[내중반 5기 20조 바비타이] 내집마련 중급반 3주차 과제_현장방문 후 느낀 점 작성

STEP 1. 기본 정보

제가 방문한 단지는

성동구 행당동에 위치한 행당대림입니다.

세대수는 3404세대이고,

2000년에 준공되었습니다.

예산에서 +1억을 생각한 평형은 전용 59이며

구조는 복도식 방3, 화장실 1 입니다.

STEP 2. 입지 확인

행당대림의 입지를

교통, 학군, 환경 측면에서 분석해보겠습니다.

[교통]

행당대림은 5호선 행당역 초역세권입니다.

5호선 행당역 + 2호선 왕십리역 도보 (10분)을

이용해 강남역 40분 이내에 도착 할 수 있습니다.

[학군]

행당대림은 단지 바로 옆에 있는 행현초(19명)와

황단보도를 1회 건너고 약간 언덕에 있는 금북초(19명)에 배정 받습니다.

단지별로 다른 배정을 받기 때문에 단지 선호도를 잘 봐야 합니다.

인근에 무학중(81%.특목9명),금호여자중(84%), 무학여고, 한양대사범고가 있습니다.

그리고 소규모 이지만 인근에 36개 학원이 있어서 아이들 키우기에 적합합니다.

[환경]

행당대림은 행당역을 가운데 두고 단지 입구에 대림리빙프라자 큰 상가와

단지 맞은편에 행당한진에 있는 한진종합상가와 롯데마트가 있어

거주에 필요한 편의 시설 이용이 매우 편리 합니다.

STEP 3. 후보 단지 방문

최근 매임을 위해 이곳을 3번이나 왔지만 사진을 찍지 않아서

2023년 5월에 단임시 찍은 사진을 올렸습니다.

매임 하기 위해 부동산 방문할 때는 행당역 출구를 이용하였는데 매임을 끝나고 부동산 사장님께서 상가랑 행당역 연결 통로가 있다고 가르쳐 주었습니다. 퇴근 후 역이랑 연결된 상가에서 간단한 장을 보고 바로 아파트 단지로 갈 수 있는 장점이 있음을 알게 되었습니다.

저는 105동 4곳을 매임을 하였는데 지인을 통해 단지 내에서 비선호동(15가구 길고 꺽어짐)임을 알게 되었고. 특히 105동 매물이 많음을 알게 되었습니다.

그 이유는 임대동이 바로 옆에 위치에 있고 역에서 거리가 있으며, 초등학교도 금복초에 배정 받는 동이었습니다. 가장 선호하는 동은 135동과 133동 이라고 합니다. 라인에 4가구, 행당역, 상가 . 행현초 등 장점이 많아 매물도 많이 있지 않고 호가도 5천 차이 난다고 하였습니다.

실제로 걸어보면서 부동산 사장님께서 강조 하신 점(역까지는 조금 거리가 있지만. 중간에 쪽 계단이 있고 바로 엘베를 이용을 할 수 있다)을 생각을 하였습니다.

단점과 함께 가격이 저렴하면 투자자 입장에서 판단을 해 보았지만 더 깊게 생각을 해 보기로 하였습니다. 나의 우선 순위는 선호동 매물 가격이 비선호동 가격이라면 바로 매수를 하는 것입니다.

단지 안은 대단지 인 만큼 2차선 큰 도로가 잘 정비 되어 있고 지하 주차장과 함께 단지별로 지상 주차 공간이 따로 확보 되어 있어서 주차공간이 부족해 보이지 않았습니다.

다만 낮에만 보아서 성급히 판단을 하지 말고 밤에도 임장을 꼭하고 정확하게 알 수가 있을 것 같습니다.

입구에 차단기가 없어서 외부인이 자유롭게 출입을 할 수 있는데 주민들 의견이 일치가 안되어 차단기를 설치 안한다고 합니다.

도보와 도로가 확연히 구분 되어 있으며, 오래된 나무들이 있어서 벗꽃이 필 무렵 여의도에 갈 필요가 없다고 합니다.

105동은 단차가 있어서 옹벽이 있는데 실제로 3층 매물 임장시 채광도 괜찮았고 거실뷰도 답답하지 않았습니다. 다만 저층은 피하라고 하셨고 현재 네이버 호가가 제일 저렴하지만 그 가격이 매임 한 곳 10층 가격과 큰 차이가 나지 않아 제외 합니다.

공가였던 10층은 내부수리도 괜찮았지만 엘베 바로 앞이라 판단을 못 내리고 가슴에만 담아 놨는데 두 번째 방문 시 팔렸다는 소식에 약간의 아쉬움(내 투자금에 약간 무리)이 있었습니다.

STEP 4. 최종 느낌

구축이지만 좋은 입지임을 알게 되었습니다.

이곳에 최대의 단점은 세탁기를 화장실에 설치 해야 한다는 것입니다.

이는 편리하게 사용하기 위해

별도로 화장실 문을 미닫이 문을 설치 해야 하는 번거로움이 있고,

건조기를 2단으로 올려 놓지 못하는 점이다.

따라서 행당대림 맞은 편에 있는 행당한진을 더 선호 한다고 합니다.

실제 매임시 행당한진이 구조가 행당대림보다 더 나았고,

선호도가 반영 되어서 호가도 조금 비쌉니다.

또한 같은 복도식이지만 엘베 사이로 4가구만 있어서

계단식 같은 복도식 느낌이 났습니다.

결론은 전고점에 비해 하락률-25%가 안되었고 전세율도 60%가 안되었다.

또한 내가 가진 예산 금액과 맞지 않다.

위의 조건을 만족하고 내 투자금 범위 안에 들어오면

좋은 투자라고 생각을 한다.

다만 25년 구축이라 전세가 상승율이 적을 걸 예상 한다면

한 단계 낮은 급지 내에 준신축을 선택하여

다음 투자를 도모 할 수 있다는 것을 생각을 해 보아야 한다.

근로소득이 많지 않아 1년에 모을 종잣돈이 매우 적어

다음 투자로 이어질 수 없다는 것이다.