동대문구 휘경 주공 2단지 현장 방문 과제

*현장 방문은 금주 주말에 할 예정이고 분석부터 해봤습니다.

기본 정보

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아파트 명: 동대문구 휘경 주공 2단지

연식: 2001년도

세대수: 800세대

면적: 57㎡

평형: 17평(400세대)

매매가: 4억

전세가: 2.6억

매전 갭: 1.4억

매매 33개/ 전세 6개/월세 1개

>>KEY POINT: 매매는 33개나 있는데 전세는 6개뿐이네요!

부동산 시장이 하락세를 타고 있어, 더 떨어지기 전에 빨리 매물을 처분해 버리고 싶은 사람들의 심리인 걸까요

지금은 확실히 매매보다 전세 수요가 더 많아지고 있으며,

세입자를 얻는 입장이라면 충분히 가격을 올려서 네고 해볼 수 있을 거 같습니다.

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아파트 입지 분석(교통/학군/환경)

교통

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강남역까지 54분

종로3가역까지 33분

여의도역까지 55분

3대 업무지구로의 접근성이 최상위는 아니나, 상대적으로 용이한 편이다.

다만, 역까지는 버스를 타고 가야 한다는 단점이 있다.(도보 30분, 버스 10분)

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학군

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- 5분 거리 내 유치원/초등학교/중학교/고등학교 모두 등원 가능.

- 배정 초등학교는 서울휘봉초등학교로, 학급 당 학생 수는 21명이다.

>>KEY POINT: 인구 수축 시대인 지금, 초등학교 학생 수는 지역 내 완성형 가족(부모, 자녀로 이루어진 가족)의 거주 선호도가 얼마나 되는지 알 수 있는 좋은 지표가 된다.

서울 평균은 19명인 거에 비해 휘봉초등학교는 21명임으로 선호되는 지역의 초등학교라고 추측할 수 있다.

- 중학교 학력은 동대문구 내 각 2위와 5위로 상위권에 속한다.

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환경

학원가 및 활발한 상업지역까지 도보 26분 소요.

가까운 거리는 아니기 때문에, 거주민들은 외식 시 혹은 유희 시 약간의 불편함을 느낄 수 있겠네요!

하지만 반경 1KM 내외에 이마트가 있습니다. 플러스 요인이네요 ㅎㅎ

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아파트 입지 종합 점수

교통: 4/5점

학군: 3.5/5점

환경: 3.5/5점

가격 분석

이제, 가격을 분석해 보겠습니다.

전고점 5.8억이고 현재 호가가 4억이므로, 32% 정도 가격이 조정된 상태입니다.

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매매가 4억에 전세가 2.6억으로, 전세가율은 65%이네요.

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과거 2012년 8월과 현재의 매매가/전세가 차이가 비슷해 보입니다!

이때의 전세가율은 63%이었습니다.

개인적으로 65%~70% 수준까지 올라온 순간 바로 매수를 해야 할 타이밍일 거 같습니다.

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나쁘지 않은 입지에 상대적으로 적은 투자금으로 접근해 볼 수 있는 단지인 거 같네요 :)