[내마중 4기 74조 유긍정] 3주차 과제_가락쌍용1차 현장 방문 과제

돈보다 더 소중한 가치들을 지키고 누리기 위해서는

‘돈’이 반드시 필요하다.

나는 '돈'을 좋아한다.

내안의 선함이 차고 넘쳐

세상으로 베어나오는 데 일조할..

'돈', '돈', 거리는

나는 우아한

우아한 속물이 될 유긍정 입니다.

성동구 전 지역과 송파구 가락동 위주로 현장의 분위기를 살펴보고,

2주차에서 선택했던 단지 두곳을 방문하였습니다.

우선, 현재 가능한 매물까지 확인한 송파구의 매물을 위주로 정리하고자 합니다.

크게 보면, 역으로 둘러쌓여 있는 위치의 대단지.

초등학교2개, 중학교1개(송파중 86.3%)

지난 상승장 때 리모델링 이슈까지 더해 전고점이 높게 형성(17억)되었다가 하락장인 현재 가격이 많이 하락한 상태. (하락률 약 23%)

[해당단지]

아파트 명 : 가락쌍용1단지

세대수 : 1064세대

입주 연도 : 1997

위치 : 송파구 가락동

학교를 품고 있는 안정적인 모습, 단지앞 전면도로에 구축아파트 상가(00프라자)의 모습도 보인다.

가락시장역에서 경찰병원 역 가는 길에 스타벅스 버거킹 서브웨이 투썸 등 깨끗한 브랜드 상권이 자리하고 있음. 오피스 건물도 많음.

도보로 이용가능한 역은

3호선 경찰병원역/5호선 개롱역(도보 7분정도 소요)

가주초 가동초 초등학교 2개나 붙어있는

균질한 단지.

학업성취도가 높은 송파중학교(86%)도 품고 있음.

단지 바로 옆성동구치소 자리 신축 아파트 예정.

아이들 많고 학교와 가까워서 거주만족도가 높다.

다만 배정은 가주초이나, 가동초가 선호도가 더 높다는 평.

현재 리모델링 이슈있음.

단지 앞 극동아파트(재건축)있는 사거리부터

개롱역 가는 대로변으로 학원, 병원 상권 소규모로 형성.

개롱역 역세권 가락상아(재건축)과 함께 성동구치소자리 개발, 역세권의 파크팰리스와 어우러져

역 주변으로는 환경이 좀 더 쾌적해질 것으로 예상.

다만, 현재 언급한 아파트를 제외하면 구축아파트들(삼환, 프라자 등)사이 빌라 밀집지역으로 환경이 좋지는 않다.

- 하교시간에 학원 픽드랍 차량들이 많이 있다.(방이동 학원차량 라이딩)/ 중학교(송파중) 수요 및 자사고 보인고(남고)를 선호하는 수요도 상당하다고 함.

- 낮 시간이 내도 차가 많고 이중 주차도 더러 보임. 주차장 연결X

- 잠실제외하면 중학교 학군 중 가장 좋은 이유로 쌍용단지 선호한다. 방이동의 경우 방산중학교 근처 학원가가 형성은 되어있으나, 구주택 및 술상권 등으로 인해 선호도가 떨어진다.

[매물임장]

- 전면 남향 물건이 R물건. 대로변쪽 옹벽이 있어 저층은 뷰없음.

- 현재 가격이 좋은 물건들은 동향매물

- 대로변 남향을 제외하고는 선호도가 높은 물건은 학교쪽으로 뷰가 확보되는 매물.

- 202동 7,8호 라인은 정문쪽 (쌍용프라자 대로변) 접근 용이하다.

- 202동의 경우 남향 중층까지는 상가(쌍용프라자)와 전면의 101동 영향으로 일조가 다소 떨어진다(상시 볕이 들지는 않는다) 오히려 학교쪽 뻥뷰인 동향 매물이 좋아보임. 낮시간임에도 중층 이상만 양호해보임.

- 103동은 전체적으로 앞동에 가려져 있지만 3,4호 라인은 단지 사이 정문쪽 뷰로 뚫려있음.

- 전세매물은 현재 6개로, 호가인 7억은 올수리 매물에 한해 소진이 되며, 일부수리는 6억중반대에 가능한 것으로 판단되어 좀더 보수적으로 접근할 필요가 있음.

현재 세입자 있는 물건들의 경우 보통 6억대에 선이 많고, 올해 갱신되는 물건들의 경우는 갱신청구권 매물을 제외하면 약간은 상향 조정이 가능할 것으로 보인다. (6.5선)

- 현재 가락쌍용의 매물을 보는 기준은, 뷰가 트여있느냐가 가장 관건. 층이 높으면 금상첨화.

- 리모델링 속도가 빠른 편이라 (동의율 83%이상) 매입했을 때는 분담금(수년전 84기준 2억5천선)이 상당할 것으로 판단되어 갈아타기 가치투자로는 좋으나 현재 2주택 포지션 이상의 목표를 가지고 있는 상태에서는 무리가 있다고 판단된다. 현재매입가+분담금을 내고도 상승여력이 얼마나 있을까/최고의 선택일까??

나의 포지션에 대한 의사결정이 가장 중요하다는 생각이 많이 들었다.

아들 둘을 안정적인 환경에서 잘 키워내고 싶은 엄마와 2030년 목표금액을 달성하고 싶은 예비투자자 사이에서 강한 갈등이 있었다.

가격이 괜찮다고 생각하는 단지(물건)이 있을 경우, 반드시 매임을 진행해 세부적인 상황을 알아보고 실질제 투자(매입)를 가정한 시뮬레이션을 해보는 과정이 필요하다는 것을 새삼 느꼈다.