센트라스 입지분석 [내집마련 중급반 104조 공돌3]

성동구에 있으면서 연식이 비슷한 두 개의 아파트를 분석해보려고 한다.

1. 기본 정보

왕십리 뉴타운 센트라스 아파트

세대수 : 2,529세대

입주연도 : 2016년

위치 : 서울특별시 성동구 하왕십리동

vs

신금호 파크자이

세대수 : 1,156세대

입주연도 : 2016년

위치 : 서울특별시 성동구 금호동

2. 교통입지

역세권

2호선 상왕십리역 : 도보 7분 이내

2, 6호선 신당역 : 도보 10분 이내

2, 5호선, 분당선, 경의중앙역 : 도보 15분, 버스 5분

업무지구 접근성

중심 업무 지구 : 을지로 20분, 광화문 30분

여의도 : 지하철 35분

강남 : 지하철 40분

vs

역세권

5호선 신금호역 : 도보 5분 이내

업무지구 접근성

중심 업무 지구 : 을지로 20분, 광화문 20분

여의도 : 지하철 30분

강남 : 지하철 40분

3. 환경분석

이마트 청계천점 : 도보 15분 이내, 차량 5분 이내

동대문 현대 아울렛 : 지하철 10분 이내, 차량 10분 이내

명동 롯데백화점, 신세계백화점 : 지하철 20분 이내, 차량 20분 이내

왕십리 비트플렉스 : 도보 15분 이내, 차량 10분 이내

vs

압구정현대백화점 : 차량 20분 이내

4. 입지 비교

특징 비교

매매 실거래가 비교 : 센트라스 > 신금호파크자이

전세 실거래가 비교 : 센트라스 > 신금호파크자이

5. 매물 임장 결과

단지 전체가 크고 평지라 센트라스 마을에 와 있는 느낌

대로변 하나 안쪽에 위치하고 있고, 텐즈힐은 포함한 대규모 거주 단지라 조용하다는 느낌

상왕십리역부터 이어지는 상가의 규모가 크고 활발해보임

모든 병원이 아파트 단지내에 존재하고 있고 응급실도 단지 바로 앞에 존재함

아파트 실내 구조가 잘 빠졌다는 느낌이 있고, 전반적으로 깔끔함

단지가 옹기종기 모여있어 넓은 마을이라는 느낌은 전혀 받지 못했고 단지 내에서도 언덕이 있음

실제 단지 내부에 들어가면 깔끔하게 잘 되어있음

다른 아파트 대비 상가가 잘 되어 있지만 공실이 여러 곳 있었음

신금호역 상권도 엄청 크게 활성화된 느낌은 아니었음

아파트 실내 기본 디자인이 우드톤으로 되어 있어... 젊은 느낌은 아니었음

6. 최종 선택

센트라스

- 사람들이 좋아하는 대규모 신축 아파트

- 아파트 전체가 평지로 환경이 좋다.

- 1km 이내 대형마트가 존재하고, 도보로도 쉽게 접근이 가능하다.

- 대형 백화점 2개가 쉽게 접근 가능하다.

- 환승없이 강남에 접근할 수 있고, 분당선을 이용하여 좀 더 빠르게 강남에 접근할 수 있다.

느낀점

- 비교 분석 및 과거 매매/전세 실거래가를 비교했을 때 센트라스가 더 우수하다고 생각한다.

- 다만 59타입 기준 전고점이 신금호파크힐스가 15.85억으로 15.3억 센트라스 대비 0.5억 가량 높다.

- 현재 시장의 매매, 전세 호가는 거의 비슷하다. 층과 동에 따라 일부 차이가 있지만 전반적으로 비슷하다.

- 왜 신금호파크힐스의 고점이 0.5억이나 높을까? 추가로 센트라스가 많은 면에서 더 좋은 아파트라고 판단하는데 왜 두 아파트의 호가는 비슷할까?

1. 한강과 강남에 조금 더 가깝다는점...?
2. 센트라스의 약점으로 평가되는 중학교 학군이 금호동이 더 우수하다?

- 그러한 이유에 대해서는 조금 더 분석이 필요해보인다!