등촌마을서광아파트 현장 방문 과제 [내마중 4기 111조 별방지기]

2주차 강의를 하면서 은평구, 구로구 아파트 단지에 대해 검토해 보았지만

조금의 종자돈을 더 모은다면 4급지 아파트 단지도 넘겨 볼 수 있다고 생각하여

4급지 강서구 등촌동에 위치한 '등촌마을서광' 아파트 단지를 둘러보았다

1. 아파트 단지 개요

- 지역 : 강서구 등촌동

- 1999년식, 430세대(총 6개동)

- 평수 : 23평, 24평, 32평

- 현관구조 : 계단식

- 방/욕실(수) : 3/1개

- 매매가 : 73,000

- 전세가 : 49,000

-매-전 : 24,000

- 전고점 : 85,000

- 전고점 대비 하락율 : 14% (부적합)

매-전 갭 금액은 예산 내 금액이지만,

전고점 대비 하락율이 14% 수준임에 따라

조금 더 모니터링이 필요하다고 생각했다

그렇지만, 서울 4급지에

20평대 계단식 구조의 방3 화장실1개 구조의 아파트가

2억원 대 갭으로 매수할 수 있다면 충분히 모니터링 가치가 있다고 생각했다

2. 입지 기초분석

1) 위치 / 교통 : A등급

- 9호선 급행역인 '가양역' 과 일반열차가 정차하는 '증미역' 중간에 위치해 있다

- 강남까지는 47분, 여의도까지 23분, 광화문까지 36분 내 도착할 수 있으며,

모두 정기성을 보장할 수 있는 지하철을 이용할 수 있는 것이 가장 큰 장점 같다

2) 환경 : B등급

- 반경 1km 내 대형마트가 2개가 있으며, 1.5km 내 NC 백화점 1개가 있다

- 특히 아파트 단지 앞, 200m 내 홈플러스, CGV 영화관이 있고, 가양역 상권을 이용할 수 있어 편리할 것 같다

3) 학군 : C등급

- 다만, 배정 받을 수 있는 '백석초' 의 학급당 학생수가 '18명' 으로 상대적으로 적은편이고,

길을 건너지 않고 도보 13분 거리에 위치해 있어서 다소 떨어져 있다고 생각했다

- 경서중은 학업성취도 70.2%로 낮은편이다

- 또한, 상권에 비해 학원가가 가까이 형성되어 있지 않아서, 아이를 안정감 있게 키우기 어렵다고 생각했다

3. 현장방문

- 지하철 역에서 매우 가깝다 (도보 5분 내외)

- 큰 도로 뒤쪽 편에 위치하고 있으며, 주변엔 소형상가, 자동차 정비소 등이 위치해 있다

- 물론, 홈플러스, CGV, 스타벅스, 맥도날드 등 편의시설이 주변에 다수 포진되어 있었으나,

공업 분위기가 나는 건물들이 아파트 주변에 위치해 있다 보니 편의시설을 제외한 주거환경 분위기는

느끼기가 어려웠다

- 아파트는 총 6개동이긴 하지만, 105동은 층수가 낮았다

(현장을 보고 다시 찾아보니, 105동이 낮은 이유는 106동 일조권 때문이라는 의견이 있었다)

- 103, 105동 빼고 전부 지하주차장이 연결되어있다는 주민 글을 확인했지만,

실제 연결되어 있는 동은 104, 106동 뿐이라고 한다 (계단으로 연결되어 있는 구조)

- 실제 주민들도 편의 측면에서는 좋으나, 주변 공업사가 많고, 초등학교 백석초가 멀어서

저학년 때 힘들다는 의견이 있었다 (주변 학원들 영업이 픽업이라는 글도 있음)

4. 결론

- 9호선 급행역 역세권, 편의시설 좋음

- 주변 주거환경 측면의 안정성은 낮음

- 전세 세입자로 직장인 싱글, 신혼부부가 적합할 것으로 예상

- 초 역세권의 강력한 메리트가 있기 때문에 모니터링 매물로 선정!