수지구 풍덕천동 한성아파트 수익률 분석보고서

입지평가

1. 직장

대기업(현대그린푸드와 아우기술)이 있지만 영향은 미비하고 타지역에서 출퇴근한다고 봐야한다.

베드타운이라고 볼 수 있다.

2. 교통

강남 32분 (신분당선)/ 판교 14분

버스보다 지하철을 많이 이용하므로 지하철역 인근에 거주하는 것이 의미가 있다.

3. 학군

홍천중, 성복중, 정평중,이현중 등 풍덕동 어딜 가도 공부는 웬만큼 잘하며 해가 지날 수록 학원개수는 늘어나는 추세이므로 학군지로써의 성격이 강하다.

4 환경

백화점, 아울렛, 가장 많은 스벅, 종합병원 등 편의시설은 죽전동에 있으며 인구수는 성복동이 많다.

성복동이 고층 신축이 많아 인구가 많이 유입된 것으로 보이며 죽전동 보정동에 개발여지가

많이 남아 있어 편의시설이 몰린거 같다.

• 한성아파트

풍덕동 대부분의 아파트들이 구축으로 리모델링이나 재건축을 준비하고 있다.

재건축도 현재 2차 정밀안전진단통과된 단계로 추진위원회 설립 등 건너야 할 산이 많다.

초반 진행속도 빠른 단지가 위너가 될 것으로 전망된다.

한성아파트, 동아삼익풍림아파트, 삼성아파트만 재건축진행하며 나머지는 리모데링을

진행하는데 현재 한성아파트는 지하철 및 학원가와 가장 가까워 입지적으로 우수할 뿐만 아니라

단일평형(20평형대)으로 단지가 이루어져 조합원간의 갈등과 분란이 적을 것으로 보인다.

가격적으로는 동아삼익풍림아파트가 메이트가 있지만 3개의 아파트가 연대해서 재건축을 진행해야

하는 점 등 시간이 돈인 재건축 시장에서 난항을 겪을 것으로 보인다.

가격이 그 아파트의 가치를 알려주는데 올해 풍덕동의 아파트들의 오름세가 둔한 반면(즉, 수지

리모델링 사업에 사람들이 관심이 없다)

한성아파트만 올3~4월에 6억초반이었던 가격이 현재 7억을 넘었다.

실거주가가 아닌 투자자들의 움직인 것으로 보이는데.. 오른 현시점에서 들어가긴 부담스럽고

기회가 생긴다면 매매가 6억 초반 (및 전세가 4억으로 투자할 수 있는 기회가 생기면 좋겠다.)이 적정가격으로 보인다.

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 23평 현재 매매 7.07억, 전세 3.7억

10년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 8.5억 전세 4.3억 

10년 내 저점 매입시: 2013년 1월 매매 2.1억 전세 1.5억

*고점 매입시 수익률 (71000-37000)÷(85000-43000)*100 = -21.9% 

*저점 매입시 수익률 (71000-21000)÷(21000-15000)*100 = 833%