서초구 반포동 래미안퍼스티지아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 74기 25조 세자]

▶ 아파트명

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장(S등급) : 사업체 71,958 / 종사자수 487,976 / 500인이상 사업체수 79

2.교통(S등급) : 강남역(20분) / 시청역(36분) / 여의도역(25분)

* 단지가 넓어 신반포역까지 도보8분 포함되어있지만 실제로 5분이 걸리지 않았으며 동별로 상이함.

* 버스를 이용하는 것이 더 빠른 노선도 있지만 출퇴근 시간을 기준으로 정시성이 중요하기 때문에

도보+지하철 기준으로 확인하기로 함

3.학군(A등급) : 신반포중(92.7%) / 반포중(91.1%/재건축으로 휴교)

4.환경(A+등급) : 백화점 1개(신세계백화점/국내매출1위), 대형마트 1개(뉴코아아울렛)

* 뉴코아아울렛이지만 실제로 보니 대형마트이기보다는 타지역의 백화점(-)정도로 판단되어짐

* 고속터미널 상권(지하상가 등)이 넓게 분포하여있으며 4-50대분들의 지하상하가 수요가 많아 보였음

5.공급(A등급) : 적정수요 대비 1배 이내(0.65배)

* 부동산지인 24년도 공급 중 래미안원펜타스(6월입주/641세대) 미포함 → 후분양(4~5월 중)으로 미포함

+ 공급위치

A : 래미안원펜타스 B : 메이플자이

▶ 과거시세

*아실, 호갱노노 참고

▶ 수익률 분석

현시세 : 레미안 퍼스티지 34평 매매 39억, 전세 17억 / 26평 매매 26.4억, 전세 13억

*네이버 부동산 호가 참고

미래수익률계산 [26평]13.4억 투자금, 수익률200%기대 시, 현시세 26.4+26.8=53.2억 갈 만한 물건인가?

[34평] 22억 투자금, 수익률200%기대 시, 현시세 39+44=83억 갈 만한 물건인가?

▶ 현장사진

▶ 느낀점

재건축 통해 신축이 형성되며 대장아파트가 바뀌는 현상이 계속적으로 보이는 것 같았다.

(래미안퍼스티지09 → 아크로리버파크16 → 래미안원베일리23) / 래미안원펜타스(24.6,641세대), 잠원동 메이플자이(25.6, 3307세대) , 반포디에이치크래스트, 래미안트리니원 등 공급예정

직장, 교통 : 단지 앞 7호선 신반포역을 이용하여 강남 및 주요업무지구로 30분내 이동하는 것이 용이하였으나

2호선, 3호선을 이용하기 위해서는 도보(이동가능거리)로 고속터미널역으로 이동하여야하였다.

학군 : 평균적으로 90%가 넘는 중학교 학업성취도 평가를 내는 중학교가 많았으며 세화여중은 94%로 S등급에

근접하였다. 단지 주변의 학원들도 많이 있었으나, 반포동 학원가를 둘러보았을 때 회식자리를 겸할 수

있는 상권과 혼재되어있다는 느낌을 받았다.

*대치동으로 이동하여 학원을 이용하는 수요도 많다는 이야기를 들었다.

환경 : 신세계백화점 백화점 1개로 A등급으로 판단하려했지만 뉴코아, 고터몰 등 대형마트라고 보기에는

규모가 큰 상권들이 있어 A+로 판단하였다.

공급 : 현재 호갱노노에 왕관이 래미안원펜타스, 잠원동 메이플자이로 표시되어있으며 24년, 25년 공급이

예정되어있다. 또한 반포디에치크래스트, 래미안트리니원의 공사도 진행 중이었다.

공급이 1배이내로 A등급이지만 가까운거리에 위치하고 있어 고려해야할 것이며 반포디에치크래스트,

래미아트리니원은 아직 공급에 반영되지 않은 것으로 보인다. 추가로 다른 많은 재건축이 진행되고 있었다.

+ 단지 내 커뮤니티시설도 다양하고 매우 좋았으며 임장날이 주말이라 한강공원, 반포종합운동장을

이용하는 수요가 많았다.

*단지내 놀이터 2~3개가 각각의 테마를 갖고 시설이 달랐다.

+ 단지 앞 상가에는 병원, 은행, 학원이 가장 많아보였다(원베일리스퀘어 포함)

+ 서초구 반포동, 잠원동을 돌아보며 보도블럭이 매우 깔끔해서 걸어다니는데 전혀 불편함을 느끼지 못했다.

+ 연령대는 초등학교 학생을 둔 부모(40대)~60대까지 다양하였다.

유모차를 사용하는 영유아의 세대는 많이 보지 못했다.

+ 래미안퍼스티지아파트에서는 대로변을 지나지 않고 후문으로 잠원초등학교 등교가 가능하였다.

+ 래미안퍼스티지는 원베일리, 아크로리버파크에 비해 단지가 넚고 동간 간격이 넓었다.