작성일: 2024.2.24.

안녕하세요 마이로드입니다.

강북 노원 재건축 소식입니다.

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서울 노원구 노원역 인근 재건축 대장주인

상계주공 5단지 전용31㎡이

최근 4억 6천만원에 거래되었습니다.

23년 10월만 해도 매매가 5억 초반대,

21년 8월에는 매매가

8억까지 거래되었는데요.

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전고점과 비교하면

반토막 수준이 되었습니다.

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물론 8억 거래는 1건이지만

7억대는 가격 다지기를 했으므로

조정 폭이 높은 것은 팩트입니다.

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조정폭이 이렇게 큰 이유는 무엇일까요?

자세히 알아보시죠!

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📌상계주공 5단지

현재 상계주공5단지를 정리하면

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✔ 지상 5층

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✔ 세대수 840세대

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✔ 용적률 93%, 평균대지지분 12평

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✔ 공급 11평형(전용31)의 단일구성

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✔ 2종일반주거지역

재건축 시

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✔ 지상최고 35층, 996가구

임대 150세대포함,

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임대를 제외하면 846세대,

일반분양이 턱없이 적겠군요.

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✔ 사업시행인가 진행중

'

✔ 3종으로 상향되며

예상 용적률 299%

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현재 상계주공 5단지 용적률은 98%로

100%가 안되므로 좋아보입니다.

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그런데,

현재 소유주들의 성토가 이어진다는데요!?

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5억원가량의

분담금을 내야하기 때문입니다.

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📌상계주공 5단지 분담금 5억원?

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상계주공 5단지 조합원들이

내야하는 분담금은!

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✔ 전용59 신청시 분담금 3~4억

✔ 전용84 신청시 분담금 5억

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현재 매매 시세가 4억 6천인데,

분담금이 5억원이면

현 시세보다도 많이 내야 한다는 뜻인데요.

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용적률이 100%가 안되는데

분담금이 왜이렇게 높을까요!?

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1. 가구당 보유 대지지분이

적기 때문

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기존 세대가 11평 초소형으로만 구성되어 있어

세대당 대지지분이 12평에 불과하기 때문입니다.

12평의 아파트를 내주고

34평의 아파트를 가져가니

당연히 분담금이 많아지겠지요.

평수가 약 3배가 늘어나니까요!

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2. 일반분양 부족

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일반분양 물량이 턱없이 적습니다.

사업비를 상쇄하기에 굉장히 부족하죠.

1:1 재건축이라는 말이 나오기까지 합니다.

가구당 보유 대지지분이 적은 점,

일반분양이 부족한 점은

연결되는 문제점입니다.

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한정된 땅에

기존보다 넓은 면적으로 지으려고 하니,

재건축을 해서 새집이 된다한들

기존 살던 사람들을 소화하기만도 벅찬것이죠.

상계동 포레나 노원(구 상계주공8단지)역시

5층 이하 저층 아파트로 용적률이 88%였습니다.

2종에서 3종으로 종 상향,

기존 830세대에서 1062세대로 증가,

그러나 임대 155세대를 제외하고

일반분양이 78세대에 불과했기 때문에

사업성이 높지 않았습니다.

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장안힐스테이트(장안시영2단지)도 마찬가지.

6층이하 저층, 기존 용적률 100%, 3종이였으나

기존 900세대에서 859세대로

오히려 재건축 후에 세대수가 줄었습니다.

기존 소형평형위주에서

중대형으로 평형을 늘려 재건축 했기 때문이죠.

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사업성은 용적률만 봐서는 안되고,

대지지분도 같이 봐야 합니다.

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용적률만 보면 사업성이 좋아보이지만,

대지지분까지 보면

상계주공 5단지의 사업성이

엄청 좋다고 보기는 어려운 것이죠.

마지막으로

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3. 공사비 급등

정비 사업지의 평균 공사비가

700만원을 넘어서고 있습니다.

이 부분 역시

조합원들의 부담으로 작용하고 있는데요.

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현재 상계주공5단지는

시공사 GS건설과 분쟁중입니다.

공사비 상승으로 분담금이 오르자,

조합측에서 시공사계약해지를 통보한 상황!

이에 GS건설에서 60억원대 손해배상 소송을 냈고,

지금 진행중입니다.

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이로인해 사업추진 속도가 주춤할 것 같네요.

📌상계주공 5단지

분담금을 포함하면 비싼것일까?

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노원역 인근은

80년대 후반,

계획적으로 조성된 택지로

정주여건이 좋은 편입니다.

비슷한 시기에 지어진 만큼

재건축도 후두둑 진행중인데요.

먼저 재건축 완료된 상계주공 8단지,

즉 포레나 노원과

현재 상계주공 5단지의 가격을

비교해볼 수 있습니다.

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상계주공 5단지는

7호선,4호선 노원역

더블역세권입니다.

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입지만 보면 포레나 노원보다

상계주공 5단지가 더 좋죠.

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23년 12월, 포레나 노원 전용 84가

11억 9300만에 거래되었습니다.

​

상계주공 5단지의

현재 시세는 4억 6천

추가분담금 5억을 더하면

9억 6천입니다.

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상계주공 5단지 재건축이

실질적으로 진행된다면

추가분담금이 6~7억이 될 수도 있다는데요.

현 시세에 6억을 더하면 10억 6천,

7억을 더해도 11억 6천입니다.

​

추가부담금이 5억이더라도

총액을 보면

비싼 가격이 아님을 알 수 있습니다.

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📌상계주공 5단지

문제는 무엇인가?

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상계주공 5단지의 문제는

분담금의 절대 액수가 아니라

그 분담금을 감당할 수 있는 조합원들이

많지 않다는 것인데요.

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재건축이 완료되어 신축이 되더라도

당장 분담금을 납부할

여력이 없는 조합원들이 많다면

사업이 정상적으로 진행되기 힘들겠죠.

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게다가 현재 상계주공5단지는

시공사 해지통보를 한 상황입니다.

진행속도가 필연적으로 늦어진다는 말인데요.

인플레이션이 적용받는 자본주의 사회에서

흐르는 시간은 돈인 만큼

좋은 상황은 아닌 것으로 보이네요.

물론 5억의 분담금은

현금 여력이 없는 분들께는 어려운 금액입니다.

결국 추가분담금을 감당하지 못해

현금청산하고 떠날 분들도 계실 것 같아요.

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물론 추가분담금을 내는 시점이

신축 완공 후 잔금때이므로,

시간은 있습니다.

그러나 그 기간동안

현금 5억, 혹은 그 이상을

감당하시지 못할 분들도 계실 것 같아요.

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상계주공 5단지는

서울 외곽이지만, 분명 서울입니다.

게다가 더블 역세권에 정주여건도 좋죠.

입지적 가치가 없는 곳이 아니고,

분담금을 더하더라도

엄청 비싼 가격은 아닙니다.

그러나 소유주분들께서

감당하기 어려운 상황이라면

사업 진행에 차질이 있을 수 밖에요.

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사실 현재 상계주공 5단지의

가격이 하락한 이유는

분담금 이슈라고만 보기는 어렵습니다.

전국적으로 부동산 시장이

하락장으로 들어선 이유도 크다고 봅니다.

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그러나 상계주공 5단지 소유주분들이

분담금을 감당하기 어려워

불안해하시는 것 역시 사실입니다.

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앞으로 상계주공 5단지의 재건축,

어떻게 흘러갈지 궁금합니다.

​

좋은 방향으로 흘러가길

진심으로 응원드립니다.

​

서울입지가 궁금하시다면..!

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