[내마중 5기 54조 바이서울] 행당 대림(59/84), 행당 한진(59/84), 행당 두산위브(59), 왕십리 센트라스/텐즈힐 현장 방문 과제

바이서울입니다.

지난 2강 과제로 제출했던 단지들 중 1위, 2위였던 행당 대림과 왕십리 센트라스를 다녀왔습니다.

행당 대림을 방문하면서 인근 부동산을 통해 매물 임장을 진행했고,

행당 대림(59/84), 행당 한진(59/84), 행당 두산위브(59)를 돌아봤습니다.

1. 행당 대림

- 단지 인상 : 수업에서 내부 단지 분위기가 좋다고 들었는데 생각보다는 좀 아쉬운 느낌이 들었습니다. 우선 역부터 단지까지 언덕이 있었고 단지 내부에서도 뒷 단지까지 경사가 생각보다 좀 있었습니다. 5중에 2.5 느낌.

역에서 연결되는 단지 상가는 낡았지만 다양한 상권이 있는 점은 장점이었습니다. 단지 관리가 잘 되고 있는 느낌이었지만 단지 조경이 구축 아파트의 특징을 그대로 가지고 있었고, 편한 느낌을 받을 수는 없었습니다.

00년식임에도 불구하고 지하 주차장까지 엘리베이터가 연결돼있는 점은 장점이었으나, 주차장이 상대적으로 부족할 수 있겠다는 생각을 했습니다.

- 전용 59 : 전형적인 2베이 구조, 베란다에 세탁기 공간이 없어 거실 화장실에 놓아야 함. 왠지 모르겠지만 다른 전용 59에 비해 작다는 느낌. 복도식 구조인데 한 층에 13개 가구가 있는 동도 있음. 작은 방 붙박이 장이 매우 작고 주방에서 냉장고 위치가 애매해 좁은 느낌을 받음.

- 전용 84 : 2베이 구조였으나 절대적인 크기 때문인지 크게 좁다는 느낌이 있지는 않았음. 출입구에서 바로 거실로 이어지는 구조. 거실 폭이 좁다는 느낌이 있었음.

- 전반적인 느낌 : 생각보다 59는 실망을 했고 84가 가격대비 괜찮다는 생각을 했음. 역세권인 점을 제외하고는 9억대 후반이라는 59의 가격이 싸다는 생각이 들지는 않음

2. 행당 한진

- 단지 인상 : 행당 대림에 비해 내부 경사가 덜하고 도로가 넓어서 시원하다는 인상을 받음. 단지내 상가에는 롯데마트가 두 층을 형성하고 있고, 병원/학원/식당 등 유용한 상권을 형성하고 있음. 여기도 단지가 잘 관리되고 있었지만 편안한 인상을 주지는 못했고, 다만 대림에 비해서는 조용한 인상을 받음. 지하주차장이 연결돼 있는 점은 좋았고, 대림에 비해서 주차가 여유로운 느낌이 있음 (부동산에서도 그렇게 얘기함)

- 전용 59 : 구조는 행당 대림과 비슷하나 베란다에 세탁기를 둘 수 있음. 냉장고 위치도 거실의 구조를 방해하지 않아서 전반적으로 59보다 거실이 시원하게 느껴졌음. 작은방 붙박이장도 어느정도 크기가 있는편이었음. 다만, 행당 대림보다 전반적으로 방이 조금씩 작은 느낌.

- 전용 84 : 전반적으로 행당 대림과 비슷한 느낌.

- 전반적인 느낌 : 59는 확실히 행당 대림보다 나은 선택이라고 생각이 들며, 84는 비슷하기 때문에 대림과 한진중에 더 저렴한 대림을 선택하는게 좋을 것 같음 (로얄동/로얄라인을 보고 가격을 확인할 것)

3. 행당 두산위브(59)

- 단지 인상 : 어느정도 단지 규모가 있고 역부터 경사도 없고 내부 균질성, 주차 공간의 쾌적함. 단지 관리 등 준신축의 장점을 모두 갖추고 있어서 단지 내부가 너무 맘에 들었음

- 전용 59 : 구조는 2베이구조였으나 베란다까지 모두 확장된(해당 매물이 그랬으나 많은 가구에서 입주때부터 확장을 했다고 함) 상태여서 평수대비 넓은 인상을 받았고 화장실도 2개. 주방 뒷베란다에도 수도를 쓸 수 있고 별도 다용도실이 잘 갖춰져 있어서 생활이 쾌적할 것으로 보임

- 전반적인 느낌 : 대단지 구축 84와 인근 준신축 59을 본 상황인데, 현재는 동일한 가격이고 전고점은 행당 대림/한진이 더 높았던 것으로 확인됨. 너무 쾌적한 곳은 맞으나 이 가격이 싼가는 의문임. 전고점이 13억대인 상황에서 11억은 아직 비싼것으로 보임. 특히 인근 왕십리 센트라스와 비교한다면.

4. 왕십리 센트라스(단지임장)

- 단지 인상 : 역에서부터 이어지는 센트라스의 상가는 센트라스가 이 주변을 대표하는 단지라는 인식을 명확하게 주고 실제 센트라스 아파트 단지 내부가 역 주변을 둘러싸고 있어서 이 주변 어떤 단지도 센트라스를 넘어설 수 없는게 분명해보인다는 인상을 주었음. 최고의 단지임

- 전반적인 느낌 : 타입별로 가격차이가 있으나 11억 후반대는 다른 아파트들을 비교해봤을때도 저렴한 가격이며, 전세각 조금 더 올라와주면 충분히 고려해볼만한 가치가 있는 단지였음.

우선 지난번 과제에서 1등으로 뽑은 센트라스(59)가 2위로 뽑은 행당대림(84)과 현재 가격은 같은데, 센트라스가 이번 상승장에서 신축의 메리트와 단지 환경, 2호선 프리미엄, 강남/종로/광화문 접근성 등 다양한 측면에서 압도적 우위를 보인다고 할 수 있습니다. 다만 중학교가 없는 점은 약점으로 파악됩니다.

차주 왕십리 센트라스와 텐즈힐 매임을 진행할 예정입니다.

감사합니다.