안녕하세요. 10년 뒤 순자산가치 30억을 꿈꾸는 리틀월부 입니다 :)
첫 수익률보고서, 첫 임장..
모든 게 처음이지만, 처음으로 제 비교군이 탄생하는 순간이라 무척이나 설렙니다.
그럼, 시작해보겠습니다 !
▶ 아파트명
범어4동 힐스테이트범어
▶ 위치 (지도)
▶ 입지평가
1.직장
위치는 수성구 범어4동이긴 하지만, 개인적으로 중구/수성구 모두 커버가능한
위치에 있다고 판단해서, 중구까지 고려해봤습니다.
-수성구 사업체 수 : 27,563개. 종사자 수 : 133,665명
-중구 사업체 수 : 21,411개. 종사자 수 : 90,671명
→ 24.03.25 내용 수정 : 수성구에 위치한 아파트이기 때문에, 중구 삭제.
간단한 기준으로 한 눈에 가치 비교를 위해 수성구만 고려.
-수성구 사업체 수 : 27,563개. 종사자 수 : 133,665명
-중구 사업체 수 : 21,411개. 종사자 수 : 90,671명
2.교통
대구의 중심지가 아무래도 반월당이긴 해서, 기준을 잡았습니다.
(요즘은 옛날만큼 반월당에 유동인구가 많이 없지만, 기존의 상권이나 오락시설,문화시설 등
아직 여러가지 입지조건에서 중앙이라는 점이 유효하다 판단했음)
반월당 (대중교통 18분, 자차이동 11분)
3.학군
-경신중학교 : 학업성취율 94.4%, 특목고진학률 : 1.1%
-동도중학교 : 학업성취율 96.4%, 특목고진학률 : 1.6%
-경신고등학교 : 99.1%
-대구여고 : 96.4%
4.공급
24.7 만촌역태왕디아너스 / 450세대
24.12 힐스테이트만촌역 / 658세대
26.2 범어자이 / 399세대
TOTAL = 1507세대
적정 수요 = 인구 X 0.005 = 2045
수성구 인구 = 409,114
따라서 결론, 공급 : A등급 (2045*0.5 < 1507 < 2045*1)
5.환경
-반경 1km 이내 백화점, 대형마트 개수 0개
→ 24.03.25 내용 추가 : 실제로 임장을 가보니, 대형마트도 없다는 점이 참 아쉬웠습니다..
만약 여기에 백화점만 하나 있었다고 해도, 명실상부 비교불가 대구광역시 초깡패 대장 지역이 될 수 있었을 것 같은데..
그러나, 학군깡패의 지역이라는 점을 감안해서 아쉬움은 뒤로하고.. 보고서 이어나가 보겠습니다.
▶ 시세
▶ 수익률분석 (10년 내 투자 타이밍)
현시세 : 힐스테이트범어 33평, 84A 기준 : 매매 13억, 전세 6.6억
10년 내 고점 매입 시 : 22년3월 매매15.7억, 전세9.3억
10년 내 저점 매입 시 : 20년10월 매매10.6억 전세7.3억
-고점 매입 시 수익률 : (130000-157000)/(157000-93000)*100 = -42%
-저점 매입 시 수익률 : (130000-105720)/(105720-73188)*100 = +75%
▶입지평가 결론
- 직장 : B
- 교통 : S
- 학군 : S
- 환경 : C
- 공급 : A
▶현장사진
▶총평 및 내 생각
1.입지에 대한 생각
: 수성구청역을 걸어서 갈 수 있을만한 위치에 있어, 대중교통을 이용하기 편함.
: 직장을 기준으로 봤을 때는, 수성구 내 금융업 종사자가 아니라면 다소 아쉬움.
: 대구의 중앙번화가인 반월당을 기준으로 봤을 때는, 매우 좋은 편이라고 생각함.
2.환경에 대한 생각
: 백화점 / 대형마트 중 하나라도 있었다면 좋았을 텐데, 매우 아쉬움.
3.학군에 대한 생각
: 강남 대치동 아래로 봤을 때는 최고 수준이라고 생각함. 실제로, 주변 상권을 둘러보면 학원가가 만드는 수요를 중심으로 파생된 식당, 병원 등이 많을 정도로 일요일 아침임을 감안해도 학군의 열기가 느껴졌음.
실제로, 11시가 넘어가자 학생들이 아파트에서 나오는 것을 자주 목격함..
: 경신중/고를 문만 나서면 바로 등교할 수 있을 수준의 거리임.
4.공급에 대한 생각
: 만약 이 물건을 매수한다면, 향후 초과 공급에 대한 걱정은 안해도 될 수준이라고 판단.
[ 총평 ]
입지독점성 관점에서 봤을 때, 지금의 힐스테이트범어는 꽤 좋은 입지독점성을 가지고 있는 것으로 판단됩니다.
첫 번째는 수성구청역과의 접근성입니다.
동일 면적 (84) 기준으로 주변 단지들을 비교했을 때, 빌리브범어2 정도가 있지만, 만촌역과 수성구청역 거의 중간지점에 있어 애매한 반면, 힐스테이트범어의 경우에 수성구청역 거의 바로 앞에 있기 때문에 주변에서 비교할 만한 단지는 SK뷰 정도가 있겠습니다.
두 번째는 연식 입니다.
2019년식에 선호도1위 브랜드인 힐스테이트인 점을 감안하면, SK뷰 - 2009년식 과 빌리브범어2-2022년식 을 놓고 비교했을 때 SK뷰는 연식에서 밀리고, 빌리브범어2와는 교통접근성에서 밀립니다.
세 번째는 학군입니다.
실제로 임장을 해봤을 때, 경신중/고 정문을 기준으로 해서 직선거리 2KM 정도는 학원이 계속해서 줄지어 있었습니다. 수성구 학군의 중심인 경신을 끼고 있다고 생각했을 때, 같은 연식/평형/브랜드 대비 힐스테이트범어에 견줄만한 단지가 보이지 않습니다. 빌리브범어2가 대안이 될 수 있겠지만, 수성구청역 대로변의 학원가를 제외하고는 경신중/고와의 접근성이 떨어집니다. SK뷰의 경우에는 비슷한 학원가 생활권을 공유하지만 연식에서 밀리니, 결론적으로 힐스테이트범어의 매매가가 최고인 것은 합당하다는 결론을 내렸습니다.
분위기 임장이라도 직접 가보기 전에는 많은 것들을 매매가로만 보고 판단했었는데,
막상 실제로 임장을 가보니 화면에서는 보이지 않던 것들이 보입니다.
막연히 비싸다고만 생각했고, 다양한 아파트의 가격이 형성된 이유를
눈으로 보고, 귀로 듣고 느끼면서 이해 되는 것들이 많았던 것 같습니다.
앞으로 이런 앞마당을 조금씩 조금씩 늘려간다면,
충분히 납득될 만한 비교가치평가를 할 수 있을 것 같고,
궁극적으로 저평가된 지역을 판단해서
투자까지 이어질 수 있을 것 같다는 생각을 했습니다.
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