STEP 1. 내집마련 후보단지 기본정보 적어보기
아파트명 : 선사현대
세대수 : 2938
입주연도 : 2000년
위치 : 강동구 선사동
아파트명 : 관악우성
세대수 : 1597
입주연도 : 2000년
위치 : 관악구 봉천동
아파트명 : 귀인마을현대홈타운
세대수 : 967
입주연도 : 2002년
위치 : 안양시 평촌동
STEP 2. 직장 교통 환경 살펴보기
- 직장분석
구분 지역 시군구 등급 종사자수 사업체수
수도권 서울 강동구 B 141,770 29,080
수도권 서울 관악구 B 115,329 25,505
수도권 경기 동안구 B 171,868 27,668
- 교통분석
선사현대 : 강남 32분 / 을지로 38분 / 여의도 51분
관악우성 : 강남 30분 / 을지로 45분 / 여의도 35분
귀인마을 : 강남 45분 / 을지로 65분 / 여의도 60분
- 환경분석
선사현대 : 현대백화점 / 이마트 / 강동성심병원
관악우성 : 없음
귀인마을 : 롯데백화점 / 이마트 / 한림대성심병원
STEP 3. 각 후보 단지의 입지 비교해보기
- 시세분석
선사현대(81) : 8.3억 / 4.5억 (매전차 3.8억)
관악우성(106) : 8억 / 4.8억 (매전차 3.2억)
귀인마을(81) : 8억 / 5.5억 (매전차 2.5억)
STEP 4. 최종 선택 및 느낀 점 적어보기
1등 선사현대
2등 관악우성
3등 귀인마을
당장 내가 8억 수준의 실거주를 한다고 했을 때,
이왕이면 연식이 비슷한 구축 아파트들 간에 어떠한 기준으로 최종결정을 내리면 될지 궁금했다.
현재 호가는 비슷하지만 각각의 특징 등을 비교함으로써 굳이 투자가 아니더라도
내집마련 시, 공부는 정말 필수구나라는 걸 다시 한번 깨달을 수 있었다.
귀인마을은 평촌 구축 대장단지라고 불릴 만큼 물리적 위치도 괜찮고,
평촌 = 학원가라는 이미지에 걸맞게 학원 접근성과 귀인중학교 배정 측면에서 상징적인 곳이다.
을지로와 여의도 접근성은 차치하고라도 강남접근성도 크게 떨어지지 않는다.
다만 3순위로 선택한 이유는 투자자산으로서의 가격경쟁력이 떨어진다고 생각했기 때문이다.
1,2순위에 비해 전세가 1억 가까이 높은 것을 확인할 수 있다. 이를 두고 실수요가치가 그만큼 높구나,
매매가 하방압력이 그만큼 덜하겠구나, 투자리스크가 그만큼 적겠구나 할 수도 있을 것이다.
하지만 매매가랑 결부시키면 또 다른 해석이 가능하다. 같은 평형의 선사현대 대비 압도적으로 우위에 있는 것이 아닌데
선사현대는 전고점 12억을 넘었을 때, 귀인마을은 예나 지금이나 8억이다. 지금 가격이 덜 빠졌다고 할 수도 있고,
과거 가격상승힘을 받지 못했다고도 할 수 있는데 어떠한 형태로든 투자자산으로서의 가치는 그만큼 떨어진다는 것이다.
바꿔 말하면, 학창시절에만 사람들의 주목을 반짝 받는 철새같은 단지인 셈이다.
관악마을은 전고점 대비 가격하락이 정말 큰 단지이자, 주요 도심 모두에 접근성이 좋은 곳이다.
다만 2순위로 선택한 데에는 환경적 요인이 주요했다.
강남 원툴이라는 것을 익히 들어 알고 있었지만, 정말 마트도, 백화점도, 학군도 무엇 하나 내세울 것이 없는 곳이었다.
아파트 단지가 균질한 것도 아니며, 평지 또한 아닌 곳이다.
가격하락률이 컸던 만큼 후보단지로서 고려해볼 가치가 분명 있지만
비슷한 가격대의 비슷한 하락률을 보이는 입지가 더 좋은 곳이 더 있지 않을까 싶다.
선사현대는 급지상 4급지인 관악과 평촌과 달리 3급지에 속하는 곳이다. 물론 3급지 내의 핵심지구는 아닌만큼 4급지의
상위권 단지와 견줄 만하다고 할 수도 있겠으나, 그럼에도 불구하고 한강조망, 8호선 암사역 도보권, 8호선 연장이슈,
해당 단지의 리모델링 이슈 등으로 다방면에서 좋은 조건을 갖추고 있는 곳이다. 실제로 그 잠재력만큼 지난 상승장에서
높은 고점을 찍기도 했다. 현재는 전고점대비 가격하락률도 관악우성만큼 큰 만큼 꽤나 저평가되어 있다고 할 수 있지
않을까 싶다. 물론 전고점이 오버슈팅이 되었던 걸 수도 있겠으나 강동구내 다른 단지, 혹은 한강의 조망의 비슷한
입지와 비교해나가며 오버슈팅 여부를 따져볼 수도 있을 듯하다.
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