내마중 3주차 과제 광진구 임장(현대프라임, 광장힐스테이트) [내마중 4기 '싸게 4서 일급지로 24가'조 두나비]

안녕하세요,

어제보다 나은 오늘을 만드는 두나비 입니다 :)

이번 3주 차 과제를 앞두고 저는 24조 조장님 및 조원분들과 광진구 임장을 다녀왔습니다.

그래서 그 내용으로 3주 차 과제를 진행해보려 합니다.

광진구는 서울 2급지로, 저도 유심히 지켜보고 있는 지역 중 하나입니다.

그만큼 위치나 입지적으로는 아주 우수하다고 볼 수 있는데요.

조원분들과 함께해서 더욱 즐거웠던 광진구 임장 썰을 좀 풀어보겠습니다 ^^

1. 광진구 임장 루트

출처: 나무위키

광진구의 법정동을 보면 총 7개의 동으로 나눠져 있습니다.

그중 저희는 건대입구역에서 모여 그 주변 상권을 구경하고, 자양동 -> 구의동 -> 광장동의 순서로 임장을 다녀왔습니다. 사실 광진구의 아파트 분포도를 보시면 아시겠지만, 아파트가 몰려있는 곳은 자양동, 구의동, 광장동 이 세 동 말고는 딱히 없더라구요.

출처: 야누스22 조장님

저희가 다닐 상세한 임장 루트를 야누스22 조장님께서 아주아주 친절하게 만들어 주셨습니다.

이 루트만 봐도 야누스22님의 상냥함과 내공이 동시에 느껴지시지 않으신가요? ㅎㅎ

이 루트대로 저희는 광진구 주요 상권과 자양동, 구의동, 광장동을 누비며 각 단지들의 입지와 느낌을 제대로 비교해 볼 수 있었습니다.

2. 구역별 느낌

자양동

우선 자양동은 교통이라는 큰 장점이 있습니다.

2호선 건대입구역과 7호선 건대, 뚝섬유원지역을 도보로 이용할 수 있어 교통 측면에서는 좋은 입지라고 볼 수 있을 것 같아요.

또한 자양동은 건대입구라는 상권과 롯데백화점을 포함하고 있습니다. 롯데백화점이 있다는 것은 당연히 입지적으로 좋은 요소이지만, 건대입구의 상권은 쾌적하다는 느낌은 없었습니다. 아무래도 대학가 상권이다 보니 거주와 생활이라는 측면으로 바라봤을 때는 그리 좋지 못하다는 느낌을 받았네요. 특히 중국어로 쓰인 간판들, 중국 식당들이 많이 있는 모습에 놀라기도 했습니다.

아파트 단지들이 모여있는 거주지에서는 신양초등학교와 동자초등학교가 있었는데, 학급수와 학생수는 동자초등학교가 2배로 많더라구요. 그래서 동자초 근처의 아파트(자양삼성, 자양우성)가 상대적으로 괜찮겠다는 생각이 들었습니다. 하지만 이 동네 대부분 단지들은 1,000세대가 안되는 심지어 200~300세대의 단지들이 대부분이었는데, 2호선 역세권 라인에 더샵스타시티라는 1,177세대 주복이 하나 우뚝서 있었네요.

전체적으로 자양동은 연식과 세대수 상권이 아쉬웠지만, 초중고를 한 번에 이용할 수 있다는 점과 작은 세대라도 아파트들이 7호선 라인을 두고 한 곳에 몰려있다는 점은 괜찮은 입지 요소였습니다.

구의동

구의동으로 넘어오면서 얼굴에 미소가 띄기 시작합니다.

아무래도 월부에서 배운 좋은 입지 요소들이 많이 보여서 그랬던 것 같아요 ^^

구의동은 2호선의 구의역과 강변역, 그리고 5호선의 아차산역도 포함이 되네요. 하지만 이 중에서 아파트 단지는 강변역 근처에 대부분 몰려있습니다. 강변역까지 도보 10분 이내로 대부분 이용이 가능해 교통이라는 측면에서는 아주 좋은 입지였습니다.

구의동은 대부분 구남초와 이어져있네요. 구남초 학급수와 학생수도 괜찮은 편입니다. 다만, 대단지 아파트인 현대프라임, 현대2단지 아파트는 길을 건너 아이를 보내야한다는 단점도 보였습니다.

호갱노노에서 찾아본 광진구 학원가 분포도입니다.

광진구 하면 뭐니뭐니해도 학군이 중요한 입지 요소 아니겠습니다. 실제로 본 광진구 학원가 모습은, 구의동과 광장동 사이에 이쁘게 줄지어 펼쳐져있더라구요. 확실히 자양동에서 구의동으로 넘어오면서 유모차를 끌고 나오신 분들과 아이들 소리가 많이 들리기 시작했습니다.

구의동에서 저희는 '현대프라임아파트'를 둘러보았습니다. 사실, 이 아파트는 제 친구가 얼마전까지 살았던 아파트라 저도 몇번 놀러와봤던 곳인데 이렇게 입지를 놓고 보니 또 새롭게 보이더라구요 ^^ 연식이 1997년으로 오래되었고, 지하주차장이 단지와 연결되어있지 않다는 단점만 빼면 아주 완벽한 입지 요소를 갖춘 아파트였습니다.

1592세대의 대단지, 아파트 내부 관리가 잘 되어있는 편이고 깔끔했구요, 강변역 도보 5~10분이라는 역세권 입지와 더불어 한강변 아파트라는 무시무시한 장점도 가지고 있는 곳입니다. 강변역 근처에는 롯데마트, 테크노마트가 있어 환경 측면에서도 괜찮은 입지를 가지고 있네요.

바로 이런 곳이 사람들이 선호하는 구축이 아닐까 생각해보았습니다 ^^

광장동

광진구 동별 평단가를 보면 광장동이 제일 앞서는 것을 볼 수 있습니다.

역시, 광진구 대장아파트(광장힐스테이트)도 광장동에 위치해 있었습니다.

광장동은 2호선 강변역과 5호선 광나루역을 이용할 수 있습니다. 강남 접근성을 놓고 봤을때 광나루역은 중간에 8호선, 2호선을 갈아타거나 좀 돌아가야해서 45분 이상이 걸린다는 단점이 있네요. 아무래도 강변역을 도보로 이용할 수 있는 광장현대5단지나 현대3단지 아파트가 매력적으로 보입니다.

학군의 경우 한강변쪽은 광남초를 시작으로 광남학군을 누릴 수 있고, 반대쪽은 양진초를 중심으로 양진중 학군을 누릴 수 있습니다. 대원국제고를 제외하고 광남중과 양진중은 각각 광진구 학업성취도율 1,2위를 달리고 있으니, 학군을 따지자면 광장동이 아주 매력적이라고 볼 수 있겠습니다.

광장동 임장 중 찍은 상가입니다. 아주 완벽한 상권이지 않나요? ^^ 학원부터 스터디카페, 이마트 에브리데이, 맘스터치, 봉구스밥버거까지, 너무 완벽하고 깔끔한 상가라서 눈이가더라구요. 이렇게 광장동 역시 광진구의 학원가 입지를 제대로 누릴 수 있는 학군으로 아주 괜찮을 곳이었습니다.

광장동에서 저희는 현재 대장아파트인 '광장힐스테이트'를 보고 왔습니다.

출처: 네이버부동산

사실 광장힐스테이트는 완전 신축까지는 아니었습니다. 2012년식의 준식축임에도 대장자리를 지키고 있는 것은 그만큼 광진구에 신축 아파트가 많이 없기 때문입니다. 특히 광장힐스테이트 주변에는 구축아파트들이 많아서 상대적으로 힐스테이트가 더 돋보이게 되더라구요.

확실히 구축이 많은 곳에서는 이정도의 준신축급 아파트도 선호를 많이 받는다는 것을 알 수 있었습니다. 오로지 입지만 놓고보면 더 괜찮은 단지들이 있었지만, 광진구에서 연식이 괜찮다는 것의 장점은 무시할 수 없겠더라구요.

광진구의 전체적인 느낌을 세 키워드로 요약해보면 학군, 교통, 연식이 될 것 같습니다.

3. 총정리

우선, 혼자 다녔으면 느끼지 못했을 부분들을 조원분들과 함께하며 느낄 수 있었던 게 참 좋았습니다. 특히 임장이 끝나고 커피숍에서 커피 한잔 하며 각자 느낀 부분들과 생각들을 나누어볼 수 있었던 것도 너무 좋았어요. 다들 간식거리부터 비타민까지 서로 나눠주며 조원분들의 따뜻한 정도 느낄 수 있었구요 ^^

임장은 머리로만 생각하던 부분을 직접 보고 걷고 경험하며 제대로 지역을 느낄 수 있었던 시간이었습니다. 왜 '부동산 투자는 발로 하는 것이다'라는 말이 나오는지를 제대로 깨우칠 수 있었네요. 직접 가보지 않으면 볼 수 없는 부분들이 참 많았습니다. 확실히 손으로 하는 것에는 한계가 있기 마련입니다.

이번 임장을 시작으로 서울 수도권 곳곳을 누비고 다녀야겠다는 생각을 하게됩니다. 발로 다닌만큼 알게 되고, 알아야 비교를 해볼 수 있을 테니까요. 배운 것은 결국 현장을 다녀야만 써먹을 수 있을 것입니다.

단지 리스트를 정리하고, 입지를 분석하고, 이번 임장 과제까지 마치며 어떻게 투자 물건을 정리하고 분석하는지 그 일련의 과정을 배울 수 있었습니다.

이렇게 한 사이클을 돌려보니 앞으로 어떻게 해야할지도 감이 잡히는 것 같습니다.

끝이 아닌 시작,

꾸준히 저의 앞마당을 늘려가며 수도권 곳곳에 저의 발자취를 남겨봐야 겠습니다.

3주차 과제까지,

내마중 동기님들 모두 수고 많으셨습니다.

감사합니다 ^^