안녕하세요 월부씨앗 꼰미고입니다.
저희 조는 부산의 대장지역 '해운대구'의 대장아파트 '해운대자이2차'를 임장해보았습니다.
▶ 아파트명: 해운대구 우동 해운대자이2차
> 대형평수는 없네? 해운대에 대형평수가 있는 단지와 어떻게 다를까?
▶ 위치(지도)
(출처: 호갱노노)
> 해운대구 우동의 중간위치. 1단지에 비해 경사가 있다.
▶ 입지평가
1. 직장: B등급
해운대구 종사자수 147,952명 / 사업체수 28,104개
2. 교통: B+등급
(센텀시티 접근성 압도적이라 가산점부여)
> 해운대구는 부산평균에 비해 자차이용률이 높은 편이다.
강서구(64%) - 기장군(59%) 다음으로 높다. (46%)
부산은 지하철 노선도 많고 이용객도 많아 역세권이 의미가 있을 것 같다.
지하철+자차 둘 다 살펴보는 것이 좋을 것 같다.
| 주요업무지구 접근성 (출처: 카카오맵 / 길찾기)
- 지하철: 센텀시티역 13분 / 서면역 40분 / 사상역 52 분 > 서면과 사상은 30분 이상으로 멀지만 2호선으로 한방에 갈수 있다는 장점이 있다.
- 자차: 센텀시티역 5분(5분) / 서면역 21분(34분) / 사상역 33분(43분) (평일 출근시간 오전 8시 기준)
3. 학군: B+등급
(특목고 진학률이 4%이상으로 가산점 부여)
- 중학교 학업성취도 및 특목고진학률 (학교이름 / 학업성취도 / 특목고진학률)
- 해운대여중 / 88.5% / 9.0%
- 해강중 / 88.9% / 7.3%
- 학업성취도는 90%가 아니지만 특목고 진학률이 상당히 높다!
(출처: 아실)
- 초등학교 학급당 학생수
- 해림초 배정: 24명으로 해운대 내에서 많은 편!
(출처: 학구도안내서비스/네이버부동산)
4. 환경: A등급
- 반경 1km 이내: 백화점 1개, 마트 1개
(출처: 카카오맵)
해운대 자이2차의 입구에서 반경 1.5km 이내로 확대하면 백화점 2개, 마트 2개!
> 해운대자이2차 근처에는 반경1km이내 롯데센텀시티점 & 1.5km이내 신세계 센텀시티점이 있다.
특히 신세계 센텀시티점은 전국 5대 백화점 매출순위 4위를 기록할만큼 어마어마한 백화점.
롯데와 신세계가 지하에서 연결되어있어 편리하다.
홈플러스도 크다!!
5. 공급: B등급
부산시 공급
적정수요: 16,500세대
2023년: 25,345
2024년: 15,282
2025년: 9,437
3년 평균: 연 16,628 세대 -> 인구수 x 0.5% 2배 이내
(출처: 부동산지인)
해운대구 공급 총 1,733세대
우동 해운대역푸르지오더원(주상복합) 2024.07 / 351세대
반여동 센텀아스트룸SK뷰 2024.06 / 750세대
우동 해운대경동리인뷰2차 2024.06 / 632세대
> 내년에 주변지역에 꽤 들어오는구나.
같은 생활권은 아니지만 공급영향권이니 매매가 추이를 잘 살펴보아야겠다.
(출처: 아실)
▶ 과거 시세
(출처: 호갱노노)
▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)
(84타입 중 세대수가 많은 33평형 기준)
현시세: 해운대자이2차 33평 현재 매매 9억, 전세 4.23억
10년 내 고점 매입시: 2022년 7월 매매 13.2억 전세 4.17억
10년 내 저점 매입시: 2018년 8월 매매 6.2억 전세 3.5억
*고점 매입시 수익률= -47%
*저점 매입시 수익률= 104%
▶ 단지체크리스트
▶ 현장사진
<단지정문>
<단지내>
<단지내놀이터>
소감: 해운대 단지는 처음 와보는데 겉으로 보기에는 단지자체는 그렇게 좋은 것 같지 않지만
마트 및 센텀시티의 생활편의시설 접근성, 지하철역과 가까운점, 높은 층의 해운대 조망 등
장점이 많이 보인다. 해운대는 역시 해운대! 약간의 언덕 등은 충분히 커버가 되는 것 같다.
1단지와는 연식 차이가 5년이나 나는데 호가는 비슷하게 형성 되어있어 그 이유가 궁금하다.
1단지 vs 2단지 : 평지 vs 약간의 언덕 / 초등학교 접근성 등의 이유일지, 비교평가 해보아야겠다.
/
임장이 처음이신 조원분도 계셨는데
비오는 날 임장과 단지, 분위기 이야기로
시간가는지 몰랐던 하루였습니다 ^^
수익률 보고서를 쓰면서 동료에게 많이 배울 수 있었습니다.
해운대자이1단지도 함께 비교해보는걸로~ ㅎㅎ
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