아파트분석

포항자이 현장 방문 과제

  • 24.02.28

1)단지 주변을 '여기 산다면 어떨까?'를 생각하며 직접 걸어보아요.

포항의 대장인 포항자이를 다녀왔습니다.

포항에서 가장 선호하는 동네인 대잠동의 대장아파트입니다.

대잠동에서 선호하는 신축에 대단지이고 자이 브랜드라 손품으로도

대장의 가치를 어느정도 가늠할 수 있었는데요,


터미널이 있는 시내에서도 눈에 띄여 저기가 자이로구나~ 바로 알 수 있었습니다.


하지만

자이 바로앞에 중고차 매매단지와 장례식장이 뙇...

주변에 비선호 시설이 있음에도 대잠동이 가진 가치와

신축 브랜드 대단지의 선호도의 위엄을 깨달을 수 있었습니다.


또 한편으로는, 자이 주변에도 빈땅이 많아

언제든 신축아파트가 들어오게 된다면 수요가

이동할 수 있겠구나 라는 생각도 들었어요.



2)현장방문을 하며 느낀 점, 생각한 점을 작성해보아요

그래도 단지 조경이 잘 갖춰져 있고 지상공원으로 아이들을 안심하고 키울 수 있겠다라는 생각이 들었습니다.

실제로도 젊은 부부와 어린아이들이 굉장히 많았고 강아지를 산책시키는 사람이 많이 보였어요.


효자초와 효자 메인상권에서 거리가 좀 떨어져있지만

충분히 사람들이 좋아하는 단지라는 것을 알 수 있었습니다.



현재 매매개수가 35개로 1500세대인점을 감안할때 그리 많은 숫자는

아닐 수도 있겠으나, 포항의 공급상황을 감안한다면 결코 무시할 숫자는 아닌데요,

이러한 수급문제가 겹쳐서인지 대장임에도 불구하고

선호하는 준신축 풍림아이원과 중층기준 최저가가 약 5천만원 차이가 나는 수준으로

가격이 굉장히 눌려있는 상태입니다. 전고점대비로도 -29% 이상 가격이 하락하여

매력있는 가격 수준입니다.


전세가를 보고 풍림아이원과 크게 차이가 나지 않아 뜨악했는데요,

전임을 돌려본 결과 풍림아이원이 시세보다 훨씬 전세가가 높게 나와 있어

왜곡된 가격임을 확인할 수 있었습니다.

풍림아이원과 전고가 1억이상 벌어졌었음에도 현재 5천정도의 차이와

절대 가격을 봤을때 정말 정말 싸다는 생각이 들었습니다.



하지만

포항자이도 최근 전세 실거래가가 3.7억으로

이 가격보다 저렴해야 매물이 나가는 상태라는 것을 파악할 수 있었는데요,


중층 최저가 기준 4.3억/3.7억으로 전세가율이 86%가 넘고

투자금이 약 6천만원정도로 랜드마크를 굉장히 저렴하게

투자할 수 있는 절호의 찬스처럼 느껴졌습니다.


하지만

모두가 알고 있다시피



26년까지 과공급과, 특히 24년에만 3배가 넘는 물량으로

전세가가 지금보다 더 떨어지는 것을 감수해야하고

역전세를 대비할 수 있는 시나리오가 필요하다는 생각이 들었습니다.


인구 49만으로 수요가 한정적이기는 하지만

절대가가 너무 메리트있어 계속해서 트레킹하며

기회를 엿봐야겠습니다


감사합니다.



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