고양시 덕양구 동산동 호반베르디움22단지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 74기 33조 별난엄마]

[ 동산마을 호반베르디움아파트 22단지 ]

▶ 위치 : 고양시 덕양구 동산동. 삼송지구

*예상 소요시간 : 90분

▶ 입지 평가

1. 직장 : B등급

고양시 덕양구 사업체수 : 40,852 개 (일산동구 : 43,411개, 일산서구: 26,397개)

고양시 덕양구 종사자수 : 140,713명 (일산동구 : 160,493명, 일산서구 : 80,405명)

2. 교통 : C등급

강남 1시간10분 / 여의도 1시간 10분 / 시청 1시간 5분

(출처: 카카오맵)

3. 학군 : C 등급

고양중학교 80.4%, 신원중학교 75.5%

(출처: 아실)

4. 환경 : B+등급 or A- 등급?!

스타필드 삼송

5. 공급 : B 등급

적정수요 = 인구수 X 0.5% = 494,844명('24.02 덕양구 인구) X 0.005 = 2,474세대

▶ 총 4,645세대 11단지.

(힐스테이트 향동 340세대, 지축역북한산비바힐스 612세대, The GL 420세대,

원당역롯데캐슬스카이엘 1236세대, 고양원흥베네하임5차 589세대,

고양주교동베네하임더힐 441세대, 화정역동문디이스트 119세대,

덕은DMC에일린뜰 210세대, 고양시청동문디이스트 197세대, GTX 창릉역힐사이드파크더블 481세대)

▶ 과거 시세

동산마을 호반 베르디움 22단지

10년 내 저점

3.92억(14.8월 4층)

10년 내 고점

10억(21.9월 21층)

▶ 수익률 분석(10년내 투자 타이밍)

▶ 현장사진

24년 03월 23일 : 조원들과 함께 임장!

삼송지구 자체가 구획이 너무 깔끔하고, 신도시 답게 시원하게 계획되어 있었습니다. 허나, 아파트 간 거리가 멀고, 원흥역과 삼송역 주변에는 오피스텔 단지와 주상복합 아파트로만 이루어져 있다는 점!

아파트 단지는 초등학교 저학년까지 살기 좋을 만한 입지로, 초등학교 고학년이 된다면 실거주에

고민을 하고 떠나는 수요가 있을 것으로 보입니다.

선택한 동산마을 22단지 호반베르디움은 초품아라는 매력이 가장 컸었는데,

초등학교로 통하는 길이 굉장히 멉니다. 초등학교 뒷문 개방이 되어 있지 않아,

초등학교 통학을 위해서는 돌아서 정문으로 오는 구조를 띄고, 초등학교 옆 쪽으로 상권이 없어서

저학년이 다닐 만한 학원가가 형성되어 있기에는 매력점이 없었습니다.

지도로 볼 때는 초등학교를 품은 아파트라 매력적으로 보였지만,

실제 생활 할 때는 정문 쪽으로 상권이 형성되어 있어서 아이들 학교 따로, 상권 따로인 점이 눈에 띕니다.

삼성지구 전체적으로 신혼부부(아이1명까지) 나 은퇴연령의 깨끗한 주거지를 선호하는 연령층이 많아 보였습니다.

상권을 중심으로 보시는 조원분들은 22단지 호반베르디움이 더 나아 보인다는 의견이 있었습니다.

상권에 큰 관심이 없는 저의 시각과 차이가 있어서 흥미로웠습니다.

대중적으로는 상권을 보는 연습도 필요할 것 같다는 생각이 들었습니다.