대구 동구 효목동 동대구2차비스타동원 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 72기 34조 아알]

◼️아파트명

동대구2차비스타동원

1. 내집마련 60% : 투자 40% 정도의 전제로,
2. 지금 사는 곳의 생활권을 바꾸지 않아도 되는 반경의 신축 중,
3. 현재 자본으로 84를 살 수 있는 곳

◼️위치(지도)

◼️입지평가

1.직장: B

대구 동구 사업체수 36,892개 / 종사자수 126,452명

1. 동구는 넓다. 금호강은 넘지 말자.
2. 범어/반월당에 직장을 가진 사람이 여기로 올까? NO
3. 동대구역을 이용하여 출퇴근하는 사람들이 여기로 올까? 가성비로 50%
4. 3번의 수요인원이 많을까? NO

2.교통: A

범어역 23분 / 동대구역 19분 / 종합유통단지 39분

1. 범어역, 동대구역에서 비교적 가까우면서 조용한 곳
2. 지하철 이용은 어려운 곳
3. 버스정류장이 지척에 있지는 않다

3.학군: B

동부중 87.4% / 동원중 80.9%

1. 동구에서 수성구 중학교로 배정받을 수 있는 장점이 있음
2. 학군을 이유로 이사올 가능성 30%
3. 초등학교는 품고 있다
4. 유명 영유가 가까운 곳의 신축이다

4.공급: C

적정수요는 1,710세대 / 향후 3년간 공급은 4,509세대

1. 23,24년에 공급이 많다
2. 적어도 5년정도는 대구시가 건설승인을 미룰 것 같다
3. 이 아파트를 선택하고, 투자의 관점에서 느긋하게 5년을 기다릴 수 있을까?
4. 이 곳은 향후 10년 이상부터 호재의 가능성을 기대할 수 있겠다. 동촌유원지개선/순환선/공항이전/2군사령부 이전?

◼️과거시세

◼️수익률분석

현시세: 33평 매매 4.4억 전세 2.5억

10년 내 고점 매입 시: 매매 4.6억 / 전세 2억

10년 내 저점 매입 시: 매매 3.8억 / 전제 2억

고점 매입 시 수익률: (44000-46000) / (46000-20000) * 100 = -8%(-2000)

저점 매입 시 수익률: (44000-38000) / (38000-20000) * 100 = 33%(6000)

1. 신축이라 정확한 정보를 가늠할 수 없다
2. 생각보다 괜찮은데? 제대로 계산한 것이 맞나?
3. 환금성을 생각했을 때 내가 필요한 시기에 전세가 나가고, 매도가 가능한 곳인가?