[내집마련 중급반 4기 122조 오마주2] 3주차 과제 _ 현장방문 후 느낌 점 (신공덕동 신공덕래미안1차 외)

안녕하세요, 내마중 4기 122조 오마주2 입니다.

3주차 과제로 현장의 매물 임장을 직접 다녀온

신공덕삼성래미안 1차, 삼성래미안공덕2차, 공덕삼성래미안4차 를

방문하고 난 뒤 느낀점을 적어 보았습니다.

#1 신공덕동 신공덕삼성래미안1차

래미안 단지 내 가장 끝쪽에 위치한 108동의 매물을 보고 왔다. 올수리가 되어 있으나 살짝 연식이 있어 보였고, 방은 작아 보였다. 방 3에 화장실이 1개라 감점요소가 되었다. 전망은 공덕 도심 야경 뷰가 좋았다. 세입자가 4월 나가야 하여 4월 까지는 중도금을 줘야 하며 전세는 이미 셋팅이 되어 있는 상황이다. 네이버 부동산 보다 낮은 시세로 매매가격이 형성되어 있고 전세는 호가 그대로 셋팅이 완료 된 상황이 좋았다. 손품으로 파악아기 힘든 아파트의 언덕과 주변 환경을 느낄 수 있었고, 매물을 봄으로 아파트 내부 상황과 매도자/세입자들의 상황을 파악하며 매매가 급한 물건이며 협상에서 필요한 조건들의 파악이 가능했다.

단점 : 연식 / 언덕 / 화장실1개

장점 : 역세권(10분) / 전망좋음 / 수리필요 X

#2 공덕동 삼성래미안공덕2차

이번에는 더욱 심한 언덕. 그러나 물리적 거리는 도보로 역까지 6분이라는 장점이 있다. 매물을 본 결과 올수리가 되어 있어며 샷시까지 완료 된 상황이라 매물 자체로는 굉장히 좋음. 집주인 거주중으로, 4년전에 수리 완료 되었으며 인덕션/식세기/에어콘 두고갈 예정이라함. 역시나 입지로는 신공덕삼성1차가 더 좋다고 보이지만 매물 자체로는 수리가 완료 되었고 거래가 더 활발할 것이라 기대도 된다. 투자금은 둘다 5억대로 보이는데, 물건 상태는 이곳이 더 좋다. 단순히 숫자로 봤을때는 파악하기 힘든 점을 현장 매임을 통해 파악하게 되었다.

단점 : 언덕 / 균질성 현재는 나쁨 / 앞에 공사중

장점 : 초품아 / 63빌딩뷰 (사라질예정) / 향후 대단지 입주시 주변 도로 개선효과 / 수리필요 X

#3 공덕삼성래미안 4차

균질성은 뛰어나고 바로 마래푸, 마자센트리지, 마포프레스티지 등 바로 인접해 있어 주변 생활권을 함께 누릴 수 있는 장점이 있다 본다. 405동의 매물이 나왔는데 1층이다. 특이한 점은 한쪽은 1층 뷰 한쪽은 한 단계 아래로 놓여있다. 전체 확장/올수리 되어있고, 방 한쪽에 문이 미닫이다. 전체 모든 아파트 그렇다함. 주인거주로 급하지 않으며, 412동의 매물은 전세가 만기를 지나서 급히매도하려는 물건이다. 수피 오리지날 그 상태이기에 수리필요하다. 매매가격이 1억 차이나가는 점을 보면 이 물건이 훨씬 나아 보임.

단점 : 높은 언덕 / 초등학교가 멀고 좋은곳 배치 X / 20평대 거래가 적어보임

장점 : 주변 균질성 높음 / 더블 역세권 / 대단지 영향권에 있음

손품으로 파악하는 데이터 만으로는 확실히 매입을 하기 위한 단 하나의 매물을 찾는것이 쉽지 않다. 직접 해당 현장에 방문하여 역에서 집까지 이동하는 느낌을 파악해야하고, 실제로 매물 안의 상태와 매매 스토리파악이 되면 보다 유리한 위치에서 협상이 가능할 것으로 보인다. 결국 현장 방문 그리고 매물 임장이 최종적으로 수행이 되어야 실제로 마지막 결론을 낼 수 있다 판단했다. 매물 임장의 중요성을 더욱 느꼈다.

과제를 통해 한층 더 깨닫게 되었고 매물들을 협조적으로 보여주신 부사님께 감사드립니다.

남은 이틀 과제 완수에 모두 힘내시고,

항상 감사드립니다!

응원합니다 화이팅!

(끝)