김포시 풍무동 풍무센트럴푸르지오아파트 수익률 분석보고서 [열반스쿨 기초반 66기 37초 경영학도]

안녕하세요 열반스쿨 기초반 66기 37조 경영학도 입니다

들어가기 앞서....

저는 과거 3억의 현금으로 회사에서 출퇴근이 가능한 지역이 어디 있을까를 고민하다가

관심있게 보았던 김포시 풍무동에 위치한 풍무센트럴 푸르지오를 대상으로 수익률 보고서를 작성하였습니다.

김포시의 20년 16,000가구의 입주가 마무리 되고 임대차 3법이 시행되는 시점('21년 6월)에 풍무센트럴 푸르지오의 전세가율은 평균치 55%보다 높은 61%를 기록하였으며 이때 매매와 전세가의 차이가 3억원으로 좁혀졌습니다.

향후 공급이 없고 임대차3법으로 인해 전세가율이 더 오를 것이라는 장점만 보고 모의투자가 아닌 실제 투자를 실행하였다면, 투자금의 40%이상 손실을 보았을 것이며 이를 극복하기까지 오랜기간이 걸렸을 것 같습니다. 이 모의투자를 복기하면서 너바나,너나위님이 잃지 않는 투자를 왜 그리 강조하셨는지 이해가 되었습니다.(당시 투자를 안하고 더 공부를 한 이후 안전한 투자를 진행해서 너무 다행이라고 생각하고 있습니다.)

※ 당시 인접지역인 검단신도시의 입주물량을 파악하지 못했고 인플레이션으로 인한 금리상승을 전혀 예측하지 못했습니다.

금리 상승은 거시적인 요소로 예측이 어려웠었지만, 향후 실제 투자에서는 인접지역의 입주물량까지 고려해야함을 배웠습니다.

▶ 아파트명

풍무동 풍무센트럴푸르지오

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

김포시 사업체수 34,269개 / 종사자수 176,235명 

2. 교통

강남 72분 / 여의도 46분 / 시청 59분 

※ 김포골드라인 이용 가정한 시간으로 실제 골드라인 수용인원의 한계로 실제 이용은 어려움

(광역버스이용시 +20분 추가)

3. 학군

풍무중 89% / 양도중 78% / 김포여자중 73%

4. 공급

김포시는 17년도 10,000가구 18년도 13,000가구20년도 16,000가구 입주물량이 있었으며 향후 년도 입주물량이 없음

다만, 인접지역인 인천 서구의 입주물량은 22년도 19,000가구, 23년도 14,000가구 25년 8,000가구 수준이며

최근 3개년 동안 인천 연수구(송도), 부평구, 미추홀구에서도 적지 않은 입주물량이 있음을 고려해야하며

→ 결론적으로 기 공급된 입주물량, 인접지역의 입주물량으로 인해 초과공급상태 (전세가 하방요인)

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 답십리 대우 32평 현재 매매 8.8억, 전세 4.5억

10년 내 고점 매입시: 2022년 10월 매매 8.3억 전세 4.6억 

10년 내 저점 매입시: 2019년 01월 매매 5.0억 전세 3.1억 

*고점 매입시 수익률 (65000-83000)÷(83000-46000)*100 = -49% 

*저점 매입시 수익률 (65000-50000)÷(50000-31000)*100 = 79%

▶ 현장사진