화성시 청계동 더샵 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 146조 더블샷 에스프레쏘]

동탄역 시범더샵센트럴시티 (2주차)

직장: 화성(66,767), 수원(74,015), 평택(37,539)

교통: 강남 1시간 6분 여의도: 1시간 30분 시청: 1시간 20분

학군: 아인초, 동탄중, 동탄중앙고

공급물량: x

과거시세:

최저: 2019년 7,8억 21년 14,15억 현재 12억

10년내 투자 타이밍

21년: 매매 14,15억 전세 5억이상

19년: 매매 7,8억 전세 3억 후반

현재: 매매 12억 전세 4중반 5억 초

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3주차 새 아파트 분석해보기

동탄 린스트라우스(호수) 보고서

l 아파트명

동탄린스트라우스 더레이크아파트

l 위치(지도)

u 입지평가

1.   직장

화성시 사업체수: 104,960개 종사자수: 549,663명 (S등급)

2.   교통

강남 1시간~1시간20분/여의도 1시간 41분~50분/시청 1시간 20분 (B등급)

3.   학군

-     바로 주변 중학교는 학교는 비교적 최근에 지어진 학교가 많아 방교중(16년 9월 1일), 청림중(2018년), 동탄목동중학교(19년 3월 1일)의 학군정보를 알기 어려움

-     그 외 90%이상의 학업성취도를 보이는 곳 3곳: 솔빛중(반송동), 예당중(석우동), 동학중(반월동)에 있는 학교 3군데 정도

-     80%이상인 학교: 6곳 - 반송중(반송), 푸른중(능동), 석우중(반송), 기산중(기산동) 화성반월중(반월동), 능동중(능동)

4.   환경: 레이크 꼬모, 롯데백화점(1.1km)  A등급

5.   공급: 송동 및 산척동 바로 주변 보다는 신동, 오산동, 영천동 정도로 살펴보면

-     신동 (5.3km) (24년: 800세대  25년:3,319    26년: 1,103세대)

-     오산동: 531세대 2km (25년)

-     영천동: 380세대 6km (24년)

24년: 1,180세대 25년: 3,850세대 26년 1,103세대

1년 평균 2,044세대

-     동탄2 25.6만 기준으로 봐야하나? 0.5% 기준 1260세대 인데,

-     인구*0.5% 2배이내 B등급

u 수익률

현시세: 린스트라우스 더레이크 현재 매매 23.9.5. 기준 12억 전세: 6억 4,000~5,000

7년 내 고점 매입시: 14억(21.9.) & 7억 9천(21.12.)

7년 내 저점 매입시: 8억 6천 & 3억 6천 (20년1월) 

(※ 4억 3천~5억 2천 : 17년 11월 분양가인듯?!

매매가 18년: 4억 6천 19년: 5억 4천 등 있긴 하지만 이 때는 전세는 없었던 듯?)

정리

직장 S, 교통 B, 학군 ? 환경 A

수익률 최고: 3.4억

수익률 최저: -2억