내집마련 단지 입지 분석 [내집마련 중급반 6기 꿈꾸는엄마2022]

2주차 강의를 듣고, 내집마련 후보 단지 분석 하도록 하겠습니다.

후보 1번 :

1. 단지명 :래미안프레비뉴
2. 연식 : 2015년
3. 세대수 : 949세대
4. 평형 : 59type
5. 가격 : 10.5/5.8억
6. 매전갭 : 4.7억
7. 최고가 : 13.2억
8. 전저점 : 9.4억
9. 목표매수가 : 9.9억 (25%하락 가격) 6천만원 네고필요
10. 최근 실거래가 (1월거래): 9.8억 (4층), 10.1억(5층), 10.85 (7층)
11. 직장: 종사자수
12. 교통 : 오전 8시 출발기준 강남역 43분 , 여의도 24분, 시청역 40분, 교통 A 등급
13. 환경 : C+ 등급

하나로마트, 롯데백화점 1.2km, 신세계백화점 1.4km, 이마트 1.4km,

후보 2번 :

1. 단지명 : 신길파크자이
2. 연식 : 2022년
3. 세대수 641세대
4. 평형 : 59tpye
5. 가격 : 10.55/6.5
6. 매전갭 : 4.05억
7. 최고가 : 12.58억 (연식때문에 22년 최고점 가격 X, 13억까지 갈수있었던 단지임)
8. 전저점 : 9.85억
9. 목표매수가 : 9.8억 (22%하락 가격 ) 7500만원네고필요
10. 최근 실거래가 : 10.8억 (2월거래)
11. 직장 : 종사자수 373,478 S 등급
12. 교통 : 강남역 40분 여의도역 19분, 시청역 36분., 교통 A등급
13. 환경 : C+ 등급
14. 하나로마트, 롯데백화점 1.5km, 한림대학교 강남성심병원 1.1km

후보 3번

1. 단지명 : 신길동 래미안에스티움
2. 연식 : 2017년
3. 세대수 :1722세대 (신길뉴타운대장)
4. 평형 : 59type
5. 가격 : 11.49/6.5억
6. 매전갭 : 4.99억
7. 최고가 : 13.85
8. 전저점 : 8.8억
9. 목표매수가 : 9.9억 (28%하락한 가격) 1.5억 네고 필요
10. 직장 : 종사자수 373,478 S 등급
11. 교통 : 강남역 36분 여의도역 22분, 시청역 38분., 교통 A등급
12. 환경 : C+ 등급

한림대학교 강남성심병원, 하나로마트,

느낀점 : 확실히 대장단지에서의 가격 하락율이 가장 높았고 세대수가 많기 때문에, 대장이 가장 많이 상승했다.

가능하다면 대장 단지에서 매수하는게 좋다.

해당 단지를 임장하고 오기!

후보 4번

1. 단지명 : 대림강변타운
2. 연식 : 2001년
3. 세대수 : 1150세대
4. 평형 : 59type
5. 가격 9.8/5.6억 (방2화1계단식)
6. 매전갭 4.2억
7. 최고가 : 12.8억
8. 전저점 : 8.6억
9. 목표매수가 : 9.6억 (25%하락) 2천 네고 필요
10. 직장 : 178,243 B 등급
11. 교통 : 시청역 33분, 강남역 31분, 여의도역 44분 A+등급
12. 환경 : 롯데마트, 이마트 B+등급

후보 5번

1. 단지명 : 서울숲한신더휴
2. 연식 : 2003년
3. 세대수 :1410세대
4. 평형 : 59 type
5. 가격 : 10.3/5.6 (방2화1계단식)
6. 매전갭 : 4.7억
7. 최고가 : 13.2억
8. 전저점 : 9.25억
9. 목표매수가 : 9.8억 (25%하락) 5천만원네고필요
10. 직장 : 178,243 B 등급
11. 교통 : 시청역 33분, 강남역 34분, 여의도역 44분 A등급
12. 환경 : 롯데마트, 이마트 B+등급

후보 6번

1. 단지명 : 래미안하이리버
2. 연식 : 2012년
3. 세대수 : 847세대
4. 평형 : 59 type
5. 가격 : 12.5/6.2
6. 매전갭 : 6.3억
7. 최고가 : 15.2억
8. 전저점 : 10.95억
9. 목표매수가 : 10.9(27%하락율) 1.6억 네고 필요
10. 직장 : 178,243 B 등급
11. 교통 : 시청역 29분, 여의도역 34분, 강남역 32분, A+등급
12. 환경 : 롯데마트 B 등급

후보 7번

1. 단지명 : 센트라스
2. 연식 : 2016년
3. 세대수 : 2529세대
4. 평형 : 59type
5. 가격 : 11.7/7 (23%하락율)
6. 매전갭 : 4.7억
7. 최고가 : 15.3억
8. 전저점 : 10.85억
9. 목표매수가 : 11억 (28%하락율) 현재 가격에서 2천만원 네고시 25%하락가격임. 11.5억
10. 직장 : 178,243 B 등급
11. 교통 : 시청역 23분, 여의도역 34분, 강남역 32분, A+등급
12. 환경 : 이마트 B 등급

현재 기준으로 가장 가능성있는 단지는 대림 강변타운, 2천만원만 네고시에 25%하락에 들어온다.

하지만 전고가 가장 낮은 단지라, 현재 가격도 낮다.

래미안하이리버와 에스티움과 같은 경우는 선호도 있는단지라 이미 가격이 많이 반등했다.

지금과 같은 경우 선호도있는단지를 네고해서 사던가, 아니면 에매한 단지를 매수해야되는건가?

확인시에 센트라스와 같은 경우 현재 가격에서 2-3천만원 네고시 25%하락한 가격으로 들어온다.

11.5나 11.4억정도로 매수한다고 가정시에 25%하락한 가격이며, 선호도 있는 신축을 매수할수있게된다.

나의 1등 단지는 센트라스, 하지만 전세가가 높은 상황이라 전세매물도 많아서, 전세를 못맞추게 될 경우에 11.5-4.2=7.3억이 대출이 가능한 금액일까? 하였을때 리스크가 아주 커지게된다.

왜냐하면 전고도 래미안하이리버처럼 높지만 전세가가 하이리버보다 더 높은 상황이기 때문에

투자금이 매전갭으로 4.7억정도 들어가는데 가장 선호도 높은 아파트를 매수할수있기 때문이다.

그리고 2급지의 신축아파트기 때문에 3급지 신축보다 교통이 더 우세하고 선호도가 높은 아파트이다.

하지만 취득세 3700만원+650만원 =4350만원정도 든다.

총 필요한 대출이 전세를 맞추지 못할 경우에 7.8억정도 드는데 너무 리스크가 커보인다.

전세를 낀 매물이 있는지 확인하고 전세 낀 매물이라면 매수가 가능할것으로 보인다.