대전광역시 서구 둔산동 크로바아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 66기 16조 유기농]

▶ 아파트명

둔산동 크로바아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 - B등급

대전 서구 사업체수 49,273개 / 종사자수 198,272명 

2. 교통 - S등급

대덕연구단지 13분 / 대전역 14분 / 시청,법원,검찰청, 교육청, 서구청, 세무서 등 관공서 4분

3. 학군 - B+

탄방중 84.6% (특목고 55%) / 삼천중 91.8% (특목고 6.9%)

4. 환경 - S

반경 1.5km 내 백화점 2개, 대형마트 1개

5. 공급 - A

서구 47만명 0.5% = 2,350세대(1년), 7,050세대(3년)

향후 2026.09 약 3년간 7,175세대 입주

1년 평균 2,392세대

에테르스위첸 2026.05 / 138세대

씨엘리오스위첸 2025.07 / 146세대

둔산더샵엘리프 2025.02 / 2,763세대

둔산자이아이파크 2025.06 / 1,974세대

힐스테이트둔산 2026.08 / 805세대

한화포레나대전월평공원1단지 2026.05 / 659세대

한화포레나대전월평공원2단지 2026.05 / 690세대

▶ 과거 시세

30평대는 2021.12 1건 이후 거래 없음.

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 크로바아파트 36평(101m2) 현재 매매 12.5억, 전세 6.5억

10년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 13.4억, 전세 7억

10년 내 저점 매입시: 2016년 4월 매매 3.9억, 전세 3.7억

*고점 매입시 수익률 (125000-134000)/(134000-70000)*100 = -14%

*저점 매입시 수익률 (125000-39000)/(39000-37000)*100 = 4300%

▶ 현장사진

분위기 임장은 조금은 익숙한 길이어서 내가 아는곳이지 하는 느낌이었는데..

보는 관점이 달라지니 상권에 학원이 얼마나 포진 되어있는지가 보이고, 주말임에도 초중고생들이 학원가에서 쏟아져 나오는 것을 보고 이게 직접 임장을 하는 이유이구나 하는 생각이 들었습니다.

단지임장역시 겉에서 지나다니면서 보기에는 크목한 3개단지가 거의 비슷한데 왜 매매가가 다르지? 라는 의구심이 많았었는데 직접 단지를 임장해보니 왜 크로바가 대장인지 알게되었습니다. 조경관리, 아파트 리모델링 현황, 심지어 경비원님들 인사해주시는 친절함 까지도 다르다는것을 느꼈습니다.

임장을 해보니 압구정현대아파트를 가보고 싶다는 생각이 들었습니다. 왠지 여기와 분위기 조금은 닮아있을것 같다는 생각이 들어서 너무 좋은 시간이었고 다음 임장이 기다려집니다.