안녕하세요 아잉붸붸입니다.
개포동 디에이치퍼스티어 아이파크 줍줍 소식에
요즘 부동산 시장이 아주 핫한데요.
최대 20억의 시세차익을 얻을 수 있어서
로또 청약이라고 불리고 있습니다.
시세차익 20억에 눈이 멀어
감당 안되지만
"전매도 되는데, 나도 한번 넣어봐?"
진지하게 고민하다가
이 로또청약, 정말 로또인지 한번 계산해보았는데요.
그럼 한번 가보실까요?
(작성일 : 2024년 2월 24일)
작년 가장 핫했던 로또청약은
바로 동작구에 있는 흑석리버파크자이인데요.
당시 59타입과 84타입 1세대씩
무순위 줍줍 청약을 진행했습니다.
59타입
확장금액 포함 분양가 6.6억
vs
시세 13억으로
약 6.4억 시세차익
84타입
확장금액 포함 분양가 11.3억
vs
시세 15.5억으로
약 4.2억 시세차익
둘 다 1,2층 저층이었기 때문에
실제 매도시 시세차익은
이것보다 더 낮을것으로 보였어요.
결과는
59타입 경쟁률 82만 : 1
84타입 경쟁률 10만 : 1 로
역대급 경쟁률을 보였습니다.
당시 흑석자이는 서울 거주자만
가능했었던 데 반해
이번 디에이치퍼스티어 아이파크는
거주지 관계없이 청약이 가능하기 때문에
더 많은 사람들이 몰릴 것으로 예상된다고 해요.
기사에 보니 100만명이 몰릴 것으로
예상된다고 합니다.
100만 : 1 이면 대체 어떤 경쟁률인거야?
궁금해져서 진짜 로또 당첨 확률을 찾아보았습니다. ㅋㅋㅋ
1등 당첨확률 800만 : 1
2등 당첨확률 135만 : 1
시세차익도 로또인데 당첨확률도 로또...
시세차익은 로또 1등과 비슷한데,
당첨 확률은 2등이랑 비슷하네요. ㅎㅎㅎㅎ
로또보다는 확률이 높지만,
이건 리스크가 있으니까
리스크를 한번 알아보아요.
소형평형을 제외하고
59와 132타입으로 계산을 해볼게요.
59타입
확장비 포함 분양가 13.2억
3월 8일까지 계약금 10%인 1.32억 필요.
6월 7일까지 잔금 11.88억 필요.
취득세
강남구는 조정대상지역이기 때문에
두번째 주택인 경우 취득세 8.4%,
세번째 주택인 경우 12.4%가 적용됩니다.
1주택 3.3% 4300만원
2주택 8.4% 1.1억
3주택 12.4% 1.64억
유주택자이신 분들은 취득세 부분도
차이가 크기 때문에
자금 계산에서 놓치시면 안됩니다.
전세 시세는?
아직 등기가 나오지 않아
주담대가 어렵다는 기사가 있더라구요.
전세를 맞춰서 잔금을 한다는 가정으로
전세를 찾아보았습니다.
59타입 전세 매물은 400개가 넘게 있고요.
7억대 매물 11개, 8억대 매물 20개이고,
나머지는 다 9억 이상 매물이에요.
9억대는 세기 어려울만큼 매물이 많아서,
보수적으로 7억~8억대 정도 전세를
맞춘다고 생각해야
발 뻗고 잘수 있을것 같아요.
같은 방식으로 132타입도 계산을 해보았어요.
59타입은 약 6억,
132타입은 약 9억 이상의
자금이 필요합니다.
그래도 시세차익이
7억대, 20억대이니까 너무 괜찮죠.
팔기에는 너무 아까운 강남이지만
감당이 안된다면 팔아서
조금이라도 이익을 남기는게 좋겠죠?
분양권 전매시 77%의 양도세가 부과되는데요.
132타입 양도세 17억 장난 아니네요 ㅎㅎ
전매한다면 시세차익은
59타입 기준 1.8억
132타입은 5억입니다.
세금이 너무 아깝긴 하지만
그래도 저 돈 어디 땅 파서 나오나요?
특히 132타입은 세금 내도
5억 시세차익이라 매력적이네요.
가장 큰 리스크는 잔금 납부일인 6월 7일까지
전세를 못 맞추거나 매도를 못 할 경우
계약금을 날릴 수 있으니,
그게 가장 큰 리스크일 것 같아요.
현재 디에이치퍼스티어 아이파크는 입주장으로
전세 매물이 2000개가 넘게 있는 상황이고,
요즘 부동산 시장이 좋지 않다보니
매도 또한 원활하지 않을 수 있어요.
정리하자면,
개포동 디에이치퍼스티어아이파크 무순위 줍줍
로또 청약인데 당첨 확률도 로또랑 비슷할것 같다.
조정대상지역으로 1주택자가 당첨될 경우 8.4% 취득세가 부과됨.
주담대가 불확실하므로 전세금으로 잔금이 안전
전세금은 보수적으로 생각할것
전매할 경우 77% 양도세 부과
양도세 내도 충분히 매력적인 청약!
그럼 오늘도 읽어주셔서 감사합니다!
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