일 싸다...ㅠㅠ 정말 돈이 있으면 지금 당장 사고 싶은 곳이네요.)

압구정 현대아파트 특징은 고층이 중층보다 1억 더 비쌉니다.

2 삼성동 래미안라클래시

아파트명: 래미안 라클래시

세대수: 679세대

입주연도: 2021년도

매물정보: 계단식, 35층 중 증층, 방3화2, 남향

공급/전용면적: 114/84

위치: 서울시 강남구 삼성동 ( 7호선 청담역 초초초역세권, 3,7호선 강남구청역, 9호선 삼성중앙역)

음.... 래미안라클래시는 25평으로도 가고 싶지만, 위의 압구정현대와 비교를 똑같이 하기 위해서 34평 기준으로 적었습니다. 근데 적다보니.... 압구정 현대와 래미안라클래시 가격이 똑같습니다...(그리고 강남에 얼마 없는 신축이고, 삼성동 대장아파트이다보니 하락장이지만 가격이 별로 안떨어졌습니다ㅠㅠ)

압구정 현대가 구축이긴하지만... 월부에서 알려주신 것을 토대로 땅의 가치를 본다면.....

압구정이 지금 진짜 엄청 싸게 느껴지네요!! ( 아흑 진짜 돈만 있었으면 지금 당장 달려가고 싶네요 😆

압구정은 할아버지가 부자인경우라는데!! 갑자기 돌아가신 할아버지가 보고 싶어집니다. 😊)

이 곳에 자주 가는데 새벽 1시 넘어서도 학생들이 공부하고 집에 오는걸 종종 보곤 합니다.

이 곳은 어른들도 늦게까지 공부하고 오는 모습을 보기도 하며,

이 곳의 특징이 있다면, 지하주차장에서 국산차를 보기가 오히려 더 힘듭니다.

지하주차장 한 줄만 봤을때 차가 30대가 있다면 1대가 국산차이고 그마저도 제네시스입니다.

엘레베이터도 1개 있는 곳도 있지만 보통은 2,3대가 있습니다.

그리고 삼성동이지만 한강이 보입니다.( 라클래시 아래에 있는 또다른 신축아파트인 아이피크도 한강이 보입니다.)

3 래미안대치팰리스

아파트명: 래미안대치팰리스1단지

세대수: 1278세대

입주연도: 2015년도

매물정보: 계단식, 35층 중 중층, 방3화2, 남향

공급/전용면적: 112/84

위치: 서울시 강남구 대치동 ( 3호선 도곡역 초초초역세권, 3호선대치역, 수인분당선 한티역)

음.... 위의 세 곳 중에서 강남구의 가장 아래이며, 동네도 가장 떨어지는(???) 동네이나(대치동도 정말 좋은 동네이나, 다시 한번 말하지만 압구정과 삼성동에 비했을때....)

가격은 비슷했습니다. 1억 더 쌌음. 그러나 워낙 높은 호가를 보다보니 다 똑같아 보입니다.

역시 대치동 학군의 수요는 정말 정말 대단한 것 같습니다.

이곳은 대치동에 몇 개 없는 신축아파트라서 그런데 24평대는 매물이 거의 안나옵니다.

또한, 이곳은 눈이오나 비가 오나 아이들이 책가방을 매고 책을 팔짱에 끼고 있는 학생들이 버스에서도, 거리에서도 많이 보입니다. 밥을 주는 학원은 엘레베이터도 못탈 정도로 줄도 길며, 출퇴근 시간 뿐만 아니라 오후 4시에도 항상 차가 막히는 곳입니다. 아침에는 출퇴근 길로 많이 막히며, 이 곳의 부모들은 자차로 회사에 이동하는 경우가 많아 보입니다. (아무래도 직장까지 그나마 가까워서 그런가 봅니다)

4 청담자이

(청담동 유로카운티, 청담린든그로브, 청담현대3차)

아파트명: 청담자이

세대수: 708세대

입주연도: 2012년도

매물정보: 계단식, 95층 중 중층, 방3화2, 북향, 양창 전부 한강뷰, 청담자이는 저층도 한강뷰

공급/면적: 110/82

위치: 서울시 강남구 청담동

4번 후보단지는 현재 내 예산에서 갈아타기 가능한 아파트로 하려고 했으나, 청담자이는 20평대는 가능이나 30평대는 무리이고, 비교를 30평대로 했기에 30평대로 갖고와봤습니다.

그리고 사실 청담자이가 아닌, 다른 곳을 후보로 두었으나 200세대 미만이라 ㅠㅠ 월부에서 배운대로 하기 위해 우선 뺐습니다.

청담동의 특징은 대단지 보다는 프라이빗한 것을 더 선호, 세대수가 많지 않고 고급빌라가 많습니다.

청담동은 아파트 보다 고급빌라를 더 선호하는 추세이고,

연예인들도 많이 거주합니다. 제가 원래 가려고 했던 아파트는 구축으로 이병헌이 전에 살았던 아파트라고 합니다.

청담자이 주변에 고급빌라(이름은 거론 안하겠습니다.) 최소 100억대가 많으며,

여기는 사실 고려 하지 않았던게 이곳은 초등학교가 거의 없습니다.ㅠㅠ 학군이 좋은 편이 아니며,

다들 돈이 많아서 라이딩으로 사립초등학교나 국제학교를 보냅니다.

이곳에 오면 아파트 보다는 정말 고급빌라에서 살고 싶다란 생각이 드는 곳입니다.

( 제가 가본 곳 중 마*은 엘레베이터 안에 가죽의자가 한 쪽면에 있으며 가죽냄새가 진동, 들어갈때도 자동차도 대문 열고 들어가고, 몇 층 가는지, 몇 층 간다면 그곳의 이름까지도 물어보며 보안이 철저합니다. 로비에는 비싸보이는 그림들이나 조각상이 있습니다. 또한 강남구 다른 아파트들은 '강남라이프'매거진이 있지만, 이곳은 비싼 매거진들이 놓여 있습니다. 여긴 그사세로... 음.... 현관문마저도 돌들로 데코되어 있고...가죽인 곳도 있습니다. 프라이빗해야 하기에 1층에 1세대... 적다보니 여긴 왜 적었나..... 갑자기 현타가 옵니다.ㅋㅋㅋ)

다시 청자로 돌아오면, 청자는 위의 곳들보다 1억~2억이 더 쌉니다.

땅의 가치는 좋지만 섬처럼 갖혀 있어서 그런가... 궁금해집니다.

그래서 청담동은 안쪽 청담동으로 아파트를 보았었는데... 매물이 없습니다... 제가 보는 평수는 4년간 거래가 없었네요. 청담동은 세대수 많은 곳 보다 프라이빗, 사생활을 중요시 하는 동네 같습니다.

참고로 위의 아파트에는 적지 않았지만 언덕이 심한 아파트가 있는데 그곳은 세대수도 많고 구축입니다.

눈이 오면 차가 굴러떨어질 것 같은 느낌이지만 사시는 사람들을 보면 대기업 임원진들과 서울대 출신들이 많습니다. 또한 눈이 오기도 전에 제설차가 기다리고 있는 곳이 청담동입니다.

STEP.2

직장 교통 환경 살펴보기

강남에서의 직장은 주로 강남역 주변 테헤란로나, 삼성동 영동대로 쪽에 많이 있습니다.

7호선 청담역에 위치한 래미안라클래시나 다른 아파트들도 삼성동 회사는 5분만에 가겠지만 기준이 있어야 하기에 2호선 강남역으로 해보겠습니다.

대중교통으로 가도 20~30분이 걸리며,

자차로 이동했을 경우에도 비슷한 걸로 나옵니다.

물리적 거리는 확실히 가까우나 차가 많아서 시간이 걸리는 것 같습니다.

백화점은 많이 있고, 백화점의 경우 신세계 백화점이 5년 후 강남구 수서역에 입정예정입니다.

이마트나 홈플러스 같은 큰 마트는 의외로 없습니다.

홈플러스는 아예 없으며, 이마트나 코스트코는 양재동이나 수서에 있습니다.

한살림 등 자연주의 식품 같은 경우 10시에 오픈하는데 10시 되기도 전에 줄을 서기도 합니다.

한살림, 초록마을, 자연드림 등 유기농 식품판매점은 다른 곳에도 있지만,

우리 생협 오아시스 라는 곳이 강남구에 있습니다. 이곳은 새벽배송도 합니다.

STEP. 3

각 후보 단지의 입지 비교하기

STEP. 4

최종 선택 및 느낀점 적어보기

각 후보 단지의 입지는 같은 강남구 내 이기때문에 비슷했습니다.

각 동의 브랜드 차이가 날 뿐인 것 같습니다.

압구정동, 청담동, 삼성동, 대치동의 환경은 말할 것도 없이 너무나도 좋은 것 같고,

압구정동, 청담동은 확실히 찐 부자들이 사는 곳이 느껴졌고,

압구정 현대아파트 같은 경우 새벽부터 불이 많이 켜져 있으며, 새벽 4시30분~5시쯤에는 좋은 차가 와서 골프 접대 하러 가는 모습을 많이 보곤 했습니다.깍듯이 대하는 모습을 자주 목격했습니다. 깍듯이 대하시는 분도 차가 엄청나게 크고 좋은 외제차였는데

거기에 대우 받는 사람은 압구정동 사람들이였습니다.

청담동은 고급빌라가 정말 원탑이였고, 여기도 정말 그들만이 사는 세상이였습니다.

그나마 못사는 사람들이 아파트에 사는구나를 느낀 곳이였고 😂😂😂

청담동 아파트 마저도 서민들은 못사는 곳 같습니다.

정말 여기서는 세대수 적은 아파트 린든그로브나 동양파라곤 마저도 싼게 30억대 80억대 정도 하고, PH129 및 상지리츠빌카일리룸 등 고급빌라가 즐비했고(여기도 싸야 50 억70억...보통 100억대같습니다ㅠㅠ)

왜 청담동 며느리란 말이 있는지 다시 한번 깨닫는 시간이였습니다.

부동산에는 빌딩 가격이 적혀 있는데 200억 이게 싸게 느껴질정도로 압도적인 느낌을 받은 곳이였습니다.

바로 길 하나 건너면 삼성동인데 여기는 이제부터 우리가 사는 곳 처럼 느껴졌습니다.

이곳도 비싸지만요! 신랑과 제가 꼭 오고 싶은 아파트가 라클래시였는데

이번 단지분석을 하면서 느낀점은 이 가격에 이 아파트 보다는

더 좋은 입지에 다른 아파트가 더 나은 곳이 있구나!를 느꼈고,

아이의 환경이 우선이냐! 신랑과 저의 환경이 우선이냐!를 먼저 더 고려해서

선택을 해야 되겠다란 생각이 들었습니다.

또한 위의 아파트들 중에 입지대비 저평가 된 곳이 보였는데 그곳에 들어가서

그 환경에 저희가 버틸 수 있느냐! 입니다....

압도적인 환경과 느낌으로 과연 우리가...

지금 현재 살고 있는 곳에서 살면서

월부 안에서 투자 공부 하며 투자자로 성공해서 꼭

에 압도당하지 말고, 누리며 살 수 있는 그런 날이 오기를 다짐해 보며

더 열심히 저축하며, 돈 더 벌고, 투자생활 죽어라 해야 되겠다란 생각을 해봅니다!

다시 한번 저의 위치를 알게 되고

깨닫게 해주시고 과제 내주신 너나위님 새벽보기님 샤샤튜텨님 감사합니다!