후보단지 입지분석 2주차 과제 [내집마련 중급반 5기 8조 언바운드]

안녕하세요.

‘어제보다 나은 오늘을 위해 사는’ 언바운드 입니다.

내집마련 중급반 1주차 과제에서는 내 예산을 측정해보고,

서울 25개구 중 투자가능범위에 들어오는 단지들을 추출해 봤는데요,

이번 2주차 과제에서는 매수할 수 있는 단지 중

전고점 대비 -25% 범위내에 들어오는 단지 중 입지를 비교하면서

어느 단지가 더 가치가 있는지를 산정해 보면서 최종단지를 뽑아봤습니다.

지난 1주차 과제에서 +1억을 추가해서 단지를 정리하다보니,

생각보다 더 많은 단지들이 보여서 또 가슴이 두근두근…

현재 전고점 대비 떨어진 단지들이 상당히 많다는 걸 다시 재 실감하면서

이번에 단지들 중 추가적으로 정리하면서는

딱 -25%이상이 되는 것보다는

-22%에서부터 가능범위를 좀 더 넓히면서 좋은 단지들을 더 추려보려고 노력했던 것 같습니다.

지금 선정한 단지들이 정답이 아닐 수 있기 때문에

지금 뽑은 단지들 외 더 좋은 지역,

입지가 더 좋은 단지들이 현재 전고점 -25% 적당하지는 않을 수 있지만,

가능성을 보고 계속 트래킹 하면서

내가 예상하는 범위 내 들어올 수 있는지 확인하면서

계속해서 변하는 시세를 지켜보는 것을 다음주부터의 목표로 잡아보려고 합니다.

2주차 과제는 새벽보기 멘토님께서 알려주신

6가지 기준으로

단지 vs 단지를 비교평가하면서

강의 때 알려주신 생각의 흐름을 따라해 보는 연습을 해보았던 게 많은 도움이 되었던 것 같습니다.

Step1. 후보단지 입지비교

: 내가 선정한 지역의 각 업무지구와의 거리, 접근성에 대한 지도로 생각 정리하기!

Step2. 후보지역 입지분석(직장/교통/학군/환경)

그냥 ‘느낌적인 느낌’이 아닌

정말 입지가 더 괜찮은 곳,

사람들이 더 선호할만한 곳’은 어디?

#지역의 입지분석에 대한 나의 생각 정리

내가 선정한 지역들의 세부적인 입지분석을 통해 각 지역의 특성과 내용을 1페이지로 요약해서

비교해 보았습니다.

직장/교통/환경/환경/공급까지 비교해보면서,

이번에 알려주신 "상황"에 대해서는 현장에서 더 보충해서 추가해 보려고 합니다.

Step3. 후보 단지별 입지분석

Step4. 후보 단지의 비교하기

#4-1. 단지별 단지정보, 입지 및 가격비교

#4-2. 내가 뽑은 단지 중 입지가 가장 좋은 단지 선정이유

입지평가 기준은 아래 기준이 서울/수도권 입주기준에 맞추어서 정리를 해보았습니다.

서울/수도권의 입지분석은 교통/환경의 중요성을 제일 중요하게 확인!

1) 교통 : 입지분석 시 강남역까지의 시간을 산정할 때

- 30분 이라도 환승의 여부에 따라서 시간의 더 소요될 수 있음을 감안할 것

(환승을 하는지 안하는지도 중요한 선호도 영향을 줄 수 있음)

- 환경 : 1km내 백화점, 대형마트가 없는 경우를 기준으로 산정

#4-2, 내가 선정한 입지순서

①  성동구-응봉신동아

②  성동구-센트라스

성동구 왕십리의 택지지구 중 초 역세권의 대단지 센트라스는 이번에 임장을 하면서 직접 확인하면서 이곳에 “살고싶다”라는 생각이 들만큼 매력적인 단지였습니다. 막상 금액대를 보고 아..라는 생각을 했지만 막상 리스트를 작성하다보니 17평대가 오! 나의 금액예산대로 가능한 단지로 나와서 아주 매력적이라고 생각했지만 현재 비교단지들과의 평수로는 가장 작은 평수이고, 현재 전고점 대비 하락률이 -13%로 낮기 때문에 좀 더 지켜봐야 하는 단지이지만, 왕십리 상권과 초역세권의 매력적인 단지이고, 현재 매매와 전세의 개수가 좀 높게 나타남. 준식축, 택지지구, 환경우수 모든 조건이 가장 좋다고 생각하는 원픽 단지!

③  강동구-선사현대, 강동구-길동우성

길동우성과 비교하면서 연식이 조금 낫고 강남접근성과 암사역의 대형상권 등을 이용할 수 있는 장점이 있는 단지이지만 아직 강동쪽은 직접 확인해보지 않은 단지이기 때문에 길동우성과 비교해보면서 직접 임장을 통해서 확인해볼 단지임.

④  (고민) 송파구-동아한가람

송파구를 임장하면서 해당 단지분석을 하면서 풍납동이 송파와는 조금 다른 지역으로 분리를 해야 한다고 생각했었는데, 이번에 너나위님 리스트에 보니 풍납동은 아예 강동구로 분리해서 보시는걸 확인했습니다. 풍납동을 강동구 급지로 생각해서 봐야 하는지 고민이 되기 시작하면서 이번에 너무 많은 하락이 있었던 단지라 현재 눈여겨 보고 있기도 합니다. 전고점 대비 가장 많은 하락을 해서 현재 조금 이상현상인건가? 라는 생각이 들정도로 하락을 많이 한 단지라…1군으로 생각한다면 당연히 이 단지를 선택하는 것이 맞지만 강동구 급지로 본다면 이 선택이 조금 헷갈리는 부분이 있어 이건 조금 더 고민해보려고 현재

Step4. 최종 선택 및 느낀점

저는 처음부터 실거주가 아닌 투자관점으로 단지를 뽑고 있었기 때문에

서울의 전체구를 보려고 노력했고,

그렇다보니 너무 많은 단지들을 봐서 고민이 더 많았던 것 같습니다.

제 앞마당으로 가지고 있는 지역보다 아닌 지역들이 더 많다보니,

지역이 정확한 이해도가 가장 중요하다는 생각을 했습니다.

앞마당이 많은게 깡패!!!

내가 보고 있는 단지들에 대한 지역의 이해와

실제 거주민들의 선호도를 관심가는 모든 지역을 다 가보지 않은 지금 상황에서는

(매물,전임전) 아직 1등 뽑기가 어럽다 판단하여

내마중 끝나는 시점까지 직접 선정한 단지들에 대한

전임, 매임을 통해서 현재 제가 선정한 그 단지들의 순위도 다시 추려보려고 합니다.

역시 서울은 교통이 가장 중요하며,

직주근접에 대한 편의성은 누구에게나 있는 것처럼 모두 가까운 곳에 살고 싶지만 그럴 수 없는 상황에서 그 중에서 내가 지역의 입지를 공부하면서 비교하면서 어떤 지역의 입지가 더 좋은지 좀 더 세밀하게 볼 수 있어서 더 많은 더움이 되었고, 내가 뽑은 단지들이 정답은 아니겠지만,

내가 투자할 수 있는 단지들의 리스트를 뽑고 그 단지들의 흐름을 비교해서 보다보니,

비슷한 흐름을 가지고 있는 단지들이 지역내에서 곳곳에 있는 것들이 신기했습니다.

알고 있는 단지가 많이 있을수록 비교평가가 쉬워질거예요.

라는 멘토님들의 말이 어떤 의미인지 쬐금은 이해할 수 있는 시간들이였습니다.

지금 당장 투자금액에 들어온다해서 급한 마음으로 준비 없이 하는 것이 아닌,

정확하게 내가 생각하는 기준안에서

투자할 수 있는 기준에 적합한 더 좋은 단지들을 더 찾아보고 기다릴 수 있는 시간들을 가지면서 마냥 기다리는 것이 아닌 “반드시 투자할거야”라는 생각으로 단지들을 계속 지켜보겠습니다.

신기한 비교그래프…

최선의 선택일까? 더 좋은건 없을까?

또 고민시작..

이번 강의과 과제를 통해서 많은 고민할 수 있어서 감사했습니다.

과제를 해아 하는 이유와 과제를 하는 이유를 다시 알게 된 내마중 2주차 과제..

역시 찐 과제였습니다.

지역 많이 알기!!!

앞마당 만들기!!!

이게 바로 경쟁력!!