마곡 현장 방문 [내집마련 중급반 5기 70조 부루마불]

<마곡 현장 방문>

엠벨리 1~15단지 주변 환경을 살펴 본다는 포인트로 9호선 신방화역에서 시작하여 마곡나루 서울식물원, 마곡산업단지, LG사이언스파크를 거쳐 5호선 마곡역까지 분위기 임장을 하였다.

현장 방문 후기

- 엠벨리 단지들은 2014년 부터 분양 시작했고 입주한지 10년 정도 또는 이내의 단지들이기 때문에 전반적으로 단지내 환경이 쾌적하였다.

- 강서구의 위치하고 있어서 엠벨리 단지들은 전반적으로 8~15층 정도로 고층은 아니었다. (용적률이 낮음).

- 엠벨리 입구쪽 단지(동)들은 상가를 포함하는 주상 복합 구조가 많았다.

- 평지 택지이며 전반적으로 조용하고 젊은 인구가 많아 보였다.

- 엠벨리 1~4 단지 주변은 일부 기축단지와 빌라들이 혼재 되어 있었다.

- 마곡의 심장이라 불리는 마곡나루역은 9호선 & 공항철도 더블 역세권으로 오피스텔, 상권, 문화시설 (LG아트센터, 서울식물원), 호텔 등 위치 하고 있었고 주변으로 '마곡 마이스 복합단지' 등 대형 오피스텔, 생활숙박형, 문화복합 시설들 공사 진행 중이었다.

- 9호선 마곡나루 - 신논현 30분 (강남역까지 도보 또는 신분당 환승 포함 45분)

- 마곡산업단지와 LG Science park 부근으로는 꾸준히 기업들이 입주해 온 것으로 보인다. 제조 시설 보다는 주로 LG와 롯데 R&D 등 연구소 업종이 많아 보인다.

- 마곡 업무 지구 부근 상가들에는 식당, 실내골프연습장, 필라테스 등 직장인 고객을 타겟으로 하는 업종이 많아 보였다.

- 엠벨리 7단지(대장단지), 6단지(초품아 : 서울공항초)는 마곡 내 대장단지들로 교통, 교육, 환경 최상 입지요소들을 고루 갖추고 있는 것으로 보였다.

- 엠벨리 11, 12, 14 단지들의 상가는 마곡하늬중, 서울공진초를 인접하고 있어 다수의 학원들이 밀집 하고 있었다.

- 엠벨리 11, 12, 14, 15 단지들은 5호선 마곡역 접근성이 좋다. (5호선 마곡 - 여의도 35분)

- 전반적인 실거주 만족도 높을 것으로 생각 된다. 특히 마곡 업무지구 (산업단지, LG 사이언스 파크)에 근무 중이라면 실거주 환경으로 매우 매력적으로 보인다.

지역 입지 평가

급지 : 4군 (4-2)

강서구의 자체의 입지적 급지는 좋은 편이 아니지만 마곡은 신도시의 프리미엄을 가지고 있는 것으로 판단

직장 : A

강서구 : 종사자수 257,494 / 사업체수39,458

마곡 자체로는 점차 완숙한 자급도시의 성장 가능성 있어 보임

교통 : A

강남 50분 : 9호선 마곡나루-신논현역 45분

여의도 30분 : 9호선 마곡나루-여의도 25분 / 5호선 마곡-여의도 25분

광화문 40분 : 5호선 마곡역-광화문역 35분

환경 : B

백화점X / 대형마트 1 (준대형 2개) / 상급종합병원 1

학군 : C (or B)

마곡지구 내부적으로는 평균적인 중학교 학업성취도 70% 중반대로 보임.

인접지역 중학교 중 내발산동의 명덕여중 92%, 화곡중 87%, 덕원중 87%, 가양동의 성재중 88% 등이 준수함.

마곡에 직장을 두고 학업 환경에 가치를 최우선순위로 하는 수요층의 경우 목동으로의 이동도 고려 할 것으로 예상.

연식 : 좋음

2014년 이후 입주 (입주한지 10년 정도 또는 이내)

총평

- 생활환경적으로는 마곡에 직장이 있다면 전반적인 인프라가 우수하기 때문에 충분히 실거주를 고려 할 수 있을 것 같다.

- 강남, 여의도로의 접근성도 준수 하지만 급지를 고려 했는 때 같은 예산안에 다른 단지들의 시세를 비교 평가시 우선순위의 선택지는 아니라고 판단 된다.

- 엠벨리 단지 별로 평단가 차이가 크지만 전반적으로 전고점 대비 현재 매매 가격이 -10~15% 정도 수준으로 많이 회복된 상황이라 현재 가격이 싸다고 판단되지 않는다. (전고점 대비 전저점에 크게는 -40% 정도 까지도 하락) 향후 지속적 발전 가능성을 염두 하여도 현재 시세는 크게 매력적으로는 느껴지지 않는다.

- 전고점 대비 시세도 -10~15%이내 수준이고 전세가율도 50% 수준이기 때문에 거주분리나 투자의 목적으로의 접근은 현재 적합해 보이지 않는다.