▶ 아파트명
대구 수성구 만촌동 태왕리더스아파트(2004년식/433세대)
(선택이유 : 어느 곳을 선택해야할지 고민이 많았는데, 강의에서 집이나 회사 근처 5곳부터 하라고 하셔서, 회사에서 가장 가까운 아파트 선택했어요!)
▶ 위치(지도) by. 카카오맵
*개인적으로 네이버지도보다는 카카오맵 줌인아웃 조절이 편하고 중요한 시설이 한눈에 잘 보이는 듯 합니다.
▶입지평가
1.직장 : 사업체수 36,963개(3/8구) / 종사자수 140,216명(3/8구) by.국가통계포털
*생각했던 것보다 직장수가 다른 구에 비해 적다는 것을 알게 되었어요.
2.교통S : 범어역(대구의 강남) by. 카카오맵
-자차 9분 / 대중교통 17분
*지방은 자차로 보는 게 맞으며, 실제론 출퇴근시간에는 범어학원가로 인해 시간이 더 걸릴 수도 있어요.
3.학군 및 학원가S by.아실, 호갱노노
-오성중 학력 93.5% / 특목고 진학률 3.5% → 높은 편
*범어동~만촌동 학원가는 무려 261개..!!
4.공급A by.아실
*수성구 인구 42만명 * 0.005 = 2,100세대 * 3년 = 6,200세대
*입주예정물량이 총 3,486세대로 아~~~주 많다고 생각했는데, 위 공식에 의하면 적정수요의 1배 이내인데 지방도 이렇게 계산하는게 맞나요??
▶과거 시세 by.호갱노노
▶수익률 분석(10년 내 투자 타이밍) by.호갱노노
현시세 : 만촌 태왕리더스 24평 현재 매매 3억 / 전세 2억
10년 내 고점 매입시 : 2022년 6월 매매 4.7억 / 전세 2.4억
10년 내 저점 매입시 : 2014년 12월 매매 2.2억 / 전세 1.7억
*고점 매입시 수익률 (3-4.7)/(4.7-2.4)*100=-73.9%
*저점 매입시 수익률 (3-2.2)/(2.2-1.7)*100=160%
현시세 : 만촌 태왕리더스 34평 현재 매매 4.1억 / 전세 2.5억
10년 내 고점 매입시 : 2021년 10월 매매 5.2억 / 전세 4.2억
10년 내 저점 매입시 : 2014년 6월 매매 3.1억 / 전세 2.4억
*고점 매입시 수익률 (4.1-5.2)/(5.2-4.2)*100=-90%
*저점 매입시 수익률 (3-2.2)/(2.2-1.7)*100=160%
*서울권은 수익률이 1000%가 넘는 물건이 많던데,,,이정도면 낮은 편인가요? 비교평가 경험을 쌓아봐야겠어요!
▶현장사진 by.모또렐라
-퇴근 후 약 50분정도 동네 산책(?)(임장이라고 하기엔...ㅠㅠ) 하고 왔어요~
-두번째 사진은 아파트 정문인데 지하(?)지상(?) 실내 주차장이 바로 있는 아파트는 처음 봤어요~ 이런 형태를 뭐라고 하는지 잘 모르겠네요ㅎㅎ
-연식은 오래되었지만 지상엔 차가 못들어가게 되어 있어 아이들에게 안전 할 것 같았어요.
-아파트 7동이 테두리(?)를 이루고 있고 그 안에는 놀이터와 쉼터가 많았어요. 그치만 4층까지 소나무 등 큰 나무가 많아 왜 저층 매물은 사지 말라고 하는지 깨닫게 되었어요.
-커뮤니티 주민공동시설로는 스터디카페가 있었고, 단지에는 어르신들과 아이들이 많이 돌아다니고 있었어요.
-주변 산책했을 때, 아파트 근처엔 편의점 뿐이여서 이 주민들은 마트를 어디로 가는지 모르겠더라구요ㅠ
-초등학교(만촌초)까지는 9분정도 걸렸지만 만촌동이 워낙 빌라촌에 언덕이 많아서 머리가 아플정도로 숨이 찼어요ㅠㅠ
-근처엔 주상복합 아파트 등 공사중인 곳이 정말 많았고, 용적률이 작아 완공되면 답답해 보일 것 같네요. 그치만 주변 상권은 개선되고 범어네거리 핫플이 만촌네거리로 움직일 거라는 이야기도 있어요!
그러면 만촌태왕리더스도 주변 신축이 늘어남으로써 좋은 입지로 가격이 올라가겠죠?
만촌역은 너무 비싸서 못 사는 사람들이 태왕리더스를 선택할 것 같아요.
※ 결론 : 주변 입주물량이 많아 전세가 등 내려갈 것으로 예상되며, 5년 후에는 주변 환경이 개선될 것으로 보이나, 그때되면 연식이 25년차로 지방치고 너무 오래된 아파트로 생각되어 저라면 투자 안 할 것 같아요.
이렇게 하는 게 맞는지 잘 모르겠지만, 앞으로 월부활동을 하며 실력을 키워나가 보겠습니다!! 읽어주셔서 감사합니다:)
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