안녕하세요, 가애나애입니다.
저렴한 매매가와 으리으리한 위용을 뽐내는
포항의 대장 단지 '포항자이'의
수익률 보고서를 제출합니다.
▶아파트명
포항시 대잠동 포항자이
▶위치(지도)
▶입지평가
1.직장
■포항시 남구 사업체수 219,408개 / 종사자수 58,581
■포항 직장의 특성 : 포스코 계열사 제조업을 기반으로 질적으로 우수한 직장을 보유함. 최근 영일만 국가산단, 블루밸리 국가산단 등 이차전지 산업 관련 대기업 유치에 힘쓰고 있어 제철 의존적 산업 구조를 탈피하려는 노력이 엿보임. 그럼에도 불구하고 여전히 지역 내에서는 양질의 직장이 집중된 포항국가산단으로의 직주근접 수요가 가장 많음.
2.교통
■포항의 메인 교통 수단 : 자차
■평균 통근시간 : 15~30분
■포항국가산단 15분 / 영일만산단 20분 / 블루밸리산단 31분 (출퇴근시간 기준)
■양질의 일자리가 밀집된 포항국가산단 및 도시 내 주요 일자리까지 자차 30분 내로 이동 가능함. 직주근접 만족!
3.학군
■포항 남구 : 90% 이상 1개교, 85% 이상 2개교
■포항자이 배정초등학교 : 신흥초등학교
■포항자이 배정중학교 : 동해중(93.5%), 이동중(89.2%), 제철중(86.3%) ...
■포항의 찐 학군지는 '제철중학교(86.3%/특목고 진학 18명)'로 통한다. 제철중 졸업생의 30%는 명문고등학교인 제철고에 진학할 수 있기 때문. '제철초-제철중-제철고'로 이어지는 지곡동이 포항의 1등 학군지이나, 효자초 졸업생도 제철중학교에 진학하기에 지곡동에 이어 효자동도 학군지의 위상을 함께 누리고 있다. 실제로 포항자이에서도 제철중 진학을 위해 효자초로 위장 전입을 하는 사례가 많다고 한다.
■비상사태! 효자초등학교 26학년도 졸업생부터는 30%만 제철중학교에 진학할 수 있다고 한다. 대신 효자중학교가 신설되나, 제철고 진학 프리미엄은 없으므로 지금보다는 효자동의 위상은 조~금 낮아질 것으로 생각됨.
4.환경
■포항 남구의 정량적인 환경 : 백화점 없음, 대형마트 3개, 스타벅스 7개, 종합병원 2개
■단, 포항의 경우 임장을 통해 편의시설과 대형상권이 위치한 곳과 거주하기 좋은 생활권이 다름을 파악하였음.
■그렇다면, 정성적으로 남구에서 환경이 가장 좋은 곳은? 포항 자이가 위치한 효자 생활권! 균질성, 학원가, 생활상권 모두 잘 갖추어져 있으며, 무엇보다도 '학군지' 커뮤니티로 포항의 부자들이 많이 거주하기 때문.
5.공급
■필요주택수 : 3,316세대
■공급물량 : 24년 11,348세대(C), 25년 4,219세대(B), 26년 3,100세대(A)
■24년 외곽 지역으로 역대급 물량 입주, 25년까지 연이은 과공급이 예정되어 있다. 포항 전체적으로 전세가가 무너지리라 생각되며, 저렴한 전세가를 따라 이동하는 수요가 많을 것으로 예상됨.
▶과거 시세
▶수익률 분석(10년 내 투자 타이밍)
■현 시세 : 32평 매매 4.4억, 전세 3.3억
■10년 내 고점 매입시 : 21년 8월 매매 6.45억, 전세 5억
■10년 내 저점 매입시 : 2019년 10월, 매매 3.22억, 전세 3억
*고점 매입시 수익률 : (44,000-64,500)÷(64,500-50,000) = -141%
*저점 매입시 수익률 : (44,000-32,200)÷(32,200-30,000) = 536%
■느낀점 : 지금 매매가도 너무나 저렴하지만, 입주 1년 차에는 너무나 저렴했던 매가와 더불어 투자금 5천 이내의 소액 투자 기회를 주었다는 점이 인상적이다. 저점에서 투자했다면 무려 536% 수익률과 1억이 넘는 수익을 거두었는데, 지금 포항자이의 매매가도 아주 저렴한 것을 생각하면 다음 상승장에는 더욱 큰 수익을 기대해볼만 하다. 반면, 고점에서 매수했다면 매매가 2억이 빠진 처참한 성적표를 받아볼 수 있다. 3강에서 배운 것처럼 '쌀 때 싸게 사는 것'의 중요성을 다시금 깨닫았다.
▶현장사진
으리으리한 위용이 느껴졌습니다 *.*
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