성남시 분당구 삼평동 봇들1단지 판교신미주 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 72기 14조 포도대장]

안녕하세요.

목표 달성까지 포기하지 않고 도전하자. 포도대장입니다 :)

평소 직장과 가까운 위치에 있어서 관심을 많이 가지고 있었던 판교 신미주 아파트에 대한 수익률 보고서를 작성해보았습니다.

▷ 아파트명

경기도 성남시 분당구 삼평동 봇들1단지 판교신미주 아파트

(2009년 준공, 총1,147세대, 25개동, 용적률 141%, 건폐율 15%, 주차 세대당 1.15대)

▷ 위치

▷ 입지평가

입지평가 기준 (양파링님 강의자료)

1. 직장: 성남시 S등급, 분당구 S등급

경기 성남시 사업체수 97,955개 / 종사자수 534,792명

- 성남시 분당구 사업체수 49,505개 / 종사자수 345,459명

-> 성남시 일자리수는 서울에서도 강남구 다음 규모임 (서초구 이상)

분당구 일자리는 서울시 중구와 비슷하며, 사업체수 당 종사자수는 약 6.98명으로 강남구 다음임

따라서 대기업, 중견기업과 같은 규모있는 양질의 일자리가 많을 것으로 예상됨

+ 향후 판교 제2,3 테크노밸리가 활성화될 경우 양적, 질적 일자리 성장이 기대됨

2. 교통: A등급

강남 37분 / 여의도 63분 / 시청 57분 / 판교 10분

-> 강남까지 30분 내외이며, 판교 테크노밸리 직주근접

+ GTX-A 성남역 확정, 월곶판교선 개통예정, 8호선 연장 기대 (예타 경제성 부족으로 철회 후 재도전 예정)

3. 학군: C등급

수내중 96.3% / 내정중 96.2% / 삼평중 79.6% (학업성취도)

수내중 19명 / 내정중 16명 / 삼평중 2명 (특목고진학수)

-> 삼평중은 학업성취도평가율이 79.6%로 낮은 편이고, 주변에 서판교/이매/분당 학군이 전체적으로 최상위권임.

서판교, 동판교, 이매, 분당으로 접해있는 지역이 전체적으로 학군이 상향 평준화 되어있을 것으로 기대됨.

4. 공급

판교대장A-10 신혼희망타운 2024.09 / 1,123세대

- 전세대 55타입, (예비)신혼부부 대상 공급 -> 신미주 아파트와 교통이 불편하고 수요층이 다름

- 실거주의무 없음

-> 성남시 분당구에는 최근 대장지구 입주를 제외하면 공급량이 거의 없고, 앞으로도 물량이 거의 없음

▷ 과거시세

-> 현재 시세는 33평 13.4억/7억(전세가율 52%), 전고점 17억 대비 19.7% 하락했고

전세갸율은 평균 57.3% 대비 낮은 수준임.

▷ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 봇들1단지 판교신미주 33평 현재 매매 13.4억(1층), 전세 7억(중층) -> 갭 6.4억

10년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 17억, 전세 8.03억 -> 갭 8.97억

10년 내 저점 매입시: 2014년 3월 매매 6.4억, 전세 4.2억 -> 갭 2.2억

* 고점 매입시 수익률 (134000-170000)/(170000-80300)*100 = -40%

* 저점 매입시 수익률 (134000-64000)/(64000-42000)*100 = 318%

▷ 현장사진

-> 15년차 아파트여서 지상으로 차량이 통행하긴 하지만, 건폐율과 용적률이 높지 않아서 단지가 넓고 쾌적한 느낌이 듦. 나무가 많이 심어져 있고 조경이 잘 되어 있어서 자연 친화적인 따뜻한 느낌을 받음. 주차 대수는 세대당 1.14대 이기 때문에 다소 부족할 것으로 예상됨.