안녕하세요
마음이 따뜻한 부자가 되고싶은
가온인입니다.
1강 과제는 갈아타기 후보단지를 뽑는 것이라면
이제 내가 선택한 3개의 단지후보를
입지분석을 하는 것입니다.
요즘 저도 눈여겨 보는 단지들이 있는데요
그 단지들의 정확한 입지분석을
한번 해보도록 하겠습니다
제가 살고 있는 광주광역시를 기준으로
후보단지를 선정하였습니다.
제가 후보단지를 선정한 기준은
5~6억대 기준입니다
후보단지 1
광주 서구 화정동
유니버시아드힐스테이트3차(2016년식)
후보단지 2
광주 북구 유동
중흥S클래스&두산위브(2024년식)
후보단지 3
광주 동구 학동
무등산아이파크(2017년식)
이 세곳 입니다.
원래의 가격을 알고 있었기에
가슴이 두근두근 거렸는데요
자 분석 한번 해볼까요?
Step1 . 내집마련 후보단지 기본 정보
위 세곳은 광주의 중심지에 위치 하고 있는 편입니다.
광주은 원래 동구가 원도심 이었고
서구쪽으로 점차 도시가 발전되면서
이제는 서구 광천동이 중심이 되어가고 있습니다.
[후보1]
아파트명 : 유니버시아드힐스테이트3단지
세대수 : 2185세대
입주연도 : 2016년도
위치 : 광주 서구 화정동 1612
[후보2]
아파트명 : 금남로 중흥S클래스&두산위브더제니스
세대수 : 2240세대
입주연도 : 2024년도
위치 : 광주 북구 임동 76번
[후보3]
아파트명 : 무등산아이파크
세대수 : 1410세대
입주연도 : 2017년도
위치 : 광주 동구 남문로753번길
위치적으로는 서구에 위치한
유니버시아드힐스테이트3단지가 가장 좋아보이네요
그럼 더 자세하게 들어가 볼까요?
Step2 . 직장,교통,환경 살펴보기
광주는 지방광역시 이기에 서울과는 다르게
직장, 교통의 의미가 큰 비중을 차지하지 않고 있습니다.
그 이유는 어느 직장이든 왠만하면 자차로 이동하기 때문이죠.
그럼 광주사람들은 무엇을 좋아하냐...
제가 오래 살아본 경험으로
광주사람들은 깨끗한 환경에 신축아파트를 선호합니다.
이렇게 보면 후보단지 3군데 모두 신축이긴 하네요
그러면 환경이 잘 갖추어진 것만 보면 되겠네요.
직장분석
광주의 대표 직장은
동구 전남대병원, 조선대병원, 광주은행
서구 공공기관,금융업 , 기아자동차
남구 송암공단
북구 본촌공단, 첨단산업단지
광산구 하남산업단지, 평동산업단지
가 있고 광주는 내부순환도로가 잘 되어있는 편이어서
왠만한 곳은 순환도로로 이용하곤 합니다.
그래서 직장까지 걸리는 시간이 30분이내 입니다.
교통분석
앞서 말씀드린데로 광주는 도로가 잘 되어있는 편이어서
자차로 이동이 편리합니다.
광주에 지하철 1호선이 있긴 합니다만
소수의 사람들을 제외하고는
1년에 한번 탈까 말까 한 지하철 입니다.
그만큼 광주는 자차비율이 높구요.
앞서 말씀드린 것처럼 왠만한 곳은 30분이내에 도달할 수 있으므로
교통이 크게 중요하진 않습니다.
세 단지 모두 광주 주요직장까지 30분이내로
동일합니다.
위치적으로는 유니버시아드화정힐스테이트가 좋아보이네요^^
환경분석
입지분석시 가장 중요한 것이 환경이라고 생각합니다.
환경에는 택지의균질성, 신축택지, 학교+학원가가 있겠네요.
[후보1]
아파트명 : 유니버시아드힐스테이트3단지
특징 : 주변이 1.2단지가 추가로 있어 3,500세대정도를 이루고
주월초(초품아) 화정중, 광덕중, 서석중, 광덕고 등으로
초등학교부터 고등학교까지 특히 남아 학군수요가 높은지역입니다.
주변시설로는 미래로21병원 이 있습니다.
[후보2]
아파트명 : 금남로 중흥S클래스&두산위브더제니스
특징 : 주변이 계속 개발예정인 지역입니다. 주상복합아파트로
이제 막 준공이 완료되어 입주예정인 단지입니다.
위치적으로 중심에 있어 광산구,서구,남구 ,북구, 동구 어디든
갈 수있어 위치는 너무 좋습니다.
다만 대중교통이 발달되지 못한 점이 아쉽습니다.
환경 : 균질성이 떨어지는 지역입니다.
주변에 양동시장이 있구 택지지구가 아닌 상업지역이기 때문에
주상복합 아파트로 지어졌습니다.
주변이 재개발 예정인 지역이 많아 앞으로 이어지면
얼마나 변화가 있을지 기대되는 곳입니다.
[후보3]
아파트명 : 무등산아이파크
특징 : 일대가 신축아파트가 부족하고
전남대병원,조선대병원이 주변에 있어 사람들이 선호하는 단지입니다.
환경: 고가도로 옆이라 선호되지 않다고 생각할 수 있으나
그것보다 중요한것은 의사들이 있는 직장과 매우 가까운
브랜드 신축단지라는 것입니다.
학군은 좋은편이 아닙니다. 특히 중고등학교가 에매합니다.
Step3 . 각 후보단지의 입지 비교해보기
[후보1]
아파트명 : 유니버시아드힐스테이트3단지
직장 : 기아자동차
학군 : 서석중 ( 79%)
환경 : 미래로21병원, 롯데마트 10분, 이마트 15분이내
[후보1]
아파트명 : 금남로 중흥S클래스&두산위브더제니스
직장 : 기아자동차 ,상무지구 금융업무지
학군 : 북성중 ( 40%)
환경 : 이마트 10분이내, 충장로 15분이내
[후보3]
아파트명 : 학동무등산아이파크
직장 : 전남대,조선대병원
학군 : 무등중 ( 63%)
환경 : 남광주시장
Step4 . 최종 선택 및 느낀점 적어보세요.
배운대로 현재 가격을 기준으로
네이버 호가 , 아실그래프 전고점, 전저점
가격비교를 해보겠습니다.
가격만 놓고 봐서는 무등산아이파크가 가장 저렴한 것 같네요
절대가 자체는 높지만
전고점 대비 하락률, 특히 상승률이 2%밖에 안된다는 점이 놀라웠고
강의에서 배운대로 지금 네이버 호가로 거래되는 것은 아니니
직접 방문하여 가격조정을 한다면 아마 더 싸게도 잡지 않을까? 생각해봅니다.
2강 강의 과제를 작성해보니
입지분석을 객관화 하고
수익률분석까지 해보니 가치대비 싼지 비싼지를 알게 되어
너무 좋은 것 같습니다.
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