안녕하세요, 케익교환권입니다!

어제 기사, 모두 확인하셨나요?

여야가 지난 21일

실거주의무 3년 유예안에

합의했다는 소식입니다.

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이게 대체 무슨 말인지

하나씩 하나씩 짚어나가볼게요!

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📌

실거주 의무란?

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지난 2021년

시장이 엄청나게 뜨거웠을 때!

무분별한 부동산 투기를 막기 위해

2021년 2월 문재인 정부가

아파트를 분양받은 사람은

반!드!시!

직접 거주를 해야 한다는 법을

도입하였습니다~!

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그래서 분양가 상한제가 적용된

아파트에 청약이 당첨되면

의무적으로 주택법에 따라

2~5년은 반드시 거주를 해야했죠.

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이 정책은

정말로 들어가서 살 사람만 해라!

거주하지도 않고

전/월세 돌릴 투자자들은

이 시장에 끼지도 마!

라는 메세지를 주고 있었습니다.

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2021년도 이후에 분양했고

이제 곧 입주하는 아파트들을 확인해보니

엄청나게 유명한 대단지 아파트들이

상당히 많습니다.

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이 단지들 모두

입주하며 잔금을 치고

실거주를 했어야만 했었죠!!

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📌

실거주 의무 3년 유예

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아니 분명 실거주 하라고...

했잖아여????

실거주 하라고 했는데!

이 의무사항이 3년이 유예되었습니다.

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이 말은 무엇이냐?

예를들어 올림픽파크포레온이

25년 1월 입주인데,

주인이 입주를 하지 않고

전세나 월세를 돌린 후에

28년 1월에 입주가 가능하다는 것입니다.

​

이러한 정책의 배경에는

전세를 주고 잔금을 치르려던

서민들의 타격이 클 것으로 예상되어

여야가 대승적 차원에서

합의를 했다고 하네요.

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장이 뜨거웠을 때는

잔금 완빵으로 다 해라!!! 하더니

장이 식으니..

정책도 변화함을 느낍니다.

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📌

누가 가장 수혜 받나?

또 둔촌 일병 구하기?

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사실 정부는

올림픽파크포레온,

둔촌주공 재건축 단지에

심폐소생술을 해왔습니다.

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올림픽파크포레온은 1만가구가 넘는

아주 큰 단지이고

이 단지가 미분양이 길어지고

해결이 안된다면

정부가 원하는 부동산

'연착륙'이 아닌,

'곤두박질'이 되어버릴까 걱정되어

여러가지 정책을 펼쳤습니다.

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🌱분양권 전매제한 1년 축소

🌱전용면적 84 이하 당첨자

12억 초과 주택에 대한 중도금 대출 허용

🌱무순위 접수 유주택자 허용

🌱실거주 의무 폐지

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이런 화끈한 정책 덕에

둔촌일병구하기라는

우스갯 소리까지 나왔습니다.

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이런 정책들을 등에 업고

결국 올림픽파크포레온은

완판이 되었습니다!

​

그리고 이렇게 멋지게!

건물이 올라오고 있습니다.

입주가 내년 1월이니

차근차근 잘 올라오고 있네요!

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내년 입주일이 다가올수록

몇몇 당첨자들의

잔금에 대한 걱정 역시도

생겨났던 것 같습니다.

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잔금이 되지 않으면

벌금을 내야 할 뿐만 아니라 분양가로

LH에 넘겨야 하기 때문이죠..

​

이런 어려움도 있고

현재 살고 있는 집의

만기시점이나 매도시점이

잘 맞지 않아서 입주가 어려우신

분들도 있기에....

​

사실상 실거주 의무

유예 혹은 폐지를 바라는 사람은

꼭 투자 목적 뿐 만 아니라

꽤나 다양한 이유로 많을 것으로

생각이 됩니다.

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그런데 이런 분들에게

실거주의무가 3년 유예된다면

어느정도 숨통이 트이는 효과를

가져오게 되겠지요!

​

이런 효과는 올림픽파크포레온

뿐 만 아닙니다.

​

강동구의 강동헤리티지자이

강동구 올림픽파크포레온

성북구 장위자이레디언트

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약 4만가구정도가 해당됩니다.

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📌

실거주 해야된다면서

지금도 매물나오는데요?

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네 맞습니다..

네이버 부동산에 들어가보면

매물이 상당히 많이 올라와있습니다.

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올라와있는 매물은

실거주를 하지 않아도 되는!

원래 둔촌주공(재건축 전)에 살던

사람들이 내놓는 물건입니다.

바로 조합원들이 가진 입주권 거래이지요.

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조합원은 실거주 의무가 없습니다.

그래서 매매든 전세든 거래가 가능하고,

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청약에 당첨된 사람은

어쨌건 실거주 의무가 있으니

매도는 아직까지는 할 수 없습니다.

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59타입을 기준으로

16~17억정도로 호가가 나오고

실거래 역시 16억 초반에

되고 있는가 봅니다.

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실거주의무 3년이 유예되었다 하더라도

당첨자는 매도를 할 수 없기에..

나의 물건을 시장에 내놓으려면

월세나 전세로 내놓아야 합니다.

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📌

결국엔 전세!

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그래서 실거주 3년이 유예가 된것에

의미를 찾기 위해서는

매매가가 아닌 전세가를

잘 들여보아야 할 필요가 있습니다.

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잔금을 치기에 돈이 부족하면

일단 월세를 맞춰서

잔금을 치기에는 돈이 많이 들기에

전세를 놓는 것이 좋고

​

아무리 투자자라도

초기투자금이 많이 들기에

월세를 놓는 것은 큰 의미를

찾기가 힘듭니다.

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결국에는 25년도 1월에

전세가 얼마가 되고

그리고 주변에 어떤 영향을 주느냐가

아주 중요한 상황입니다.

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그러면 현재 전세가를 살펴보면

아주 놀래 뒤집어질 정도입니다.

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전세 6억???????

6억????

6억?????

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싸도 너무 쌉니다.

하 너무 쌉니다...

​

강동구 초신축 선호도 최상

아직 입주도 하지 않은 전세가

6억이라니요....

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강동구보다 낮은 급지인

동대문구의 래미안 크레시티도

성북구의 롯데캐슬 클라시아도

영등포구의 길음뉴타운

래미안프레비뉴(15년식)도

지금 전세 6억에서

모여라 꿈동산이네요..

​

아닌게 아니라 강동구 신축도

6억에 가격이 모여있습니다.

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대체 무슨일인지....

​

​

​

정리해보면 다음과 같습니다.

매매가는 제각각인데

전세는 6억에 모였어요...

지도에 올려볼까요?

​

위치도 가격도 각각 다른

이 아파트들의 전세가격

6억에 모여있다면...

누군가가 엄청 싸거나

누군가가 엄청 비싸다는거겠죠?

거래된 이력만 봐도

고덕그라시움에 대한 선호가

얼마나 높은지를 알 수 있습니다!

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그런데 이렇게 전세가 모여있다!

아.. 그럼 현재 강동구 전세가

너무나도 싸다는 것 아닐까요?

​

이렇게 전세가가 싼 강동구인데

내년 올림픽파크포레온의

임대 물건까지 더해지니...

시장이 어떻게 움직일지를

잘 살펴보아야 겠습니다.

​

​

CASE 1

내년에 실거주를 하지 않고

임대물건들이 많이 나온다면?

​

아무래도 전세가가 낮아지기에

전세의 매력도가 높아져서

매매의 매력도가 떨어질 수 있겠죠.

(매매 말고 전세 할래~~)

​

그렇다면 이를 예상한 매도자들은

꼭 팔고싶다면 지금부터 가격을 내려

조금 더 좋은 가격으로 거래를 하고자

할 수도 있고,

​

​

CASE 2

내년에 임대물건들이

많이 나와 전세가 저렴해지면

월세 역시도 저렴해져서

싼 가격으로 임대를 찾는

사람들에게 유리할 수도 있겠네요.

​

CASE 3

상위급지 입성을 노리던

갈아타기나 투자수요들은

2025~2028년에

둔촌주공에 입주하려는

실거주자들이 살고있었던

기축 주택 급매들을 호시탐탐!

노려 볼 수도 있고요...

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📌

끝맺으며...

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현재시장은 많은 물건들의 가격이

떨어져 있고 아주 좋은 것들로

거래가 활발히 이루어지고 있습니다.

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특히나 신생아특례대출 등

정부정책을 이용한 대출을 이용하여

실거주를 위해 분주히 움직이고 있고

현금이 많은 투자자들이 대장단지들을

부지런히 매수하고 있었습니다.

​

현재 매매가가 지금의 가격선을

다지고 있다는 생각이 드는데..

3년 실거주 유예에 따른

임대물건들이 나오면서

​

현재 다져지고 있는 가격들을

끌어내릴지,

아니면 의외로 짧은 시간안에

후다닥 정리가 될지는

사실 아무도 모를 일입니다.

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실거주 의무가 3년이라도 유예될지..

누가 알수나 있었을까요!!

​

3년 후에는

저도, 이 글을 읽으시는 분들도

서울에 등기를 쳤기를 바라며

이만 글을 줄입니다!!

​

읽어주셔서 감사합니다!