상도중앙하이츠 현장 방문 과제 [내마중 5늘이 가장 젊은♡ 우리♡는 0진이🚀 지니플래닛]

안녕하세요

겸손하게 나누고 민첩하게 대응하는 투자자

가 되고싶은

지니플래닛입니다.

이번 3주차 과제는

단지 현장 방문

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

:)

저는 직접 방문이 어려운 상황이라

로드뷰를 이용해보았습니다.

1) 상도역 과 숭실대입구역 에서 걸어가보자!!!!

*카맵은 23년 9월 / 네이버맵은 22년 4월 버전으로 로드뷰가 나와요! 카맵을 이용했습니다 :)

상도역 1번 출구로 나오면 보이는 풍경!

다이소가 있긴 하지만

상가건물이나 입점한 상점들로 보아 상권을 이용하려고 일부러 찾는 수요는 많지 않을 것으로 보여요.

추후 출퇴근 시간에 가보아야겠습니다.

그리고 중앙하이츠 단지가 바로 보입니다. 초 역세권!

오오!!!

하이츠쪽으로 걸어가는 대로변에도 상권의 질은 높아지지 않네요. 골목을 살짝 들여다보니

새벽보기님이 수업에서 언급하셨던 롯데캐슬파크 아파트가 경사로 위에 서있습니다. :)

롯데캐슬쪽 경사진 골목으로 들어가면 빌라와 오래된 주택가가 나옵니다.

주변 환경의 균질성은 아직 좋은 편이 아니네요.

드디어 도착!!!

상도역 1번 출구에서 도보로 9분 정도(567m) 거리에 상도중앙하이츠빌이 있습니다.

이번엔 숭실대 입구역에서 출발해볼까요!

숭실대 입구역 상권이 깔끔하고 정돈되어 있네요. 젊은 연령층 상점들도 많습니다. :)

여기서도 바로 중앙하이츠가 보여요!!!

숭실대역에서 올라가는 길에는 학원이나 스카 건물도 종종 보입니다. :)

숭실대 입구역 번 출구에서 도보로 8분 정도(529m) 걸리네요.

상도역과 거의 동일!!!

동별로 더 가까운 역을 이용하면 될 것 같네요.

2) 단지로 들어가보자!!

이제 본격적으로 단지를 돌아볼 차례입니다.

경사가 있어보이네요!

호갱노노에서 살펴본 결과 살짝 오르막길!!!

단지 앞 상가에는 초등학생 대상 학원도 거의 없습니다. (피아노 1개, 영어 1개)

중앙하이츠에서 초등학교까지는 거리가 있어서 초등학부모 수요는 적을 것 같아요.

초등학교 바로 앞에 힐스테이트(1500세대, 882세대)도 전세수요에는 영향이 클 것 같네요.

하지만 전세가가 2억 정도 차이가 있어서 가성비면에서는 경쟁력이 있다!!!!

단지 내부로 들어왔어요.

입구동 107동을 끼고 돌아 105동~108동으로 둘러싸인 지점입니다.

ㄷ자형 동배치가 약간 답답한 느낌을 주네요. 동별로 일조량의 차이가 좀 날 것 같습니다.

뒤쪽 동은 경사가 꽤 있었어요.

하지만 힐스테이트 상도프레스티지가 들어와서 주변 환경이 개선되었고 이 길을 이용해서 상현초로 등교한다고 하네요!!!

힐스테이트 입구주변의 쾌적한 환경과 뒤쪽으로 보이는 중앙하이츠!!

신축 단지 입주로 당시에는 전세가에 영향을 받았겠지만

그 시기만 지나면 입지가치가 개선되는 효과!!

그런데 이 두단지 거의 2000세대가 넘는 단지의 입주에도 전세가는 크게 흔들리지 않았었어요!!

서울 전체 공급량을 확인해보니 이시기에 서울 공급량이 부족했었군요!!

다시 단지 분위기로 돌아가서!

단지 내부를 보면 연식대비 관리가 잘 되어있고 주차상황도 괜찮아 보입니다.

화단이나 보도블럭도 깨끗한 상태에요!

지하 주차장도 엘리베이터로 연결되어있고

넓어서 주민들 만족도도 높아보였습니다. :)

이 정도 위치, 이 정도 연식에 30평형!!!!!

괜.찮.다.

😊😊😊

(단, 동별 경사도와 일조량과 동간거리 차이가 있으니 요거 주의할 것!!! )

3) 매물을 보자

먼저 평형을 살펴보면

22평~ 45평까지 다양한 평수로 구성되어 있는데

22평은 30세대로 매우 일부,

44,45평형이 130세대

나머지는 32평형이니, 주력평수는 32평형입니다

300세대 이상이 A타입이고 선호하는 판상형 3베이!!!!

전세물량은 "0"

가장 선호도가 낮을 것 같은 2베이 C타입만 전세가 1개 있습니다. (같은 물건임)

현재 급매물은 A타입 기본(수리안됨) 9.5억 104동 / 00억(현재시세보다 낮은 가격)에 25년 중순 말기 인 물건!!

다음 호가가 9.8이고 최근 실거래가가 10억이어서 급매로 보였지만

기본형에 가장 뒤쪽이라 경사가 심하고 1,2호라인밖에 없는 못난이 동의 비교적 낮은 층 물건이었습니다.

다음 호가인 9.8억은 가장 앞쪽 로얄동에 층수도 좋았고 새로 전세를 맞추면 104동 물건보다 5천 이상 높은 가격에 가능!!!

이럴 때 선택은!!?

일단 물건을 보고

두 물건 모두 협상에 들어가야 한다!! ㅎㅎㅎ ><

앞으로 매매가는 하락, 전세가는 상승할 것을 기대하며. 열심히 트래킹하겠습니다.