안녕하세요!
오늘보다 더 나은 내일을 꿈꾸는
행복한 투자자 새뉴입니다:)
1주차에 열심히 투자 가능 단지들을
뽑아 가격과 하락률을 살펴보았고
2주차에는 단지의 입지를
자세히 분석해 보았습니다.
3주차에는 직접 후보단지에
방문해 단지와 단지 주변에 대한
느낌과 생각을 정리해 보는
과제가 주어졌습니다.
일단 저는 동작구 사당동에 있는
단지들을 분석했기 때문에
지하철역에서 내려 그 주변부터
돌아보기로 합니다.
1. 주변상권
4호선 총신대입구역에서 내려서
주변 상권을 둘러보았습니다.
총신대입구역(이수역) 주변으로
나름 상권이 형성되어 있지만
젊은 사람들이 좋아할 만한 프랜차이즈나
아기자기한 상권은 보이지 않았습니다.
(사진에 보이는 건...임플란트? 도수치료!)
큼직큼직한 병원 상가들은 꽤 많이 보였고
주말 오전 이른 시간에 방문해서일까요
길가에 어르신들은 꽤 많이 보였습니다.
총신대입구역에서 아파트 밀집지역으로
가려면 남성사계시장을 지나야 합니다.
주말 아침이었지만 시장은 문을 연
상점들도 많고 생각보다 활기를
띠고 있었습니다.
하지만 역시나 시장 이용객들은
주로 나이 드신 어르신들이었습니다.
이 부근 단지들에 사는 사람들은
바로 근처에 시장이 있어서
생활하기 편리할 것으로
보입니다.
1. 90년대 구축
사당우성2단지 (93y, 1080세대)
이수역까지 도보 7분.
단지까지 올라가는 길은 경사.
낡았지만 중심 상가동이 크게 있다.
일단 단지는 낡고 주차는 빡빡해 보인다.
얼마전 도색은 새로 한 것으로 보인다.
이수역 부근 구축 중에서는 그래도
여기가 도색도 깔끔하고 이수역과
거리가 가장 가까워서인지
90년대 구축 중에서는 가격이
가장 비싸다.
사당우성3단지 (93y, 855세대)
단지 상가내에 어르신 돌봄 센터 있다.
아이들 학원들도 몇개 보임.
리모델링 사업시행 인가가 난
단지라 그런지 외벽 벽 도색이나
단지 관리도가 별로이긴 함.
우성, 극동, 신동아 단지들 중
단지 상태가 제일 별로였다.
이중 주차도 있고 주차가 힘들어 보인다.
단지내 경사도 있고 단차가 있다.
역에서는 걸어갈만하며 삼일초까지도
많이 멀진 않다. 다닐만할듯.
신동아4차 (93y 913세대)
우성3단지 바로 맞은편에 위치한 단지.
단지까지 올라가는 길은 경사지만
단지 내부에는 경사가 없다.
매임을 해봐야 알겠지만 단지 외부나
단지 내부의 관리도는 우성 3차보다
더 괜찮다. 그래서인지 우성 3차보다
가격이 1~2천정도 더 비쌈.
농구장과 우레탄 놀이터도 있음.
저녁에 주차가 조금 빡빡할 것으로 보인다.
군데군데 이중주차가 보인다.
우성2,3과 극동은 리모델링 단지에
포함되어 있지만 아직 신동아4차는
동의서를 받는 단계라고 한다.
그럼에도 우성 극동과는 가격이
별 차이가 없음. 오히려 근소하게
조금 더 비싸다.
극동 (93y 1550세대)
극동 올라가는 길이 경사가 어마어마하다.
우극신 (우성, 극동, 신동아) 중에서
가장 꼭대기에 있는 단지.
단지 자체는 깔끔한데 약간 숲속
요새같은 느낌이 든다.
도색이나 단지 상태는 우성 3차보다
좋지만 뭔가 좀 더 구석에 있고
역에서도 멀고 경사가 있는 듯한 느낌.
그런 부분이 가격차이로 나타나는
것으로 보인다.
단지 앞에 이수역까지 바로 가는
버스가 정차하는 정류장이 있다.
이 단지도 주차가 빡빡해 보인다.
주차공간이 부족해 아파트 외부
도로변에 주차라인을 그려놓았다.
단지가 커서 그런지 극동 상가가
몇 군데 있다. 중간중간 아이들
학원도 들어가 있다 (많지는 않음)
▶ 이수역 부근 구축의 선호도에
가장 크게 영향을 미치는 부분 :
지하철 역까지의 거리
이수역 부근 90년대 구축들은
이미 낡아서 건물 가치는 거의
사라졌기 때문에 땅의 위치에 따라
가격이 정해질 것으로 보인다.
그 중 가장 크게 영향을 미치는 부분은
바로 이수역까지 얼마나 걸리는지
이 부분인 것으로 보인다.
그 다음에 단지 쾌적도나 경사에 따라
미세한 차이는 있으나 그 영향은
크지 않은 것으로 보인다.
어차피 학군이나 환경은 이 단지들에
해당사항이 없다. (너무 낡음)
만약 우극신이 정말 리모델링이 된다면
역과의 거리 자체는 가깝기 때문에
분명 수요가 있을 것으로 보인다.
동작구에는 신축이 귀하기 때문.
(하지만 재건축도 아니고
리모델링이며 단지들의 경사도도
있는 편이기 때문에 언제 진행될지는
솔직히 미지수이다. 추가 분담금
문제도 있음.)
2. 00년대 구축
사당 롯데캐슬 1차 (03y 444 세대)
여기도 아파트까지 올라가는 길이
높은 계단으로 되어 있다. 경사가 심함.
단지 내부는 꽤 쾌적하다.
다만 올라가는 길의 언덕이 심할 뿐.
세대수가 많지 않아서 엄청 넓고
트인 느낌은 아니다.
그래도 동작구에 신축이 많지 않아
이 정도 00년식 구축이라면 괜찮다
싶다. 확실히 90년대 구축보다는
단지 쾌적도가 훨씬 좋음.
하지만 삼성 래미안과 연식은
비슷하지만 확실히 단지는
래미안이 세대수가 많아서 그런지
래미안 단지 자체가 더 널찍하고
거래량도 훨씬 많다.
동작 삼성래미안 (03y 896세대)
여기도 경사가 있는 단지이다.
단지 내부가 평평하지 않다.
단지 내부는 조용하고 숲세권 느낌.
실제로 단지 뒤쪽으로 산이 있음.
주차는 넉넉하고 여유가 있어 보임.
남성역까지 도보10분정도 걸린다.
단지 앞 7, 16번 마을버스가 있어서
대중교통 이용도 편리한 편.
주변 상권이 많지는 않다.
조용히 살기 좋은 단지인듯.
3. 2010년대 단지
이수역 리가 (13y 452세대)
이수역 리가가 연식도 좋고
삼일초 초품아라 아이들 키우는 가정이
많을 것으로 보인다. 실제로 토요일
아침이지만 나와서 노는 아이 발견.
단지 내부에 단차는 있지만 경사는
없다. 단지 안으로 들어가는 입구도
평평하다. 초등 아이들이
다닐만한 보습 학원들은
삼일초 맞은편에 꽤 있는 편.
래미안 로이파크 (18y 668세대)
삼일초 부근 18년식 신축.
삼일초도 길 하나 건너 바로임.
위치나 연식 때문에 사람들이
이 부근에서 선호하는 단지일듯.
이수역 부근 구축에는 어르신들이
많더니 리가나 로이파크같은
연식 좋은 단지에는
확실히 아이들 소리가 들렸다.
단지내 상가 옆에 수영장이 있고
실제로 이용하는 사람들도 꽤 많았다.
가격은 리가 32평 = 로이파크 24평
이 12억대로 형성되어 있다.
▶ 이수역 부근 준신축 및
신축의 선호도에 가장 크게
영향을 미치는 부분 :
연식
연식에 따른 가격차이가 확실함
4. 느낀점
동작구 사당동 지하철역 인근
단지들에서 사람들의 선호도는
지하철 역까지의 거리, 연식
에 있다고 판단됩니다.
구축일수록 지하철 역까지의
거리가 가격에 영향을 미치지만
사당역 역세권 단지들의
지하철 역까지의 거리를
비슷한 값으로 가정해 본다면
결국은 단지별 연식에 의해
가격이 극명한 차이를 보였습니다.
93년식 아파트 :
(17평) 7억 중반
(24평) 9억대
03년식 아파트 :
(20평대) 10억 초반
(30평대) 10억 중반
13년식 아파트 :
(30평대) 12억 중반
18년식 아파트 :
(20평대) 12억 중반
(30평대) 14억 중반
단지별 선호도는 어느 정도
파악했으나 비슷한 연식인
단지끼리의 미세한 선호도까지는
단지 임장만으로는 완전하게
파악하기 힘들어 추후 매임을 통해
보완해야겠다는 생각이 들었습니다.
사당 말고도 동작구의 각 생활권별
위상과 개별 단지들의 위치와 연식에
따른 선호도도 파악해야 제대로 된
비교평가가 가능할 것으로 보입니다.
그 중에서 저평가된 단지를 찾아
꾸준히 트래킹을 해야겠다는
목표를 세우며 3주차 과제를
마무리해봅니다.
감사합니다!
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