안녕하세요, 에츄추입니다.
벌써 마지막 주차의 마지막 과제입니다.
이제 시작이구나.. 했는데
벌써 마지막이라니 한달을 돌아보니
아쉬운 부분이 많습니다.
3주차 과제는
2주차에서 내가 뽑은 가장 좋은 단지를
직접 방문해보고 느낀점을 작성하는 것입니다.
저는 서울 강서구에서
종잣돈 2.0억을 가정하고
3개의 단지를 뽑았습니다.
단지를 뽑으면서 부동산에 전화를 걸어보니
매도가 잘 안되어서 먼저 부동산에서
가격을 내리고 시작하시는 분들이 계셨고,
그렇다면 가격 네고될 것을 예상해서
좀 더 가격대를 넓게 하여 단지를 선정했습니다.
** 1번. 우성 101동 70x호
-세대수 : 244세대
-입주년도 : 1992년(32년차)
-매물정보 : 23평, 계단/방3/화1, 남동향, 지하주차장 연결(계단)
-매매/전세(전세가율) : 6.1/4.2(69%)
-매물상황 : 주인거주, 매도사유 오픈x, 도배,장판,화장실,싱크대 수리 필요, 5억후반까지 네고 가능, 수리된 집 4억까지 해볼만 함.
-OO부동산 : A등급, 투자자 오픈, 적극, 친절
-느낀점 : 단지가 매우 작고, 도로로 분리가 되어 있지만 9호선 증미역 초 역세권에(도보4분) 인근 농협하나로마트(5분), 홈플러스(15분)으로 직장인이 거주하기에 매우 좋은 환경이라고 느낌. 큰 수리가 들기 때문에 네고를 더 적극적으로 해야함
** 2번. 벽산늘푸른 102동 80x호
-세대수 : 206세대
-입주년도 :1998년(26년차)
-매물정보 : 24평, 복도/방3/화1, 남동향, 지하주차장 연결(엘베)
-매매/전세(전세가율) : 6.2/4.0(64%, 전세낀 물건)
-매물상황 : 세입자거주, 만기 `26.2월(갱신권 사용x), `23.12월에 4.0억 전세맞춤(현시세와 비슷), 당장 수리소요 없음(4년이상 된 올수리), 매도인 급함(네고가능, 5억후반까지 덤벼볼만 함)
-OO부동산 : S등급, 투자자오픈, 적극, 친절, 정보많음, 일처리빠름
-느낀점 : 지도 상에서는 조금 외져보이는데 실제로 보면 다른 단지와 함께 균질성이 좋아 우성보다 분위기가 더 좋아보인다. 증미역과 도보로 5분으로 오갈수 있다. 인근 염창공원, 한강공원 접근성이 좋으며, 염창초 배정으로 실제 도보로 10분내 통학 가능. 직장인과 완성형 가족단위 수요도 받을 수 있다는 것이 장점이다.
**3번. 등촌주공5단지 508동 60x호
-세대수 : 1045세대
-입주년도 : 1995년(29년차)
-매물정보 : 17평, 복도/방2/화1, 동향, 지하주차장 연결X
-매매/전세(전세가율) : 5.1/2.9(57%)
-매물상황 : 공실, 기본수리 및 싱크대, 화장실 수리 필요, 매도인 집 정리 급함(네고 가능)
-OO부동산 : B등급, 보통
-느낀점 : 실거주가 아니라면 굳이 10평대를 투자할 필요는 없다고 생각했음. 오히려 중심가에 가깝고 평형대가 큰 우성, 늘푸른벽산이 더 좋은 선택이라고 생각함. 가격이 현저히 낮고 전세가율이 매우 높은 경우가 아니라면 투자는 가능하되 조금 후순위로 두고 지켜보면 될 것 같음.
최종결론 : 투자안함
우성VS벽산늘푸른
두개 단지 모두 가치가 비슷한 단지라고 생각하며, 둘중 나에게 더 조건이 맞는 단지를 투자하면 된다고 판단했다. 우선 당장 수리소요나 전세맞추는 것을 신경쓰지 않아도 되는 늘푸른벽산이 더 나은 선택이지 않을까 생각이 든다. 두 단지 모두 가격을 네고해봐야 알겠지만, 수리비까지 덮을 수 있을만큼 네고를 해준다면 우성에 투자를 고려할 수 있을것 같다. 그러나 종잣돈 2.0억으로 더 좋은 상황의 단지(지방)에 투자가 가능하기 때문에 지금 당장 투자하지 않겠다. 추후 지방 단지들을 매도하고 종잣돈 파이를 더 키우고, 서울 전세가율이 더 높아지는 시기에 규모를 늘리며 투자를 진행하겠다.
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