왕십리 센트라스 입지분석 [내집마련 중급반 4기 112조 서단단]

2주차 과제 업로드합니다.

지난 주 과제인 아파트 단지 후보 뽑기에서 저는 이미 세 단지의 입지 분석을 한 상태라

지난 주 과제에 성동구 센트라스 단지만 추가해봤습니다.

1) 광진구 자양동 자양2차현대 ('95, 31p, 235세대, 11.0/6.6)

① 교통 : 7호선 뚝섬유원지역 도보 10분, 2호선 건대입구역 도보 12분, 강남권 지하철 30분 이내

② 직장 : 강남 지역 30분 이내

③ 교육 : 신앙초등학교(17명), 자양중학교(81.2%/12.2%)

④ 환경 : 건대입구역에 이마트 자양점(0.8km) 도보 10분

⑤ 입주 : 광진구 롯데캐슬이스트폴 26년 3월 1000세대 있으나, 적정 수요 대비 적음 (서울시 전체도 마찬가지)

-. 1993년 매우 구축임에도 14.2억까지 올라감

-. 2호선,7호선 역세권으로 교통 매우 좋고, 강만 건너면 강남권이라 교통/직장 면에서 입지는 탑

-. 자양중학교 특목고 입학률 높음

-. 현재 -23%로 10억대로 만들어서 사면 좋을 듯

2) 강동구 상일동 고덕베네루체 ('19, 25p, 1859세대, 10.3/5.0)

① 교육: 5호선 상일동역 도보 15분, 9호선 연장 한영고교?역(28년 개통) 도보 20분, 신논현역 지하철 1시간 이내

② 직장 : 강남 지역 1시간 이내

③ 교육 : 고일초등학교(27명), 한영중학교(87.1%,18.1%), 한영외고

④ 환경 : 고덕역 주변 이마트 명일점(1.6km)

⑤ 입주 : 강동구 입주 물량 적정 수요 대비 매우 많음

둔촌동 둔촌주공더샵포레 12,000세대 입주(26년 1월)

-. 신축 단지 몰려있는 곳으로 살기 좋은 환경이어서 선호도 높을 것 같음

-. 초등학교 과밀학급으로 아이가 어린 가족이 많이 몰리는 지역, 한영중학교 학군(특목고입학률 매우 高)도 좋음

-. 26년 대거 입주가 예정되어 있어 전세가 보수적으로 잡아야 하고, 향후 거주 가능성도 열어둬야 할 듯

-. 9호선 연장(28년) 이후 환경 더 좋아지지 않을까..!

-. -27%이긴 하지만 전세가가 떨어지면서 매매가가 더 떨어질 가능성 대비 要

3) 영등포구 신길동 신길센트럴자이 ('21, 1008세대, 25p, 10.2/6.0)

① 교육: 7호선 신풍역 도보 8분, 논현역 지하철 30분

② 직장 : 강남 지역 40분 이내

③ 교육 : 단지 앞 대영초등학교(23명), 대영중학교(59.3%,1.0%)

④ 환경 : 신도림역 주변 이마트, 홈플러스, 현대백화점(2.3km)

⑤ 입주 : 26년 3월 양평동 영등포자이디그니티 500세대 있으나, 적정수요 대비 부족 (서울시 전체도 마찬가지)

-. 주변 신축 단지 조성(신길뉴타운)되어 있어 신축 단지가 거의 없는 영등포구 내에서 환경 선호도 높음

-. 중학교 학군 입지는 매우 낮은 편이어서 40-50대보다는 신혼부부에게 선호도 높지 않을까?

→ 20평대 전세 1월 거래량 많고, 전세가도 6억대로 높음

-. 강남 지역 지하철 30~40분 가능하고, 마곡/구로,가산/여의도 직장도 근접하여 수요가 많음

3) 성동구 하왕십리동 센트라스 ('16, 2529세대, 25p, 11.7/7.0)

① 교육: 2호선 상왕십리역,신당역 도보 5분, 강남역 지하철 30분

② 직장 : 강남 지역 30분 이내

③ 교육 : 단지 옆 숭신초(22명),

무학중학교(80.6%,3.6%) 중학교 도보 25분 소요, 가까운 중학교 없음

④ 환경 : 왕십리역 주변 이마트(1.5km)

-. 주변 텐즈힐('15,1702세대,25p,13.2/7.5)과 함께 대단지를 이루고 있음

-. 텐즈힐보다 역에 가까워 입지가 좋은 듯한데 가격이 많이 낮춰져있음.(매물이 텐즈힐보다 많이 쌓여있음)

-. 전고점 15.3억으로 현재 -24%

-. 다만 중학교 학군이 없음. 그래서 초등학교도 학년이 올라갈수록 학생 수, 학급 수가 적어지는 듯 함

-. 전세 매물도 많은데 투자 시, 전세가 잘 나갈 수 있을지 부동산 분위기 확인 필요

-. 같은 평수(23~26평) 전세 매물도 60개 정도로 많음

■ 가장 좋은 단지

광진구 자양현대2차 33평 vs. 성동구 센트라스 25평

-. 두 단지 모두 교통 입지는 강남 접근성 30분으로 매우 뛰어남

-. 광진구 자양현대2차는 센트라스에 비해 중학교 학군이 갖춰져있음

-. 센트라스가 신축이어서 선호도가 높은 듯함 → 전세가도 더 높음

-. 1등 단지는 성동구 센트라스