안녕하세요.
냥아들 부자 만들어 줄 날개큰애미입니다.
내마중 수업을 시작한지가
엊그제 같은데 벌써 2강이고,
곧 마지막 수업을 앞두고 있다니
시간이 너무 빨리 가는거 같습니다.
그동안 월부 수업을 들을때마다 하나씩 깨달으며
부족한 저의 지식과 생각들을 하나씩 채워나갔었는데요
이번 내마중 수업은
저에게 꽤나 의미있는 시간이었네요.
(아직 끝난거 아님)
저는 지금 김해를 임장중이라
김해를 임장하며, 확인한 단지 3개를 뽑아보았습니다.
1.직장
김해는 경남권내에서 (울산광역제외)
창원다음으로 지역별 GRDP가 높습니다.
창원이 100만 인구임을 감안한다면,
그 절반정도인 김해의 입지도 경남권 지역에서는
낮지 않다고 생각됩니다.
다만,
전체적으로 제조업 비율이 높고,
500명이상 사업체에 비율도 낮으편이라,
지역내 선호하는 직장이 많지는 않은거 같네요.
지리적으로 가까운
부산광역시나
대기업수와 종사자수가 상대적으로 많은
창원의 영향력이 꽤나 작용할것으로 예상됩니다.
2.학군
김해지역내 학업성취도 평가를 보았을때 90%를 넘는 학군은 없네요.
타지역에서 학군으로 인한 수요를 끌만한 학군은 아니지만,
아이들을 키우기 딱 알맞은 학군의 수준이라고 생각됩니다.
분성중학교(김해시 삼계동)의 경우 특목고 진학수가 무려 11명으로 3.3%나 됩니다.
충분히 매력적으로 보일 수 있을 학군지네요.
*추가로, 율하1지구쪽도 중심학원가라, 학생들의 이동도 꽤 많다고 합니다.
3.환경
신세계백화점 김해점
홈플러스 김해점
메가마트 외동점
이마트 김해점
코스트코
롯데마트 김해점
메가마트 김해점
롯데마트 장유점
스타벅스 DT점을 제외하고 총 3개
김해내 마트는 무려 7개, 백화점 1개로
중소도시임에도
김해내에서 소비력이 꽤 있다는것을 보여집니다.
(환경적으로 외부에서 수요를 이끌만한 매력적인 환경은 아님)
내외동을 중심으로 백화점1개와 마트 3개가 몰려있는것이 꽤나 의미가 있다고 보여집니다.
4.단지
고민을 많이 했는데...
최종 3단지를 뽑았습니다.
5.최종
최종단지로 선정한이유
첫째.
전고점 대비 20%하락한 상황이라,
지금시점에서는 충분히 가격네고가 가능하다고 판단되었고,
전매갭도 5000투자가능범위내라고 판단되었습니다.
둘째.
함께 선정한 아파트중에서도 25%하락한 구축이 있었습니다만,
주변 학원가와 상권이 수요층을 충분히 이끌거라고 생각했습니다.
셋째.
매매는 전고점대비 현재 20%하락하였으나,
상대적으로 전세가는 3억 초중반대로 방어를 잘하고 있다고
판단되었습니다.
실제, 아직 매임을 완료하지 못한 단지이긴 하나,
다른단지들을 매임해보았을때
현재 가격조정이 가능한 분위기여서
충분히 싼 가격에서 투자기준에 맞는 가격으로
매수가 가능할것으로 생각됩니다.
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