용인시 수지구 성복동 성복역롯데캐슬골드타운(주상복합)수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 111조 인호]

▶ 아파트명

용인시 성복동 성복역롯데캐슬골드타운(주상복합)

▶ 위치 (지도)

▶ 입지평가

1. 직장 

10만명 미만 : C 등급

용인시 종사자 수 / 사업체 수 : 351,012 / 55,828

수지구 종사자 수 / 사업체 수 : 75,781 / 14,048

수지구에 종사자 수만 봤을 때는 직장에서는 낮은 등급을 보이나

용인시 종사자 수에 비해 거주자가 많으면서 연봉 / 급여 가 높은 것으로 보아

외부에서 돈을 벌어오는 인구가 주로 거주하는 것으로 보인다. (BED TOWN의 성격을 보임)

2. 교통

강남 1시간 이내 : A 등급

주거지에서 성복역 까지 약 5분

강남 39분 / 여의도 1시간 4분 / 시청역 1시간 7분 / 판교역 21분

성복역의 신분당선으로 인해 강남 및 판교는 1시간 이내 여의도 및 시청역은 한시간 초과하나 1시간에 근접하여

업무지구으로의 교통은 용이하다고 판단됨.

3. 학군

학업 성취도 평가 90~ 95 % 이상 : A ~ S 등급

홍천중95.1% / 정평중 92.8% / 서원중 92.8%

학원 성취도 평가율 최고 95% 이상 평균 92% 및 특목고 진학율도 좋아 학군으로써의 가치는 굉장히 높다고 볼 수 있다.

또한, 근처 학원가 까지 잘 형성되어 있어 메리트가 있다고 판단된다.

아래 사진에는 표시 하지 않았으나 학급 당 28명이 넘는 수지초도 근처에 있어 굉장히 좋다고 판단된다.

4. 공급

용인시 공급물량 : C 등급

용인시 수지구 공급물량 : A 등급

용인시 공급물량 / 적정수요 : 16,881 / 5,389

용인시 수지구 공급물량 / 적정수요 : 636 / 1,890

용인시의 입주물량 파악 시 23,24년도가 적정 수요보다 많이 공급되는 것을 확인.

공급되는 위치 확인 시 대부분이 처인구에 공급.

수지구 내에 공급되는 것은 적정수요 아래.

성복역 롯데캐슬과는 거리가 있어 큰 영향이 있지는 않을 것으로 사료됨.

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

- 35평 현재 매매 / 전세 : 11억 9천만원 / 6억 5백만원

- 10년 내 35평 최고가 매매 / 전세 : 14억 9,250 / 7억 (21년 2월)

- 10년 내 35평 최저가 매매 / 전세 : 7억 9,710 / 4억 2,167 (19년 9월)

- 10년 내 35평 최저 갭차이 매매 / 전세 : 8억 / 7억 7000 (20년 12월)

*10년 내 고점 매입시 수익률 : [(119000-149250)÷(149250-70000)]*100= -38%

*10년 내 저점 매입시 수익률 : [(119000-79710)÷(79710-42167)]*100= 104%

*10년 내 최저 갭차이 매입시 수익률 : [(119000-80000)÷(80000-77000)]*100= 1300%

*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

▶ 단지 사진