관악우성, 관악푸르지오, 관악드림타운, 현대3차 현장 방문 과제

안녕하세요? 중수입니다.

오랜만에 임장을 하니 너무 힘들었습니다...

아직 강의도 완강못했는데 주말아니면 현장방문을 못갈 것 같아서..

우선 현장부터 방문해보았습니다.

제가 방문한 지역은 관악구 봉천동과 구로구 신도림동 이었습니다. ^ ^

1) 임장 루트 그리기

카카오맵을 활용하여 지적편집도를 보고 상권과 택지의 위치를 확인하였습니다.

그리고 상권을 먼저 둘러보고 아파트 단지는 보는 형태로 임장루트를 그려보았어요~

2) 임장준비

따뜻한 핫팩과 보조배터리는 필수!!

임장을 도와주는 어플로는

'램블러, Custom Maps, 리치고, 아파트실거래'를 사용하였어요.

그중에서도 램블러, Custom Maps은 다른분들께도 추천드립니다.

램블러는 나의 임장 루트와 사진을 기록할 수 있는 어플이고,

Custom Maps는 임장루트위에 GPS로 위치를 알려주는 어플이에요.

너무 유용해서 임장할때 필수로 사용하고 있습니다. ^ ^

램블러와 Custom Maps의 사용법에 대해서는

'워렌부핏'님이 강의과제 작성팁 게시판에 올려주셨습니다.

좋은 정보 나눔해주신 워렌부핏님께 감사드립니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10251374

3) 현장방문

오랜만에 임장을 하게 되어서 떨리는 마음으로 시작하였습니다.

네이버 부동산에서는 볼 수 없는 것들을 임장을 통해 확인하는 시간이었어요.

봉천동 상권

서울대입구역 인근의 상권을 보고 왔어요.

10년전 인근에 살았던 기억과 달리 상권을 보고 느낀점은

'서울은 서울이구나!' 였습니다.

확실히 상권이 잘 되어있다고 느꼈어요.

젊은 사람들이 정말 많았고, 다양한 상권이 잘 발달되어 있다고 생각하였습니다.

다만, 시장과 노상점포가 있어서 약간 혼잡스러운 부분도 있었지만

좋은 상권을 갖고 있다고 느끼게 되었습니다.

단지방문 1 (관악우성)

서울대입구역에서 관악우성으로 올라가는 경사가 꽤 심했습니다.

근데 이건 시작에 불과했어요.. ㅠ

관악우성 아파트를 보며 '헉'소리가 났습니다...

아파트 내부에 경사가 매우 심했고 동과 동 사이를 연결하는 수 많은 계단들...

처음 보고 느낀점은 '여기서 아기 못키우겠다' 였습니다.

(지방이었으면 저가치라고 생각했을 것 같아요.)

아이를 키우다 보니 아이가 안전하게 생활할 수 있는지를 먼저 생각하게 된 것 같습니다.

그럼에도 동탄의 신축 단지들 보다 전고점이 높은것을 보며,

서울 입지의 힘을 느낄 수 있었습니다.

현장을 가보기 전에는 느낄 수 없는 것들이었습니다.

단지방문 2 (관악푸르지오)

관악우성에서 관악푸르지오로 넘어가니까

마음이 약간 편안해졌어요 ㅎㅎ

내부 경사가 약간 있었지만 나름 괜찮다고 느끼게 되었습니다.

네이버 매물에 올라온 동을 보았는데

가장 끝동 이었고 단지 옆에 높은 옹벽이 있더라구요~

저층은 공기 순환도 잘 안되고 생활이 불편할 것 같다고 느끼게 되었고,

몇동이 괜찮을지 생각해보고 체크해봤습니다.

이런점도 현장을 직접 보기전에는 알 수 없는 것들이었던 것 같아요

단지방문 3 (관악드림타운)

3500세대의 대단지였고 내부 경사는 역시나 심했습니다.

걸어다니는 것은 약간 불편함이 있을 것 같다고 느끼게 되었어요.

하지만 단지의 북문 쪽으로 입구가 여러개 있어서 버스를 타고 서울대입구역에

접근하기 편리할 것 같다고 느끼게 되었습니다.

드림타운에서 서울대입구역으로 걸어가는 길도 경사가 매우 심하고,

꽤 걸어가서 우성아파트와 푸르지오가 보이는 것을 보며 생각보다 거리가 있다고 생각하게 되었어요.

하지만 어중간한 거리는 어차피 버스교통만 잘되어 있으면 접근성 부분에서 큰 차이가 없을 것 같다고 느끼게 된 것 같아요.

제가 생각한 봉천동 3개 단지의 순위는

관악푸르지오 > 관악드림타운 > 관악우성 이었습니다.

아실을 이용하여 3개 단지의 가격 흐름을 살펴보았어요.

같은 84 기준으로 관악우성이 약간 낮은 시세를 보여주고 있다는 것을 알게 되었어요.

푸르지오가 드림타운보다 항상 높은 시세를 보여주었으나

전고점에서는 드림타운의 전고점이 가장 높았습니다.

신도림 상권

신도림의 상권은 매우 쾌적하다고 느끼게 되었습니다.

구로구에서 신도림을 따로 급지를 나누신 이유를 알게 되었어요.

테크노마트 내부에도 다양한 상권이 있어서 좋다고 느꼈지만

디큐브시트와 현대백화점 인근에는 젊은 사람들이 정말 많았고

돌아다니는 사람들의 향기도 달랐습니다. ㅎㅎ;;

신도림 인근에는 작은 빌라단지들과

유흥상권들도 있었지만 엄청 지저분하다는 느낌은 없었던 것 같아요.

신도림역 상권과 서울대입구역 상권을 비교해보면 신도림이 더 쾌적하다고 느끼게 되었고

서울대입구역은 강남접근성이 매우 좋았지만

신도림역은 강남, 구로, 가디, 시청을 30분이내에 갈 수 있다는 장점이 있었습니다.

단지방문 4 현대3차

새벽보기 튜터님의 강의에서 나왔던 대림동 현대3차 단지를 둘러보았어요.

97년식의 아파트임에도 최근 엘리베이터 교체 등 나름의 관리가 되고 있는

아파트 단지라고 느끼게 되었고, 신도림역까지 도보 이용할 수 있다는

장점이 있는 단지였습니다.

리치고 어플의 입주민 불만사항을 보니

중앙난방이라 비싼 난방비와 그럼에도 단열이 좋지 않다고 해요

층간소음과 노후된 시설을 불편하다고 하시는 분들도 계셨고

교통이 편리하다는 장점이 가장 많았습니다.

그외 단지들로는 신도림의 생활권 단지들을 살펴보았어요.

디큐브시티 방면의 아파트 단지들의 선호도가 높아보였고

실제로 가격으로도 나타나 있는것을 보았습니다.

모든 임장을 끝내고 저의 우선순위는

대림동 현대3차 > 관악푸르지오 > 관악드림타운 > 관악우성

이었습니다.

이유는 신도림의 생활권이 쾌적하다고 느끼게 되었고,

교통의 강남접근성은 관악푸르지오가 더욱 좋지만

신도림역에서 다양한 업무지구로 30이내에 갈 수 있다는 것 또한

교통이 매우 좋다고 느끼게 되었습니다.

관악푸르지오vs현대3차를 보면

현대3차가 항상 낮은 가격을 보이다가

상승기에 들어오면서 관악푸르지오를 앞질렀습니다

두 단지모두 59기준

7.4~7.5억에 매물이 나와있는 것을 확인하였고,

시세트래킹을 해봐야겠다고 느끼게 되었습니다.

여기까지 현장 방문하며 느낀점을 남겨봅니다.

다음에는 매물 임장을 해보겠습니다!!